Située à moins d'une heure de Paris, Chartres est une ville dynamique du département d'Eure-et-Loir, réputée pour sa célèbre cathédrale classée au patrimoine mondial de l'UNESCO. Avec ses 38 447 habitants, Chartres séduit par son patrimoine historique, sa qualité de vie et son attractivité économique, en particulier dans le secteur tertiaire et touristique.
Le marché immobilier à Chartres : état des lieux
Le marché immobilier chartrain se caractérise par une majorité d'appartements (70,63%) contre 28,44% de maisons. Le prix moyen au mètre carré pour une maison s'établit à 2 470 €/m², avec une évolution modérée sur un an (-0,19%) mais une hausse notable sur cinq ans (+12,24%). Le loyer moyen atteint 10,79 €/m²/mois, ce qui permet d'obtenir un rendement brut moyen de 4,88% (frais de notaire inclus).
Une demande locative soutenue
Chartres bénéficie d'une demande locative dynamique, facilitée par la présence d'étudiants (près de 10% de la population active), d'une population active importante (66,12%) et d'un marché du travail local animé (585 entreprises créées en 2022). La recherche de locataires y est jugée très facile, même si le budget des locataires reste légèrement tendu. La ville n'est pas classée en zone tendue, mais elle fait partie de la zone ALUR B1, ce qui peut offrir certains avantages pour les dispositifs d'investissement locatif.
Profil des habitants et types de logements
La population de Chartres est relativement équilibrée en termes d'âge, avec une part significative de jeunes (35,61% ont moins de 30 ans) et une proportion notable de seniors (28,04% ont plus de 60 ans). Les ménages sont majoritairement composés de personnes seules (50,88%) ou de couples sans enfants (21,12%), ce qui peut influencer le type de biens recherchés à la location.
Côté logements, la ville compte 85,55% de résidences principales, 3,47% de résidences secondaires et 10,98% de logements vacants. Les maisons représentent un peu plus d'un quart du parc immobilier, avec une répartition équilibrée entre les logements de 3 pièces (27,03%), 4 pièces (21,58%) et 5 pièces et plus (21,5%).
Atouts et points de vigilance pour l'investissement locatif
- Atouts :
- Demande locative forte et facilité à trouver un locataire
- Rendement brut attractif (4,88%)
- Prix au m² raisonnable par rapport à la proximité de Paris
- Ville touristique et dynamique économiquement
- Points de vigilance :
- Légère baisse de la population sur 11 ans (-1,73%)
- Budget des locataires parfois tendu
- Taux de chômage supérieur à la moyenne nationale (9,75% contre 8%)
- Proportion de logements vacants relativement élevée (10,98%)
Score global de l'investissement locatif à Chartres
Au vu de l'ensemble de ces critères, l'investissement locatif dans une maison à Chartres obtient un score global de 3,1/5. Ce score reflète un marché équilibré, avec de réelles opportunités pour les investisseurs attentifs à la demande locale et à l'évolution du marché.
Conclusion
Chartres offre un cadre de vie agréable et un marché immobilier accessible, avec un rendement locatif intéressant pour les maisons. La ville séduit par sa stabilité, sa proximité avec Paris et son attractivité touristique. Toutefois, il est important de bien étudier le secteur, le type de bien et le profil des locataires pour optimiser son investissement.
