Investir dans un appartement à Montpellier (34000) : données et statistiques

Montpellier, située dans le département de l’Hérault, est une ville dynamique du sud de la France, réputée pour son climat méditerranéen, son attractivité étudiante et son cadre de vie agréable. Avec une population de plus de 302 000 habitants et une croissance démographique de +18,57% en 11 ans, Montpellier s’impose comme l’une des métropoles les plus dynamiques du pays.

Le marché immobilier à Montpellier : chiffres clés

• Prix moyen au m² : 3 277,62 € (évolution de -3,69% sur 1 an, mais +17,25% sur 5 ans)
• Loyer moyen : 16,78 €/m²/mois
• Rendement brut moyen : 5,71% (notaire et DMTO inclus)
• Répartition des biens : 86,76% d’appartements, 11,74% de maisons
• Facilité de location : Très facile
• Zone ALUR : A (zone tendue, règles spécifiques sur les loyers et préavis)

Pourquoi investir à Montpellier ?

Montpellier attire chaque année de nombreux nouveaux habitants, notamment des étudiants (21,25% de la population active) et de jeunes actifs. La ville bénéficie d’un marché locatif très dynamique, avec une forte proportion de locataires (57,46%) et une demande soutenue, facilitant la recherche de locataires. La majorité des logements sont des appartements, ce qui correspond parfaitement à la demande locale, notamment pour les petites et moyennes surfaces (1 à 3 pièces représentant près de 70% du parc).

Profil des locataires et typologie des logements

• Population jeune : 31,2% des habitants ont entre 15 et 29 ans
• Personnes vivant seules : 53,77% des ménages
• Budget locatif : Équilibré, légèrement détendu
• Types de logements recherchés : Studios, T2 et T3 particulièrement prisés

La forte proportion de personnes seules et d’étudiants favorise la location de petites surfaces, idéales pour un investissement locatif.

Évolution des prix et rentabilité

Le prix moyen au mètre carré a connu une hausse de +17,25% sur 5 ans, malgré une légère baisse sur la dernière année. Le rendement brut moyen de 5,71% reste attractif, notamment dans un contexte où la demande locative demeure très forte. Montpellier est classée en zone tendue, ce qui implique des règles spécifiques pour la fixation des loyers, mais garantit également une vacance locative limitée.

Environnement économique et social

• Création d’entreprises : 7 737 entreprises créées en 2022
• Niveau de vie médian : 19 210 € (inférieur à la moyenne nationale)
• Taux de chômage : 12,51% (supérieur à la moyenne nationale)

Montpellier reste une ville attractive pour les entrepreneurs et les jeunes actifs, même si le niveau de vie médian est inférieur à la moyenne nationale. La vitalité économique et la croissance démographique soutiennent la demande locative.

Avantages et points de vigilance pour l’investissement locatif

• Points forts :
  • Marché locatif très dynamique
  • Facilité pour trouver un locataire
  • Rendement brut attractif
  • Population jeune et étudiante
  • Ville en croissance démographique
• Points de vigilance :
  • Prix au m² relativement élevé
  • Règles spécifiques en zone tendue (plafonnement des loyers, préavis réduit, etc.)
  • Taux de chômage supérieur à la moyenne nationale
  • Niveau de vie médian plus bas

Score global de l’investissement locatif à Montpellier

Sur la base des données analysées, Montpellier obtient un score global de 3,7/5 pour l’investissement locatif dans un appartement. La ville offre un bon équilibre entre rendement, dynamisme locatif et potentiel de valorisation, tout en présentant quelques points de vigilance à prendre en compte.

Conclusion

Investir dans un appartement à Montpellier peut s’avérer intéressant pour ceux qui recherchent un marché locatif dynamique, une population jeune et une ville en pleine croissance. Il est toutefois important de bien s’informer sur la réglementation locale et d’analyser le marché en fonction de ses objectifs d’investissement.

Classement Villes et villages où il fait bon vivre

L'association "Villes et villages où il fait bon vivre" a pour objectif est de promouvoir et valoriser les communes françaises où il fait bon vivre en s'appuyant sur un palmarès annuel.
Ce palmarès est établi à partir de 188 critères répartis en 10 catégories : qualité de vie, sécurité, commerce et services, santé, transport, éducation, solidarité, sports et loisirs, culture et patrimoine, attractivité immobilière.

La rentabilité locative brute est un indicateur financier utilisé pour évaluer la performance d’un investissement immobilier locatif. Elle permet de mesurer les revenus générés par la location d’un bien par rapport à son coût d’acquisition.

Formule de calcul :

La rentabilité locative brute se calcule ainsi :

$\mathrm{Rentabilité\; locative\; brute\; (\%)}=\frac{\mathrm{Loyer\; annuel\; brut}}{\mathrm{Prix\; d’achat\; du\; bien}}\times 100$

• Loyer annuel brut : Somme des loyers perçus sur une année, avant déduction des charges ou taxes.
• Prix d’achat du bien : Comprend le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire (émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux (DTMO)), et éventuellement les frais d’agence.

Exemple :

• Bien immobilier acheté 186 000 € FAI.
• Émoluments du notaire et DMTO : 14 000 €.
• Loyer mensuel brut : 800 €.

Le prix d'achat du bien : $\mathrm{186\; 000\; €}+\mathrm{14\; 000\; €}=\mathrm{200\; 000\; €}$.

Le loyer annuel brut est : $800\times 12=\mathrm{9\; 600\; €}$.

La rentabilité locative brute sera : $\frac{\mathrm{9\; 600}}{\mathrm{200\; 000}}\times 100=\mathrm{4,8\; \%}$

Points à noter :

1. Indicateur brut : Cet indicateur ne prend pas en compte les charges liées au bien (taxes foncières, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) ni la fiscalité, ce qui le différencie de la rentabilité nette ou nette-nette.
2. Utilité : La rentabilité brute donne une première idée de la performance d’un investissement, mais une analyse approfondie (en tenant compte des charges et des taxes) est nécessaire pour évaluer la rentabilité réelle.

Cet indicateur est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer rapidement différents projets immobiliers.

Rentabilité brute moyenne à Montpellier

Prix moyen	3277.62€/m²
Loyer moyen	16.78€/m²/mois
Émoluments du notaire et DMTO (7.5% du prix de vente)	245.82€/m²

Évolution sur 5 ans	north_east +17.2%
Évolution sur 1 an	south_east -3.7%

Le Tensiomètre Locatif Locservice

Les logements à Montpellier

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