Investir dans un appartement à Montauban (82000) : données et statistiques

Montauban, située dans le département du Tarn-et-Garonne, est une ville dynamique du sud-ouest de la France. Avec ses 61 919 habitants, elle séduit par son patrimoine historique, sa qualité de vie et sa proximité avec Toulouse. La ville connaît une croissance démographique soutenue (+10,32% en 11 ans), ce qui en fait un territoire attractif pour l’investissement immobilier.

Le marché immobilier à Montauban : état des lieux

Le prix moyen au mètre carré pour un appartement à Montauban s’établit à 1 964,91 €/m² (données issues de 382 ventes récentes). Sur un an, les prix ont légèrement reculé (-0,93%), mais la tendance sur 5 ans reste très positive avec une hausse de +35,96%. Le marché locatif est particulièrement dynamique, avec un loyer moyen de 11,56 €/m²/mois et une facilité notable pour trouver un locataire.

La ville n’est pas classée en zone tendue ni en zone touristique, mais elle bénéficie du classement ALUR B1, ce qui peut ouvrir droit à certains dispositifs d’investissement locatif. Le budget des locataires est jugé équilibré, ce qui favorise la stabilité du marché.

Rendement locatif et attractivité

Le rendement brut moyen pour un appartement à Montauban atteint 6,57% (frais de notaire et DMTO inclus), un niveau attractif pour les investisseurs à la recherche de rentabilité. La répartition des biens immobiliers montre une part importante d’appartements (43,91%), ce qui offre un choix varié pour les acquéreurs.

Profil des habitants et demande locative

• Population active : 61,98% des 15-64 ans ont un emploi, mais le taux de chômage (9,58%) reste légèrement supérieur à la moyenne nationale.
• Étudiants : 10,51% de la population, ce qui peut dynamiser la demande pour les petites surfaces.
• Retraités : 6,21%, une part non négligeable qui peut s’orienter vers des logements adaptés.
• Composition des ménages : 40,64% de personnes seules, 24,73% de couples sans enfants et 21,7% de couples avec enfants.

La majorité des logements sont des résidences principales (87,16%), avec une part de propriétaires (49,3%) et de locataires (39,21%) bien équilibrée. Les logements vacants représentent 11,28% du parc, ce qui laisse une marge pour de nouveaux investissements.

Typologie des appartements recherchés

La répartition des appartements selon le nombre de pièces est la suivante :

• 1 pièce : 4,54%
• 2 pièces : 12,62%
• 3 pièces : 21,89%
• 4 pièces : 27,49%
• 5 pièces et plus : 33,45%

Les appartements de 3 pièces et plus sont particulièrement présents, ce qui correspond à la diversité des profils de locataires (personnes seules, familles, couples).

Économie locale et dynamisme

Le niveau de vie médian à Montauban est de 21 010 €, soit légèrement inférieur à la moyenne nationale (-4,67%). La ville reste néanmoins dynamique, avec 1 055 entreprises créées en 2022, un signe positif pour l’emploi et l’attractivité du territoire.

Notre score global pour l’investissement locatif à Montauban

Au vu de l’ensemble de ces critères, Montauban obtient un score global de 3,9/5 pour l’investissement locatif dans un appartement. La ville combine une demande locative soutenue, des prix encore accessibles, un bon rendement brut et une population en croissance. Ces éléments en font une destination à considérer pour un projet immobilier locatif.

Conclusion

Investir dans un appartement à Montauban présente de nombreux atouts : marché locatif dynamique, rendement attractif, diversité des profils de locataires et croissance démographique. Il est important d’étudier attentivement le quartier, la typologie du bien et la demande locale pour optimiser son investissement.

Classement Villes et villages où il fait bon vivre

L'association "Villes et villages où il fait bon vivre" a pour objectif est de promouvoir et valoriser les communes françaises où il fait bon vivre en s'appuyant sur un palmarès annuel.
Ce palmarès est établi à partir de 188 critères répartis en 10 catégories : qualité de vie, sécurité, commerce et services, santé, transport, éducation, solidarité, sports et loisirs, culture et patrimoine, attractivité immobilière.

Le Programme Action Cœur de Ville (ACV)

Montauban fait partie des 245 villes bénéficiaires du programme Action Cœur de Ville.

Le Programme Action Cœur de Ville (ACV) est une initiative lancée par le gouvernement français en 2017. Il vise à revitaliser les centres-villes de taille moyenne, qui jouent un rôle essentiel dans le maillage territorial mais qui rencontrent souvent des difficultés, comme la désertification commerciale, la baisse de la population, ou la dégradation du patrimoine bâti.

Objectifs principaux du programme :

1. Revitalisation des centres-villes : Redonner de l’attractivité aux cœurs de villes, en favorisant la réhabilitation des logements, la rénovation des espaces publics, et l’installation de nouveaux commerces.
2. Développement économique : Soutenir les activités économiques locales, notamment en aidant les artisans, commerçants, et entrepreneurs à s’installer et à se développer.
3. Amélioration des conditions de vie : Renforcer l’offre de services publics (éducation, santé, culture, etc.) et d’activités culturelles pour les habitants.
4. Transition écologique : Encourager des projets respectueux de l’environnement, comme des mobilités douces (pistes cyclables, transports en commun) et une gestion plus durable des ressources.
5. Restauration du patrimoine : Valoriser le patrimoine historique et architectural des centres-villes.

Fonctionnement :

Le programme cible 245 villes moyennes sélectionnées à travers la France. Ces villes bénéficient d’un soutien financier et technique pour développer des projets de transformation. Le financement provient de plusieurs partenaires, comme la Caisse des Dépôts, Action Logement, ou encore l’Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT).

Actions concrètes menées :

• Réhabilitation de logements anciens pour les rendre attractifs et accessibles.
• Création de nouveaux espaces publics, comme des places, parcs, ou promenades.
• Implantation de commerces de proximité pour lutter contre les “friches commerciales”.
• Développement de nouvelles infrastructures de mobilité (comme des parkings relais ou des zones piétonnes).
• Organisation d’événements culturels et sportifs pour dynamiser le tissu local.

Résultats attendus :

L’objectif est de redynamiser ces centres-villes d’ici 2026, en améliorant la qualité de vie des habitants, en relançant l’économie locale, et en préservant le rôle central de ces villes dans leurs territoires.

Exemples de projets emblématiques :

Le programme Action Cœur de Ville a permis la réalisation de nombreux projets emblématiques à travers la France, visant à revitaliser les centres-villes. Parmi ces initiatives, voici quelques exemples notables :

1. Rénovation du patrimoine et des espaces publics : À Nevers, des travaux ont permis de réhabiliter des espaces publics et de valoriser le patrimoine local, favorisant l’attractivité touristique et résidentielle.
2. Création d’écoquartiers : À Châteaudun, un projet d’écoquartier a été lancé dans un ancien site industriel, intégrant logements, espaces verts et activités commerciales tout en promouvant une urbanisation durable.
3. Requalification des entrées de ville et des gares : Plusieurs villes, comme Albi et Montbrison, ont entrepris la transformation des quartiers de gare pour améliorer leur accessibilité et réduire l’artificialisation des sols. Ces projets visent également à renforcer les mobilités douces et les connexions urbaines.
4. Dynamisation économique : Des initiatives telles que la création de foncières commerciales ont été déployées pour réduire les locaux vacants et attirer des commerces dans les centres-villes, notamment à Montélimar et Béziers.
5. Réhabilitation de l’habitat : À Lunéville, des programmes de rénovation du parc privé visent à réduire la vacance de longue durée et à améliorer la qualité de vie des habitants en centre-ville.

En tout, plus de 7 000 projets ont été réalisés grâce à un investissement total dépassant 6 milliards d’euros. La phase actuelle du programme (2023-2026) met un accent particulier sur les transitions écologique et économique, ainsi que sur l’adaptation des villes au changement climatique en promouvant des solutions comme la décarbonation et la renaturation

La rentabilité locative brute est un indicateur financier utilisé pour évaluer la performance d’un investissement immobilier locatif. Elle permet de mesurer les revenus générés par la location d’un bien par rapport à son coût d’acquisition.

Formule de calcul :

La rentabilité locative brute se calcule ainsi :

$\mathrm{Rentabilité\; locative\; brute\; (\%)}=\frac{\mathrm{Loyer\; annuel\; brut}}{\mathrm{Prix\; d’achat\; du\; bien}}\times 100$

• Loyer annuel brut : Somme des loyers perçus sur une année, avant déduction des charges ou taxes.
• Prix d’achat du bien : Comprend le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire (émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux (DTMO)), et éventuellement les frais d’agence.

Exemple :

• Bien immobilier acheté 186 000 € FAI.
• Émoluments du notaire et DMTO : 14 000 €.
• Loyer mensuel brut : 800 €.

Le prix d'achat du bien : $\mathrm{186\; 000\; €}+\mathrm{14\; 000\; €}=\mathrm{200\; 000\; €}$.

Le loyer annuel brut est : $800\times 12=\mathrm{9\; 600\; €}$.

La rentabilité locative brute sera : $\frac{\mathrm{9\; 600}}{\mathrm{200\; 000}}\times 100=\mathrm{4,8\; \%}$

Points à noter :

1. Indicateur brut : Cet indicateur ne prend pas en compte les charges liées au bien (taxes foncières, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) ni la fiscalité, ce qui le différencie de la rentabilité nette ou nette-nette.
2. Utilité : La rentabilité brute donne une première idée de la performance d’un investissement, mais une analyse approfondie (en tenant compte des charges et des taxes) est nécessaire pour évaluer la rentabilité réelle.

Cet indicateur est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer rapidement différents projets immobiliers.

Rentabilité brute moyenne à Montauban

Prix moyen	1964.91€/m²
Loyer moyen	11.56€/m²/mois
Émoluments du notaire et DMTO (7.5% du prix de vente)	147.37€/m²

Évolution sur 5 ans	north_east +36.0%
Évolution sur 1 an	south_east -0.9%

Le Tensiomètre Locatif Locservice

Les logements à Montauban

Établissements d'hébergements touristiques