Investir dans un appartement de 3 pièces ou plus à Montauban (82000) : données et statistiques

Située dans le département du Tarn-et-Garonne, Montauban est une ville dynamique du sud-ouest de la France, réputée pour son patrimoine historique, sa douceur de vivre et sa proximité avec Toulouse. Avec une population de 61 919 habitants en 2023, en hausse de plus de 10% sur les 11 dernières années, Montauban attire de nouveaux résidents grâce à son cadre agréable et à son tissu économique en développement.

Le marché immobilier à Montauban : tendances et prix

Le prix moyen au mètre carré pour un appartement à Montauban s’établit à 1 796 €/m² (données issues de 205 ventes récentes). Sur un an, les prix ont légèrement reculé de 3,13%, mais affichent une progression notable de 27,36% sur cinq ans, témoignant d’un marché qui a su attirer les investisseurs ces dernières années.

Le loyer moyen s’élève à 10,06 €/m²/mois, avec une demande locative jugée « normale » et un budget des locataires équilibré. Montauban se situe en zone ALUR B1, mais n’est pas classée comme zone tendue ni comme zone touristique, ce qui peut influencer la fiscalité et la facilité de relocation.

Rendement locatif et attractivité

Pour un appartement de 3 pièces ou plus, le rendement brut moyen à Montauban atteint 6,25% (frais de notaire et DMTO inclus), un niveau attractif pour les investisseurs à la recherche de rentabilité. La ville obtient ainsi un score global de 3,5/5 pour l’investissement locatif dans ce type de bien.

La répartition des logements montre une offre équilibrée : 43,91% d’appartements et 55,92% de maisons. Les appartements de 3 pièces représentent près de 22% du parc, tandis que les 4 pièces et plus constituent plus de 60% des logements, offrant un choix varié pour les familles et les colocations.

Profil des locataires et dynamisme local

Montauban compte une majorité de résidences principales (87,16%), avec 39,21% de locataires et 49,3% de propriétaires. Le niveau de vie médian est de 21 010 € par an, légèrement inférieur à la moyenne nationale, ce qui se reflète dans le budget des locataires.

La population est relativement jeune et active : 61,98% des 15-64 ans ont un emploi, 10,51% sont étudiants et 9,58% sont au chômage (légèrement au-dessus de la moyenne nationale). Les ménages sont variés, avec 40,64% de personnes seules, 24,73% de couples sans enfants et 21,7% de couples avec enfants, ce qui crée une demande diversifiée pour les appartements de 3 pièces ou plus.

Le tissu économique local est dynamique, avec 1 055 entreprises créées en 2022, renforçant l’attractivité de la ville pour les actifs et les familles.

Points forts et points de vigilance pour l’investissement

• Rendement locatif intéressant : 6,25% brut en moyenne.
• Marché stable : légère baisse des prix sur un an, mais forte hausse sur 5 ans.
• Demande locative équilibrée : facilité normale pour trouver un locataire.
• Population en croissance : +10,32% en 11 ans.
• Ville non classée en zone tendue : moins de pression sur les loyers, mais aussi moins de contraintes réglementaires.

Cependant, il convient de noter un niveau de vie médian inférieur à la moyenne nationale et un taux de chômage légèrement supérieur, ce qui peut influencer la solvabilité des locataires. La ville reste peu touristique, ce qui limite les perspectives de location saisonnière.

Conclusion

Montauban offre un cadre attractif pour l’investissement locatif dans des appartements de 3 pièces ou plus, avec un bon équilibre entre rendement, stabilité du marché et dynamisme démographique. La diversité des profils de locataires et la croissance de la population sont des atouts, même si le marché reste moins tendu que dans les grandes métropoles. Un investissement à considérer pour ceux qui recherchent un bon compromis entre rentabilité et sécurité.

Classement Villes et villages où il fait bon vivre

L'association "Villes et villages où il fait bon vivre" a pour objectif est de promouvoir et valoriser les communes françaises où il fait bon vivre en s'appuyant sur un palmarès annuel.
Ce palmarès est établi à partir de 188 critères répartis en 10 catégories : qualité de vie, sécurité, commerce et services, santé, transport, éducation, solidarité, sports et loisirs, culture et patrimoine, attractivité immobilière.

Le Programme Action Cœur de Ville (ACV)

Montauban fait partie des 245 villes bénéficiaires du programme Action Cœur de Ville.

Le Programme Action Cœur de Ville (ACV) est une initiative lancée par le gouvernement français en 2017. Il vise à revitaliser les centres-villes de taille moyenne, qui jouent un rôle essentiel dans le maillage territorial mais qui rencontrent souvent des difficultés, comme la désertification commerciale, la baisse de la population, ou la dégradation du patrimoine bâti.

Objectifs principaux du programme :

1. Revitalisation des centres-villes : Redonner de l’attractivité aux cœurs de villes, en favorisant la réhabilitation des logements, la rénovation des espaces publics, et l’installation de nouveaux commerces.
2. Développement économique : Soutenir les activités économiques locales, notamment en aidant les artisans, commerçants, et entrepreneurs à s’installer et à se développer.
3. Amélioration des conditions de vie : Renforcer l’offre de services publics (éducation, santé, culture, etc.) et d’activités culturelles pour les habitants.
4. Transition écologique : Encourager des projets respectueux de l’environnement, comme des mobilités douces (pistes cyclables, transports en commun) et une gestion plus durable des ressources.
5. Restauration du patrimoine : Valoriser le patrimoine historique et architectural des centres-villes.

Fonctionnement :

Le programme cible 245 villes moyennes sélectionnées à travers la France. Ces villes bénéficient d’un soutien financier et technique pour développer des projets de transformation. Le financement provient de plusieurs partenaires, comme la Caisse des Dépôts, Action Logement, ou encore l’Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT).

Actions concrètes menées :

• Réhabilitation de logements anciens pour les rendre attractifs et accessibles.
• Création de nouveaux espaces publics, comme des places, parcs, ou promenades.
• Implantation de commerces de proximité pour lutter contre les “friches commerciales”.
• Développement de nouvelles infrastructures de mobilité (comme des parkings relais ou des zones piétonnes).
• Organisation d’événements culturels et sportifs pour dynamiser le tissu local.

Résultats attendus :

L’objectif est de redynamiser ces centres-villes d’ici 2026, en améliorant la qualité de vie des habitants, en relançant l’économie locale, et en préservant le rôle central de ces villes dans leurs territoires.

Exemples de projets emblématiques :

Le programme Action Cœur de Ville a permis la réalisation de nombreux projets emblématiques à travers la France, visant à revitaliser les centres-villes. Parmi ces initiatives, voici quelques exemples notables :

1. Rénovation du patrimoine et des espaces publics : À Nevers, des travaux ont permis de réhabiliter des espaces publics et de valoriser le patrimoine local, favorisant l’attractivité touristique et résidentielle.
2. Création d’écoquartiers : À Châteaudun, un projet d’écoquartier a été lancé dans un ancien site industriel, intégrant logements, espaces verts et activités commerciales tout en promouvant une urbanisation durable.
3. Requalification des entrées de ville et des gares : Plusieurs villes, comme Albi et Montbrison, ont entrepris la transformation des quartiers de gare pour améliorer leur accessibilité et réduire l’artificialisation des sols. Ces projets visent également à renforcer les mobilités douces et les connexions urbaines.
4. Dynamisation économique : Des initiatives telles que la création de foncières commerciales ont été déployées pour réduire les locaux vacants et attirer des commerces dans les centres-villes, notamment à Montélimar et Béziers.
5. Réhabilitation de l’habitat : À Lunéville, des programmes de rénovation du parc privé visent à réduire la vacance de longue durée et à améliorer la qualité de vie des habitants en centre-ville.

En tout, plus de 7 000 projets ont été réalisés grâce à un investissement total dépassant 6 milliards d’euros. La phase actuelle du programme (2023-2026) met un accent particulier sur les transitions écologique et économique, ainsi que sur l’adaptation des villes au changement climatique en promouvant des solutions comme la décarbonation et la renaturation

La rentabilité locative brute est un indicateur financier utilisé pour évaluer la performance d’un investissement immobilier locatif. Elle permet de mesurer les revenus générés par la location d’un bien par rapport à son coût d’acquisition.

Formule de calcul :

La rentabilité locative brute se calcule ainsi :

$\mathrm{Rentabilité\; locative\; brute\; (\%)}=\frac{\mathrm{Loyer\; annuel\; brut}}{\mathrm{Prix\; d’achat\; du\; bien}}\times 100$

• Loyer annuel brut : Somme des loyers perçus sur une année, avant déduction des charges ou taxes.
• Prix d’achat du bien : Comprend le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire (émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux (DTMO)), et éventuellement les frais d’agence.

Exemple :

• Bien immobilier acheté 186 000 € FAI.
• Émoluments du notaire et DMTO : 14 000 €.
• Loyer mensuel brut : 800 €.

Le prix d'achat du bien : $\mathrm{186\; 000\; €}+\mathrm{14\; 000\; €}=\mathrm{200\; 000\; €}$.

Le loyer annuel brut est : $800\times 12=\mathrm{9\; 600\; €}$.

La rentabilité locative brute sera : $\frac{\mathrm{9\; 600}}{\mathrm{200\; 000}}\times 100=\mathrm{4,8\; \%}$

Points à noter :

1. Indicateur brut : Cet indicateur ne prend pas en compte les charges liées au bien (taxes foncières, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) ni la fiscalité, ce qui le différencie de la rentabilité nette ou nette-nette.
2. Utilité : La rentabilité brute donne une première idée de la performance d’un investissement, mais une analyse approfondie (en tenant compte des charges et des taxes) est nécessaire pour évaluer la rentabilité réelle.

Cet indicateur est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer rapidement différents projets immobiliers.

Rentabilité brute moyenne à Montauban

Prix moyen	1796.20€/m²
Loyer moyen	10.06€/m²/mois
Émoluments du notaire et DMTO (7.5% du prix de vente)	134.72€/m²

Évolution sur 5 ans	north_east +27.4%
Évolution sur 1 an	south_east -3.1%

Le Tensiomètre Locatif Locservice

Les logements à Montauban

Établissements d'hébergements touristiques