Auch, préfecture du Gers, est une ville du sud-ouest de la France réputée pour son patrimoine historique, sa qualité de vie et son dynamisme local. Avec ses 23 041 habitants, Auch séduit par son cadre de vie agréable, son attractivité touristique et sa proximité avec Toulouse. La ville connaît une croissance démographique modérée (+5,73% en 11 ans), ce qui témoigne d’un certain dynamisme et d’une stabilité appréciée des investisseurs immobiliers.
Le marché immobilier à Auch : prix et loyers
Le prix moyen au mètre carré pour un appartement à Auch s’établit à 1 688,89 €/m² (données issues de 163 ventes récentes). Sur les cinq dernières années, la valeur des biens a progressé de +27,25%, et de +1,44% sur un an, illustrant une tendance haussière, mais modérée sur le court terme.
Le loyer moyen est de 10,32 €/m²/mois. Le marché locatif est qualifié de « très facile » pour trouver un locataire, mais le budget des locataires reste « très tendu », ce qui peut limiter la capacité d’augmentation des loyers. Auch se situe en zone ALUR C, n’est pas classée en zone tendue, mais bénéficie d’un attrait touristique.
Rendement locatif et attractivité
Le rendement brut moyen pour un investissement locatif dans un appartement à Auch est estimé à 6,82% (frais de notaire et DMTO inclus). Ce taux est supérieur à la moyenne nationale, ce qui peut attirer les investisseurs en quête de rentabilité.
La répartition du parc immobilier est équilibrée : 53,04% d’appartements contre 46,52% de maisons. La majorité des logements sont des résidences principales (88,51%), avec une part de logements vacants de 8,42%.
Profil des locataires et demande locative
À Auch, 46,69% des résidences principales sont occupées par des locataires, ce qui traduit une demande locative soutenue. Les logements de 3 pièces (21,38%), 4 pièces (26,61%) et 5 pièces et plus (28,1%) sont les plus représentés, mais les petites surfaces (1 et 2 pièces) représentent tout de même près de 24% du parc, ce qui peut intéresser les investisseurs ciblant étudiants ou jeunes actifs.
La population est relativement jeune : 18,88% des habitants ont entre 15 et 29 ans, et 11,62% sont étudiants. Plus de la moitié des ménages (52,83%) sont composés de personnes vivant seules, ce qui renforce l’intérêt pour les petites surfaces à la location.
Contexte économique et social
Le niveau de vie médian à Auch est de 21 170 €, soit légèrement inférieur à la moyenne nationale (-3,95%). Le taux de chômage (10,46%) est supérieur à la moyenne nationale, mais la ville reste dynamique avec 291 entreprises créées en 2022. La population active représente 60,66% des 15-64 ans, et la part de retraités (6,05%) et d’étudiants (11,62%) est significative.
Points forts et points de vigilance pour investir à Auch
- Rendement locatif attractif : 6,82% brut en moyenne.
- Demande locative soutenue : facilité à trouver un locataire, forte proportion de locataires et de personnes seules.
- Marché immobilier stable : évolution positive des prix sur 5 ans.
- Budget locatif tendu : attention à la solvabilité des locataires et à la fixation du loyer.
- Ville non classée en zone tendue : moins de contraintes réglementaires, mais aussi moins de pression sur les loyers.
Conclusion
Avec un score global de 3,3/5 pour l’investissement locatif dans un appartement, Auch présente un profil équilibré pour les investisseurs à la recherche de rendement et de stabilité. La ville offre un marché locatif dynamique, des prix encore accessibles et une demande soutenue, notamment pour les petites surfaces. Toutefois, il convient de rester attentif à la tension sur le budget des locataires et à la conjoncture économique locale.
