Investir dans un appartement de 3 pièces ou plus à Tonnay-Charente (17430) : données et statistiques

Présentation de Tonnay-Charente

Située en Charente-Maritime, Tonnay-Charente est une commune de près de 8 200 habitants, à l’évolution démographique positive (+5,36% en 11 ans). Proche de Rochefort et de l’estuaire de la Charente, la ville bénéficie d’un cadre de vie agréable, d’une histoire riche et d’une situation géographique intéressante pour les actifs de la région.

Le marché immobilier à Tonnay-Charente

Le marché immobilier local se caractérise par une majorité de maisons (76,48%), mais les appartements représentent tout de même 22,77% du parc. Les logements de 3 pièces ou plus sont bien représentés, avec près de 87% des biens offrant au moins 3 pièces. Le prix moyen au mètre carré pour un appartement s’établit à 1 600 €/m², en légère baisse sur un an (-5,51%) mais en hausse sur cinq ans (+18,46%). Le loyer moyen est de 10,8 €/m²/mois, ce qui permet d’atteindre un rendement brut moyen attractif de 7,53% (frais de notaire inclus).

Analyse de la demande locative

La demande locative à Tonnay-Charente est jugée « normale ». La ville n’est pas en zone tendue ni particulièrement touristique, ce qui limite la pression sur le marché locatif. Les locataires représentent 29,78% des occupants, tandis que 63,77% des résidents sont propriétaires. Les logements vacants représentent 7,82% du parc, un taux modéré. La population est relativement stable, avec une part importante de personnes vivant seules (40,9%) et de couples sans enfants (29,49%), ce qui peut favoriser la location d’appartements de 3 pièces ou plus.

Profil des habitants et dynamisme local

Tonnay-Charente présente une population diversifiée : 67,92% des 15-64 ans sont actifs, le taux de chômage (8,1%) est proche de la moyenne nationale, et le niveau de vie médian s’établit à 20 960 € (légèrement inférieur à la moyenne nationale). La ville compte une part significative de retraités (21,68% des habitants ont entre 60 et 74 ans) et une population jeune non négligeable (28,9% ont moins de 30 ans). Le tissu économique local est dynamique, avec 101 entreprises créées en 2022.

Atouts et points de vigilance pour l’investissement locatif

• Prix d’achat abordable : Un prix moyen au m² inférieur à la moyenne nationale, permettant d’accéder à des biens spacieux à moindre coût.
• Rendement brut attractif : Un rendement moyen de 7,53% pour les appartements de 3 pièces ou plus.
• Marché locatif stable : Une demande locative régulière, sans tension excessive, mais aussi sans forte pénurie de logements.
• Population stable et diversifiée : Un bassin de locataires potentiels varié, entre actifs, retraités et familles.
• Évolution des prix à surveiller : Après une hausse sur 5 ans, les prix ont légèrement reculé sur la dernière année.
• Zone peu touristique : Les perspectives de location saisonnière sont limitées.

Conclusion

Avec un score global de 2,9/5, l’investissement locatif dans un appartement de 3 pièces ou plus à Tonnay-Charente présente des atouts, notamment un rendement brut intéressant et des prix d’achat accessibles. Le marché reste toutefois modéré, sans tension particulière, et la demande locative est stable mais sans excès. Il est important d’étudier attentivement le bien, son emplacement et le profil des locataires potentiels avant de se lancer dans un projet d’investissement immobilier dans la commune.

Classement Villes et villages où il fait bon vivre

L'association "Villes et villages où il fait bon vivre" a pour objectif est de promouvoir et valoriser les communes françaises où il fait bon vivre en s'appuyant sur un palmarès annuel.
Ce palmarès est établi à partir de 188 critères répartis en 10 catégories : qualité de vie, sécurité, commerce et services, santé, transport, éducation, solidarité, sports et loisirs, culture et patrimoine, attractivité immobilière.

La rentabilité locative brute est un indicateur financier utilisé pour évaluer la performance d’un investissement immobilier locatif. Elle permet de mesurer les revenus générés par la location d’un bien par rapport à son coût d’acquisition.

Formule de calcul :

La rentabilité locative brute se calcule ainsi :

$\mathrm{Rentabilité\; locative\; brute\; (\%)}=\frac{\mathrm{Loyer\; annuel\; brut}}{\mathrm{Prix\; d’achat\; du\; bien}}\times 100$

• Loyer annuel brut : Somme des loyers perçus sur une année, avant déduction des charges ou taxes.
• Prix d’achat du bien : Comprend le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire (émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux (DTMO)), et éventuellement les frais d’agence.

Exemple :

• Bien immobilier acheté 186 000 € FAI.
• Émoluments du notaire et DMTO : 14 000 €.
• Loyer mensuel brut : 800 €.

Le prix d'achat du bien : $\mathrm{186\; 000\; €}+\mathrm{14\; 000\; €}=\mathrm{200\; 000\; €}$.

Le loyer annuel brut est : $800\times 12=\mathrm{9\; 600\; €}$.

La rentabilité locative brute sera : $\frac{\mathrm{9\; 600}}{\mathrm{200\; 000}}\times 100=\mathrm{4,8\; \%}$

Points à noter :

1. Indicateur brut : Cet indicateur ne prend pas en compte les charges liées au bien (taxes foncières, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) ni la fiscalité, ce qui le différencie de la rentabilité nette ou nette-nette.
2. Utilité : La rentabilité brute donne une première idée de la performance d’un investissement, mais une analyse approfondie (en tenant compte des charges et des taxes) est nécessaire pour évaluer la rentabilité réelle.

Cet indicateur est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer rapidement différents projets immobiliers.

Rentabilité brute moyenne à Tonnay-Charente

Prix moyen	1600.00€/m²
Loyer moyen	10.80€/m²/mois
Émoluments du notaire et DMTO (7.5% du prix de vente)	120.00€/m²

Évolution sur 5 ans	north_east +18.5%
Évolution sur 1 an	south_east -5.5%

Les logements à Tonnay-Charente

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