Investir dans un appartement à Nanterre (92000) : données et statistiques

Nanterre, située dans les Hauts-de-Seine à l’ouest de Paris, est une ville dynamique en pleine mutation. Forte de près de 98 400 habitants, elle bénéficie d’une croissance démographique soutenue (+8,21% en 11 ans) et d’un tissu économique actif, avec plus de 2 400 entreprises créées en 2022. Sa proximité avec La Défense, son université réputée et ses nombreux projets urbains en font un pôle attractif pour les investisseurs immobiliers.

Le marché immobilier à Nanterre : état des lieux

• Prix moyen au m² : 5 047,95 € (évolution de -7,58% sur un an, +0,80% sur 5 ans)
• Loyer moyen : 24,79 €/m²/mois
• Rendement brut moyen : 5,48% (frais de notaire inclus)
• Répartition des biens : 85,47% d’appartements, 13,48% de maisons
• Zone ALUR : Abis (zone tendue, encadrement des loyers)

Le marché locatif à Nanterre est particulièrement dynamique. La demande locative y est très forte, facilitant la recherche de locataires. La majorité des logements sont des résidences principales (92,97%), et près de la moitié des habitants sont locataires (47,97%), dont une part importante en HLM (30,56%).

Profil des habitants et typologie des logements

• Population jeune : 42,74% des habitants ont moins de 30 ans
• Étudiants : 11,63% de la population active
• Personnes vivant seules : 38,93% des ménages
• Types d’appartements : 1 pièce (11,19%), 2 pièces (22,8%), 3 pièces (32,04%)

La ville attire une population jeune et active, avec une forte proportion d’étudiants et de jeunes actifs, ce qui favorise la location de petites et moyennes surfaces. Les studios et appartements de 2 à 3 pièces sont particulièrement recherchés.

Atouts et points de vigilance pour l’investissement locatif à Nanterre

• Facilité de location : Très facile, marché locatif tendu
• Encadrement des loyers : Présent (zone tendue et zone ALUR Abis)
• Préavis réduit : Possible pour les locataires (1 mois)
• Taxe sur les logements vacants : Peut s’appliquer en cas de vacance volontaire
• Niveau de vie médian : 21 230 € (légèrement inférieur à la moyenne nationale)
• Taux de chômage : 10,17% (supérieur à la moyenne nationale)

Le rendement brut moyen de 5,48% est attractif pour la région parisienne, mais il convient de prendre en compte l’encadrement des loyers et la réglementation spécifique aux zones tendues. Le budget des locataires est équilibré, ce qui limite les risques d’impayés, mais le niveau de vie médian reste légèrement inférieur à la moyenne nationale.

Conclusion : un investissement locatif équilibré

Avec un score global de 3,5/5, Nanterre offre un cadre intéressant pour l’investissement locatif dans un appartement. La ville séduit par sa vitalité, sa population jeune et sa forte demande locative. Toutefois, il est important de bien s’informer sur la réglementation locale et d’adapter son projet au profil des locataires majoritaires (étudiants, jeunes actifs, familles). Un choix pertinent pour diversifier son patrimoine immobilier en Île-de-France.

Classement Villes et villages où il fait bon vivre

L'association "Villes et villages où il fait bon vivre" a pour objectif est de promouvoir et valoriser les communes françaises où il fait bon vivre en s'appuyant sur un palmarès annuel.
Ce palmarès est établi à partir de 188 critères répartis en 10 catégories : qualité de vie, sécurité, commerce et services, santé, transport, éducation, solidarité, sports et loisirs, culture et patrimoine, attractivité immobilière.

La rentabilité locative brute est un indicateur financier utilisé pour évaluer la performance d’un investissement immobilier locatif. Elle permet de mesurer les revenus générés par la location d’un bien par rapport à son coût d’acquisition.

Formule de calcul :

La rentabilité locative brute se calcule ainsi :

$\mathrm{Rentabilité\; locative\; brute\; (\%)}=\frac{\mathrm{Loyer\; annuel\; brut}}{\mathrm{Prix\; d’achat\; du\; bien}}\times 100$

• Loyer annuel brut : Somme des loyers perçus sur une année, avant déduction des charges ou taxes.
• Prix d’achat du bien : Comprend le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire (émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux (DTMO)), et éventuellement les frais d’agence.

Exemple :

• Bien immobilier acheté 186 000 € FAI.
• Émoluments du notaire et DMTO : 14 000 €.
• Loyer mensuel brut : 800 €.

Le prix d'achat du bien : $\mathrm{186\; 000\; €}+\mathrm{14\; 000\; €}=\mathrm{200\; 000\; €}$.

Le loyer annuel brut est : $800\times 12=\mathrm{9\; 600\; €}$.

La rentabilité locative brute sera : $\frac{\mathrm{9\; 600}}{\mathrm{200\; 000}}\times 100=\mathrm{4,8\; \%}$

Points à noter :

1. Indicateur brut : Cet indicateur ne prend pas en compte les charges liées au bien (taxes foncières, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) ni la fiscalité, ce qui le différencie de la rentabilité nette ou nette-nette.
2. Utilité : La rentabilité brute donne une première idée de la performance d’un investissement, mais une analyse approfondie (en tenant compte des charges et des taxes) est nécessaire pour évaluer la rentabilité réelle.

Cet indicateur est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer rapidement différents projets immobiliers.

Rentabilité brute moyenne à Nanterre

Prix moyen	5047.95€/m²
Loyer moyen	24.79€/m²/mois
Émoluments du notaire et DMTO (7.5% du prix de vente)	378.60€/m²

Évolution sur 5 ans	north_east +0.8%
Évolution sur 1 an	south_east -7.6%

Le Tensiomètre Locatif Locservice

Les logements à Nanterre

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