Située dans le département du Tarn-et-Garonne, Montauban est une ville dynamique du sud-ouest de la France, réputée pour son patrimoine historique, sa douceur de vivre et sa proximité avec Toulouse. Avec une population de 61 919 habitants en 2023, en hausse de plus de 10% sur les 11 dernières années, Montauban attire de nouveaux résidents grâce à son cadre agréable et à son tissu économique en développement.
Le marché immobilier à Montauban : tendances et prix
Le prix moyen au mètre carré pour un appartement à Montauban s’établit à 1 796 €/m² (données issues de 205 ventes récentes). Sur un an, les prix ont légèrement reculé de 3,13%, mais affichent une progression notable de 27,36% sur cinq ans, témoignant d’un marché qui a su attirer les investisseurs ces dernières années.
Le loyer moyen s’élève à 10,06 €/m²/mois, avec une demande locative jugée « normale » et un budget des locataires équilibré. Montauban se situe en zone ALUR B1, mais n’est pas classée comme zone tendue ni comme zone touristique, ce qui peut influencer la fiscalité et la facilité de relocation.
Rendement locatif et attractivité
Pour un appartement de 3 pièces ou plus, le rendement brut moyen à Montauban atteint 6,25% (frais de notaire et DMTO inclus), un niveau attractif pour les investisseurs à la recherche de rentabilité. La ville obtient ainsi un score global de 3,5/5 pour l’investissement locatif dans ce type de bien.
La répartition des logements montre une offre équilibrée : 43,91% d’appartements et 55,92% de maisons. Les appartements de 3 pièces représentent près de 22% du parc, tandis que les 4 pièces et plus constituent plus de 60% des logements, offrant un choix varié pour les familles et les colocations.
Profil des locataires et dynamisme local
Montauban compte une majorité de résidences principales (87,16%), avec 39,21% de locataires et 49,3% de propriétaires. Le niveau de vie médian est de 21 010 € par an, légèrement inférieur à la moyenne nationale, ce qui se reflète dans le budget des locataires.
La population est relativement jeune et active : 61,98% des 15-64 ans ont un emploi, 10,51% sont étudiants et 9,58% sont au chômage (légèrement au-dessus de la moyenne nationale). Les ménages sont variés, avec 40,64% de personnes seules, 24,73% de couples sans enfants et 21,7% de couples avec enfants, ce qui crée une demande diversifiée pour les appartements de 3 pièces ou plus.
Le tissu économique local est dynamique, avec 1 055 entreprises créées en 2022, renforçant l’attractivité de la ville pour les actifs et les familles.
Points forts et points de vigilance pour l’investissement
- Rendement locatif intéressant : 6,25% brut en moyenne.
- Marché stable : légère baisse des prix sur un an, mais forte hausse sur 5 ans.
- Demande locative équilibrée : facilité normale pour trouver un locataire.
- Population en croissance : +10,32% en 11 ans.
- Ville non classée en zone tendue : moins de pression sur les loyers, mais aussi moins de contraintes réglementaires.
Cependant, il convient de noter un niveau de vie médian inférieur à la moyenne nationale et un taux de chômage légèrement supérieur, ce qui peut influencer la solvabilité des locataires. La ville reste peu touristique, ce qui limite les perspectives de location saisonnière.
Conclusion
Montauban offre un cadre attractif pour l’investissement locatif dans des appartements de 3 pièces ou plus, avec un bon équilibre entre rendement, stabilité du marché et dynamisme démographique. La diversité des profils de locataires et la croissance de la population sont des atouts, même si le marché reste moins tendu que dans les grandes métropoles. Un investissement à considérer pour ceux qui recherchent un bon compromis entre rentabilité et sécurité.
