Cahors, préfecture du Lot, séduit par son riche patrimoine historique, ses paysages vallonnés et sa douceur de vivre. Ville à taille humaine de 20 141 habitants, elle bénéficie d’une croissance démographique modérée (+0,97% sur 11 ans) et d’un dynamisme économique local, comme en témoignent les 261 entreprises créées en 2022. Son attractivité touristique et sa situation géographique en font une destination prisée du sud-ouest.
Le marché immobilier à Cahors : état des lieux
- Prix moyen au m² : 1 546,35 € (évolution de +4,75% sur 1 an, +34,08% sur 5 ans)
- Loyer moyen : 9,35 €/m²/mois
- Rendement brut moyen : 6,75% (frais inclus)
- Répartition des biens : 52,92% d’appartements, 46,06% de maisons
- Zone ALUR : C (non tendue, mais zone touristique)
Le marché locatif est dynamique, avec une facilité à trouver un locataire, bien que le budget des locataires soit jugé tendu. La majorité des logements sont des résidences principales (83,36%), et la part des logements vacants reste notable (12,74%).
Profil des logements et des habitants
- Répartition des appartements par nombre de pièces :
- 3 pièces : 22,9%
- 4 pièces : 27,21%
- 5 pièces et plus : 28,02%
- Types d’occupants :
- Propriétaires : 40,43%
- Locataires : 42,65%
- Locataires HLM : 15,34%
- Ménages : 51,68% de personnes seules, 23,98% de couples sans enfants, 12,77% de couples avec enfants, 10,15% de familles monoparentales
- Niveau de vie médian : 21 200 € (légèrement inférieur à la moyenne nationale)
La population est relativement âgée, avec 36% des habitants ayant plus de 60 ans, mais la part des jeunes (moins de 30 ans) reste significative (29,78%).
Atouts et limites de l’investissement locatif à Cahors
Investir dans un appartement de 3 pièces ou plus à Cahors présente plusieurs avantages :
- Rendement brut attractif : 6,75% en moyenne, supérieur à de nombreuses villes françaises.
- Marché locatif fluide : la demande est soutenue, notamment pour les logements familiaux ou adaptés aux colocations.
- Prix d’achat modérés : le ticket d’entrée reste accessible, avec une progression régulière des prix sur 5 ans.
- Ville touristique : possibilité de location saisonnière ou meublée, notamment en période estivale.
Cependant, quelques points de vigilance sont à noter :
- Budget des locataires tendu : attention à la solvabilité des candidats, surtout pour les grandes surfaces.
- Niveau de vie médian inférieur à la moyenne nationale : impact potentiel sur le pouvoir d’achat locatif.
- Taux de chômage supérieur à la moyenne nationale (11,95% contre 8% en 2020).
- Part importante de logements vacants : nécessité de bien cibler l’emplacement et la qualité du bien.
Score global de l’investissement locatif à Cahors
Sur la base de ces critères, l’investissement locatif dans un appartement de 3 pièces ou plus à Cahors obtient un score global de 3,1/5. Ce score reflète un marché porteur, mais qui nécessite une sélection rigoureuse du bien et une attention particulière à la demande locative locale.
Conclusion
Cahors offre un cadre de vie agréable et un marché immobilier accessible, avec un rendement locatif intéressant pour les appartements de 3 pièces ou plus. La ville attire aussi bien les familles que les seniors et les jeunes actifs. Pour réussir son investissement, il est essentiel de bien étudier le quartier, la qualité du bien et le profil des locataires potentiels.
