Chartres, située en région Centre-Val de Loire, est une ville réputée pour sa cathédrale classée au patrimoine mondial de l’UNESCO et son riche patrimoine historique. Avec ses 38 447 habitants, Chartres séduit par son cadre de vie agréable, son dynamisme économique et sa proximité avec Paris, accessible en moins d’une heure en train.
Le marché immobilier à Chartres : état des lieux
Le marché immobilier chartrain se caractérise par une majorité d’appartements (70,63% du parc), avec un prix moyen au mètre carré de 2 397 €/m² (données issues de 395 ventes récentes). Sur les cinq dernières années, les prix ont progressé de +11,78%, bien que l’on note une légère baisse de -1,79% sur la dernière année. Le loyer moyen s’établit à 13,53 €/m²/mois, ce qui permet d’atteindre un rendement brut moyen attractif de 6,30% (frais de notaire inclus).
Une demande locative soutenue
Chartres bénéficie d’une demande locative dynamique, avec une facilité jugée très facile pour trouver un locataire. Près de la moitié des résidents principaux sont locataires (46,66%), et la ville attire aussi bien les actifs (66,12% de la population de 15 à 64 ans) que les étudiants (9,92%). Le budget des locataires est plutôt équilibré, bien que légèrement tendu, ce qui témoigne d’un marché locatif actif mais accessible.
Typologie des logements et des ménages
La répartition des logements montre une prédominance des petites et moyennes surfaces : 9,46% de studios, 20,42% de deux-pièces et 27,03% de trois-pièces. Cette diversité répond à une population variée, dont plus de la moitié vit seule (50,88%), et une part significative de familles monoparentales (10,87%).
Contexte socio-économique
Le niveau de vie médian à Chartres est de 22 200 €, légèrement supérieur à la moyenne nationale. La ville affiche un taux de chômage de 9,75% (contre 8% au niveau national en 2020) et un tissu économique dynamique, avec 585 entreprises créées en 2022. Chartres est également classée en zone ALUR B1, ce qui peut offrir certains avantages pour l’investissement locatif.
Atouts et points de vigilance pour l’investissement locatif
- Rendement attractif : Un rendement brut moyen de 6,30% est supérieur à la moyenne nationale.
- Demande locative forte : Facilité à louer, notamment pour les petites surfaces.
- Stabilité du marché : L’évolution des prix sur 5 ans reste positive malgré une légère baisse récente.
- Population diversifiée : Présence d’étudiants, d’actifs et de retraités, assurant une demande variée.
- Zone touristique : Potentiel pour la location meublée ou saisonnière.
En revanche, il convient de noter une légère baisse démographique (-1,73% sur 11 ans) et un taux de logements vacants relativement élevé (10,98%), qui peuvent influencer la dynamique du marché à moyen terme.
Score global de l’investissement locatif à Chartres
Au regard de l’ensemble de ces critères, Chartres obtient un score global de 3,7/5 pour l’investissement locatif en appartement. La ville offre un bon équilibre entre rendement, sécurité locative et potentiel de valorisation, tout en restant accessible en termes de prix d’achat.
Conclusion
Chartres s’impose comme une ville intéressante pour un investissement locatif en appartement, grâce à son rendement attractif, sa demande locative soutenue et son cadre de vie recherché. Comme pour tout projet immobilier, il est recommandé de bien étudier le quartier, la typologie du bien et la demande locale avant de se lancer.
