Investir dans un appartement de 3 pièces ou plus à Nanterre (92000) : données et statistiques

Nanterre, située dans les Hauts-de-Seine, est une ville dynamique de la région parisienne, à la fois pôle universitaire, centre d’affaires et zone résidentielle en pleine mutation. Avec ses 97 351 habitants et une croissance démographique de +8,21% sur 11 ans, Nanterre attire de plus en plus d’actifs, d’étudiants et de familles, profitant de sa proximité avec La Défense et Paris, ainsi que de ses nombreux services et infrastructures.

Le marché immobilier à Nanterre : état des lieux

• Prix moyen au m² : 4 790,84 €/m² (baisse de -7,97% sur 1 an et de -1,35% sur 5 ans)
• Loyer moyen : 23,02 €/m²/mois
• Rendement brut moyen : 5,36% (frais de notaire inclus)
• Répartition des biens : 85,47% d’appartements, dont 32,04% de 3 pièces, 21,13% de 4 pièces et 12,84% de 5 pièces ou plus

Le marché locatif est particulièrement dynamique, avec une facilité à trouver un locataire et un budget des locataires jugé équilibré. La majorité des logements sont des résidences principales (92,97%), et près de la moitié des habitants sont locataires (47,97%).

Pourquoi investir dans un 3 pièces ou plus à Nanterre ?

• Demande locative soutenue : La ville est en zone tendue et Abis (zone ALUR), ce qui traduit une forte pression sur le marché locatif. Les appartements de 3 pièces ou plus sont particulièrement recherchés par les familles et les colocations étudiantes.
• Population jeune et active : 65,05% des 15-64 ans ont un emploi, 11,63% sont étudiants, et la tranche d’âge 15-44 ans représente près de 46% de la population.
• Évolution démographique positive : La croissance de la population et la création de 2 420 entreprises en 2022 témoignent du dynamisme économique local.
• Rendement attractif : Avec un rendement brut moyen de 5,36%, Nanterre offre des perspectives intéressantes pour les investisseurs, d’autant plus que la vacance locative y est faible.

Points de vigilance pour l’investissement locatif à Nanterre

• Encadrement des loyers : En tant que zone tendue, Nanterre est soumise à des règles strictes de fixation des loyers pour les logements vides et meublés à usage de résidence principale.
• Prix en légère baisse : Le prix au m² a reculé sur un an et sur cinq ans, ce qui peut représenter une opportunité d’achat, mais nécessite une analyse fine du marché pour anticiper les évolutions futures.
• Niveau de vie médian : À 21 230 € par an, il reste légèrement inférieur à la moyenne nationale, ce qui peut influencer le pouvoir d’achat des locataires.
• Taux de chômage : À 10,17%, il est supérieur à la moyenne nationale, un élément à prendre en compte dans l’évaluation du risque locatif.

Profil des locataires et typologie des ménages

Les appartements de 3 pièces ou plus répondent aux besoins d’une population variée : familles (27,75% des ménages), familles monoparentales (14,47%), mais aussi colocations étudiantes, compte tenu de la forte proportion de jeunes et d’étudiants. Les personnes vivant seules représentent 38,93% des ménages, mais la demande pour des surfaces plus grandes reste soutenue, notamment pour les familles et les couples avec enfants.

Score global de l’investissement locatif à Nanterre

Sur la base des données récentes, l’investissement locatif pour un appartement de 3 pièces ou plus à Nanterre obtient un score global de 3,4/5. Ce score reflète un marché attractif, porté par une forte demande locative, un rendement intéressant et une population en croissance, tout en intégrant les contraintes réglementaires et la légère baisse des prix.

Conclusion

Investir dans un appartement de 3 pièces ou plus à Nanterre présente de nombreux atouts, notamment une demande locative soutenue, un rendement brut compétitif et un environnement urbain dynamique. Toutefois, il est essentiel de bien s’informer sur les règles d’encadrement des loyers et d’analyser le marché local avant de se lancer. Nanterre s’impose comme une ville à fort potentiel pour les investisseurs à la recherche d’un équilibre entre rentabilité et sécurité locative.

Classement Villes et villages où il fait bon vivre

L'association "Villes et villages où il fait bon vivre" a pour objectif est de promouvoir et valoriser les communes françaises où il fait bon vivre en s'appuyant sur un palmarès annuel.
Ce palmarès est établi à partir de 188 critères répartis en 10 catégories : qualité de vie, sécurité, commerce et services, santé, transport, éducation, solidarité, sports et loisirs, culture et patrimoine, attractivité immobilière.

La rentabilité locative brute est un indicateur financier utilisé pour évaluer la performance d’un investissement immobilier locatif. Elle permet de mesurer les revenus générés par la location d’un bien par rapport à son coût d’acquisition.

Formule de calcul :

La rentabilité locative brute se calcule ainsi :

$\mathrm{Rentabilité\; locative\; brute\; (\%)}=\frac{\mathrm{Loyer\; annuel\; brut}}{\mathrm{Prix\; d’achat\; du\; bien}}\times 100$

• Loyer annuel brut : Somme des loyers perçus sur une année, avant déduction des charges ou taxes.
• Prix d’achat du bien : Comprend le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire (émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux (DTMO)), et éventuellement les frais d’agence.

Exemple :

• Bien immobilier acheté 186 000 € FAI.
• Émoluments du notaire et DMTO : 14 000 €.
• Loyer mensuel brut : 800 €.

Le prix d'achat du bien : $\mathrm{186\; 000\; €}+\mathrm{14\; 000\; €}=\mathrm{200\; 000\; €}$.

Le loyer annuel brut est : $800\times 12=\mathrm{9\; 600\; €}$.

La rentabilité locative brute sera : $\frac{\mathrm{9\; 600}}{\mathrm{200\; 000}}\times 100=\mathrm{4,8\; \%}$

Points à noter :

1. Indicateur brut : Cet indicateur ne prend pas en compte les charges liées au bien (taxes foncières, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) ni la fiscalité, ce qui le différencie de la rentabilité nette ou nette-nette.
2. Utilité : La rentabilité brute donne une première idée de la performance d’un investissement, mais une analyse approfondie (en tenant compte des charges et des taxes) est nécessaire pour évaluer la rentabilité réelle.

Cet indicateur est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer rapidement différents projets immobiliers.

Rentabilité brute moyenne à Nanterre

Prix moyen	4790.84€/m²
Loyer moyen	23.02€/m²/mois
Émoluments du notaire et DMTO (7.5% du prix de vente)	359.31€/m²

Évolution sur 5 ans	south_east -1.4%
Évolution sur 1 an	south_east -8.0%

Le Tensiomètre Locatif Locservice

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