Investir dans un appartement à Auch (32000) : données et statistiques

Auch, préfecture du Gers, est une ville du sud-ouest de la France réputée pour son patrimoine historique, sa qualité de vie et son dynamisme local. Avec ses 23 041 habitants, Auch séduit par son cadre de vie agréable, son attractivité touristique et sa proximité avec Toulouse. La ville connaît une croissance démographique modérée (+5,73% en 11 ans), ce qui témoigne d’un certain dynamisme et d’une stabilité appréciée des investisseurs immobiliers.

Le marché immobilier à Auch : prix et loyers

Le prix moyen au mètre carré pour un appartement à Auch s’établit à 1 688,89 €/m² (données issues de 163 ventes récentes). Sur les cinq dernières années, la valeur des biens a progressé de +27,25%, et de +1,44% sur un an, illustrant une tendance haussière, mais modérée sur le court terme.

Le loyer moyen est de 10,32 €/m²/mois. Le marché locatif est qualifié de « très facile » pour trouver un locataire, mais le budget des locataires reste « très tendu », ce qui peut limiter la capacité d’augmentation des loyers. Auch se situe en zone ALUR C, n’est pas classée en zone tendue, mais bénéficie d’un attrait touristique.

Rendement locatif et attractivité

Le rendement brut moyen pour un investissement locatif dans un appartement à Auch est estimé à 6,82% (frais de notaire et DMTO inclus). Ce taux est supérieur à la moyenne nationale, ce qui peut attirer les investisseurs en quête de rentabilité.

La répartition du parc immobilier est équilibrée : 53,04% d’appartements contre 46,52% de maisons. La majorité des logements sont des résidences principales (88,51%), avec une part de logements vacants de 8,42%.

Profil des locataires et demande locative

À Auch, 46,69% des résidences principales sont occupées par des locataires, ce qui traduit une demande locative soutenue. Les logements de 3 pièces (21,38%), 4 pièces (26,61%) et 5 pièces et plus (28,1%) sont les plus représentés, mais les petites surfaces (1 et 2 pièces) représentent tout de même près de 24% du parc, ce qui peut intéresser les investisseurs ciblant étudiants ou jeunes actifs.

La population est relativement jeune : 18,88% des habitants ont entre 15 et 29 ans, et 11,62% sont étudiants. Plus de la moitié des ménages (52,83%) sont composés de personnes vivant seules, ce qui renforce l’intérêt pour les petites surfaces à la location.

Contexte économique et social

Le niveau de vie médian à Auch est de 21 170 €, soit légèrement inférieur à la moyenne nationale (-3,95%). Le taux de chômage (10,46%) est supérieur à la moyenne nationale, mais la ville reste dynamique avec 291 entreprises créées en 2022. La population active représente 60,66% des 15-64 ans, et la part de retraités (6,05%) et d’étudiants (11,62%) est significative.

Points forts et points de vigilance pour investir à Auch

• Rendement locatif attractif : 6,82% brut en moyenne.
• Demande locative soutenue : facilité à trouver un locataire, forte proportion de locataires et de personnes seules.
• Marché immobilier stable : évolution positive des prix sur 5 ans.
• Budget locatif tendu : attention à la solvabilité des locataires et à la fixation du loyer.
• Ville non classée en zone tendue : moins de contraintes réglementaires, mais aussi moins de pression sur les loyers.

Conclusion

Avec un score global de 3,3/5 pour l’investissement locatif dans un appartement, Auch présente un profil équilibré pour les investisseurs à la recherche de rendement et de stabilité. La ville offre un marché locatif dynamique, des prix encore accessibles et une demande soutenue, notamment pour les petites surfaces. Toutefois, il convient de rester attentif à la tension sur le budget des locataires et à la conjoncture économique locale.

Classement Villes et villages où il fait bon vivre

L'association "Villes et villages où il fait bon vivre" a pour objectif est de promouvoir et valoriser les communes françaises où il fait bon vivre en s'appuyant sur un palmarès annuel.
Ce palmarès est établi à partir de 188 critères répartis en 10 catégories : qualité de vie, sécurité, commerce et services, santé, transport, éducation, solidarité, sports et loisirs, culture et patrimoine, attractivité immobilière.

Le Programme Action Cœur de Ville (ACV)

Auch fait partie des 245 villes bénéficiaires du programme Action Cœur de Ville.

Le Programme Action Cœur de Ville (ACV) est une initiative lancée par le gouvernement français en 2017. Il vise à revitaliser les centres-villes de taille moyenne, qui jouent un rôle essentiel dans le maillage territorial mais qui rencontrent souvent des difficultés, comme la désertification commerciale, la baisse de la population, ou la dégradation du patrimoine bâti.

Objectifs principaux du programme :

1. Revitalisation des centres-villes : Redonner de l’attractivité aux cœurs de villes, en favorisant la réhabilitation des logements, la rénovation des espaces publics, et l’installation de nouveaux commerces.
2. Développement économique : Soutenir les activités économiques locales, notamment en aidant les artisans, commerçants, et entrepreneurs à s’installer et à se développer.
3. Amélioration des conditions de vie : Renforcer l’offre de services publics (éducation, santé, culture, etc.) et d’activités culturelles pour les habitants.
4. Transition écologique : Encourager des projets respectueux de l’environnement, comme des mobilités douces (pistes cyclables, transports en commun) et une gestion plus durable des ressources.
5. Restauration du patrimoine : Valoriser le patrimoine historique et architectural des centres-villes.

Fonctionnement :

Le programme cible 245 villes moyennes sélectionnées à travers la France. Ces villes bénéficient d’un soutien financier et technique pour développer des projets de transformation. Le financement provient de plusieurs partenaires, comme la Caisse des Dépôts, Action Logement, ou encore l’Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT).

Actions concrètes menées :

• Réhabilitation de logements anciens pour les rendre attractifs et accessibles.
• Création de nouveaux espaces publics, comme des places, parcs, ou promenades.
• Implantation de commerces de proximité pour lutter contre les “friches commerciales”.
• Développement de nouvelles infrastructures de mobilité (comme des parkings relais ou des zones piétonnes).
• Organisation d’événements culturels et sportifs pour dynamiser le tissu local.

Résultats attendus :

L’objectif est de redynamiser ces centres-villes d’ici 2026, en améliorant la qualité de vie des habitants, en relançant l’économie locale, et en préservant le rôle central de ces villes dans leurs territoires.

Exemples de projets emblématiques :

Le programme Action Cœur de Ville a permis la réalisation de nombreux projets emblématiques à travers la France, visant à revitaliser les centres-villes. Parmi ces initiatives, voici quelques exemples notables :

1. Rénovation du patrimoine et des espaces publics : À Nevers, des travaux ont permis de réhabiliter des espaces publics et de valoriser le patrimoine local, favorisant l’attractivité touristique et résidentielle.
2. Création d’écoquartiers : À Châteaudun, un projet d’écoquartier a été lancé dans un ancien site industriel, intégrant logements, espaces verts et activités commerciales tout en promouvant une urbanisation durable.
3. Requalification des entrées de ville et des gares : Plusieurs villes, comme Albi et Montbrison, ont entrepris la transformation des quartiers de gare pour améliorer leur accessibilité et réduire l’artificialisation des sols. Ces projets visent également à renforcer les mobilités douces et les connexions urbaines.
4. Dynamisation économique : Des initiatives telles que la création de foncières commerciales ont été déployées pour réduire les locaux vacants et attirer des commerces dans les centres-villes, notamment à Montélimar et Béziers.
5. Réhabilitation de l’habitat : À Lunéville, des programmes de rénovation du parc privé visent à réduire la vacance de longue durée et à améliorer la qualité de vie des habitants en centre-ville.

En tout, plus de 7 000 projets ont été réalisés grâce à un investissement total dépassant 6 milliards d’euros. La phase actuelle du programme (2023-2026) met un accent particulier sur les transitions écologique et économique, ainsi que sur l’adaptation des villes au changement climatique en promouvant des solutions comme la décarbonation et la renaturation

La rentabilité locative brute est un indicateur financier utilisé pour évaluer la performance d’un investissement immobilier locatif. Elle permet de mesurer les revenus générés par la location d’un bien par rapport à son coût d’acquisition.

Formule de calcul :

La rentabilité locative brute se calcule ainsi :

$\mathrm{Rentabilité\; locative\; brute\; (\%)}=\frac{\mathrm{Loyer\; annuel\; brut}}{\mathrm{Prix\; d’achat\; du\; bien}}\times 100$

• Loyer annuel brut : Somme des loyers perçus sur une année, avant déduction des charges ou taxes.
• Prix d’achat du bien : Comprend le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire (émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux (DTMO)), et éventuellement les frais d’agence.

Exemple :

• Bien immobilier acheté 186 000 € FAI.
• Émoluments du notaire et DMTO : 14 000 €.
• Loyer mensuel brut : 800 €.

Le prix d'achat du bien : $\mathrm{186\; 000\; €}+\mathrm{14\; 000\; €}=\mathrm{200\; 000\; €}$.

Le loyer annuel brut est : $800\times 12=\mathrm{9\; 600\; €}$.

La rentabilité locative brute sera : $\frac{\mathrm{9\; 600}}{\mathrm{200\; 000}}\times 100=\mathrm{4,8\; \%}$

Points à noter :

1. Indicateur brut : Cet indicateur ne prend pas en compte les charges liées au bien (taxes foncières, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) ni la fiscalité, ce qui le différencie de la rentabilité nette ou nette-nette.
2. Utilité : La rentabilité brute donne une première idée de la performance d’un investissement, mais une analyse approfondie (en tenant compte des charges et des taxes) est nécessaire pour évaluer la rentabilité réelle.

Cet indicateur est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer rapidement différents projets immobiliers.

Rentabilité brute moyenne à Auch

Prix moyen	1688.89€/m²
Loyer moyen	10.32€/m²/mois
Émoluments du notaire et DMTO (7.5% du prix de vente)	126.67€/m²

Évolution sur 5 ans	north_east +27.2%
Évolution sur 1 an	north_east +1.4%

Le Tensiomètre Locatif Locservice

Les logements à Auch

Établissements d'hébergements touristiques