Investir dans un studio ou un 2 pièces à Montpellier (34000) : données et statistiques
de 2307€/m² à 4826€/m²
d'après les données de la direction générale des finances
publiques (DVF, Demande de Valeurs Foncières)
de 14.43€/m² à 24.39€/m²
sur 34795
Émoluments du notaire et DMTO compris
Zone touristique
south_east-2.3% sur 1 an
north_east+2.3% sur 11 ans
Source : Direction générale des finances publiques (DVF, Demande de Valeurs Foncières)
Score global pour un studio ou un 2 pièces à Montpellier (34000)
Montpellier, située dans le département de l’Hérault (34), est une ville dynamique du sud de la France, réputée pour son climat méditerranéen, son patrimoine historique et sa vie étudiante animée. Avec une population de plus de 302 000 habitants et une croissance démographique de +18,57% en 11 ans, Montpellier attire chaque année de nouveaux résidents, étudiants et actifs, ce qui en fait un marché immobilier particulièrement vivant.
Le marché immobilier montpelliérain en chiffres
- Prix moyen au m² : 3 607,92 € (évolution de +16,87% sur 5 ans, légère baisse de -2,33% sur 1 an)
- Loyer moyen : 18,14 €/m²/mois
- Rendement brut moyen : 5,61% (frais de notaire inclus)
- Répartition des biens : 86,76% d’appartements, dont 18,84% de studios et 23,97% de 2 pièces
- Facilité de location : Très facile, marché locatif tendu
Pourquoi investir dans un studio ou un 2 pièces à Montpellier ?
Le marché locatif montpelliérain est particulièrement favorable aux petits appartements. Plus de la moitié des ménages vivent seuls (53,77%) et la ville compte une forte proportion d’étudiants (21,25% de la population active), ce qui alimente la demande pour les studios et les 2 pièces. De plus, la majorité des habitants sont locataires (57,46%), renforçant l’attractivité de l’investissement locatif.
Montpellier est classée en zone tendue et en zone ALUR A, ce qui implique des règles spécifiques pour la fixation des loyers et des avantages pour les locataires (préavis réduit, etc.). Le marché reste néanmoins dynamique, avec un taux de vacance faible et une rotation rapide des locataires, notamment grâce à l’attractivité touristique et universitaire de la ville.
Profil des locataires et rentabilité
Le budget des locataires est jugé plutôt équilibré, bien que légèrement tendu, ce qui incite à bien calibrer le montant du loyer. Le rendement brut moyen de 5,61% (frais inclus) reste attractif pour un investissement dans un studio ou un 2 pièces, d’autant plus que la demande locative est soutenue.
La population jeune (31,2% entre 15 et 29 ans) et la création de plus de 7 700 entreprises en 2022 témoignent du dynamisme économique local, un atout supplémentaire pour la pérennité de l’investissement.
Points à surveiller
- Évolution des prix : Après une forte hausse sur 5 ans, une légère baisse a été observée sur la dernière année.
- Niveau de vie : Le niveau de vie médian (19 210 €) est inférieur à la moyenne nationale, ce qui peut influencer la capacité locative de certains ménages.
- Taux de chômage : Relativement élevé (12,51% contre 8% au niveau national en 2020), à prendre en compte dans l’analyse du risque locatif.
Notre score global pour l’investissement locatif à Montpellier
Sur la base de l’ensemble de ces critères, Montpellier obtient un score de 3,8/5 pour l’investissement locatif dans un petit appartement (studio ou 2 pièces). La ville combine une forte demande locative, un rendement intéressant et un marché dynamique, tout en présentant quelques points de vigilance à surveiller.
En résumé
- Marché locatif très dynamique, particulièrement pour les petits appartements
- Rendement brut attractif et facilité de location
- Population jeune et en croissance, forte présence d’étudiants
- Attention à l’évolution des prix et au contexte économique local
Investir dans un studio ou un 2 pièces à Montpellier peut donc s’avérer être une option intéressante pour diversifier son patrimoine immobilier, à condition de bien étudier le marché et de rester attentif aux évolutions réglementaires et économiques.
Qualité de vie
Classement Villes et villages où il fait bon vivre
L'association "Villes et villages où il fait bon vivre" a pour objectif est de promouvoir et valoriser les communes françaises où il fait bon vivre en s'appuyant sur un palmarès annuel.
Ce palmarès est établi à partir de 188 critères répartis en 10 catégories :
qualité de vie,
sécurité,
commerce et services,
santé,
transport,
éducation,
solidarité,
sports et loisirs,
culture et patrimoine,
attractivité immobilière.
Position parmi les communes de
100 000 habitants et plus
13 / 40
Position parmi les communes de
100 000 habitants et plus
1 / 1
Rentabilité locative brute moyenne pour un studio ou un 2 pièces à Montpellier
Formule de calcul :
La rentabilité locative brute se calcule ainsi :
- Loyer annuel brut : Somme des loyers perçus sur une année, avant déduction des charges ou taxes.
- Prix d’achat du bien : Comprend le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire (émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux (DTMO)), et éventuellement les frais d’agence.
Exemple :
- Bien immobilier acheté 186 000 € FAI.
- Émoluments du notaire et DMTO : 14 000 €.
- Loyer mensuel brut : 800 €.
Le prix d'achat du bien : .
Le loyer annuel brut est : .
La rentabilité locative brute sera :
Points à noter :
- Indicateur brut : Cet indicateur ne prend pas en compte les charges liées au bien (taxes foncières, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) ni la fiscalité, ce qui le différencie de la rentabilité nette ou nette-nette.
- Utilité : La rentabilité brute donne une première idée de la performance d’un investissement, mais une analyse approfondie (en tenant compte des charges et des taxes) est nécessaire pour évaluer la rentabilité réelle.
Cet indicateur est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer rapidement différents projets immobiliers.
Rentabilité brute moyenne à Montpellier
| Prix moyen | 3607.92€/m² |
| Loyer moyen | 18.14€/m²/mois |
| Émoluments du notaire et DMTO (7.5% du prix de vente) | 270.59€/m² |
Évolution du prix de l'immobilier pour un studio ou un 2 pièces à Montpellier
Les données sont issues du DVF, ou Demandes de Valeurs Foncières. Il s'agit d'une base de données publique en France qui recense les transactions immobilières réalisées sur le territoire depuis 2014.
Cette base est mise à disposition par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) et permet de connaître le prix et les caractéristiques des biens immobiliers vendus (appartements, maisons, terrains, etc.).
Le DVF est utile pour :
- Analyser le marché immobilier : particuliers, professionnels et collectivités peuvent mieux comprendre les prix pratiqués dans une zone géographique.
- Estimer la valeur d’un bien immobilier : les propriétaires ou acheteurs potentiels peuvent s’en servir pour évaluer un bien en comparant avec des ventes similaires.
- La transparence : il contribue à rendre le marché immobilier plus transparent.
| Évolution sur 5 ans | north_east +16.9% |
| Évolution sur 1 an | south_east -2.3% |
Demande locative pour un studio ou un 2 pièces à Montpellier
Un bien dans une zone touristique permettra de faire un investissement locatif saisonnier, en le louant sous forme de meublé de tourisme à la nuitée, à la semaine ou au mois sans excéder 90 jours consécutifs.
Il existe un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements
Droit du locataire à un préavis d'1 mois et application de l'encadrement des loyers
Les zones A, Abis, B1, B2 et C sont des zones géographiques définies par l'Etat français pour l'application de certains dispositifs fiscaux et sociaux, notamment :
- Le prêt à taux zéro (PTZ) : Le PTZ est un prêt immobilier sans intérêt accordé aux primo-accédants sous conditions de ressources et de localisation du bien immobilier. Les zones A, Abis et B1 sont éligibles au PTZ.
- Le dispositif Pinel : Le dispositif Pinel est un dispositif fiscal qui permet aux investisseurs immobiliers de bénéficier d'une réduction d'impôt en contrepartie de la location d'un logement neuf à loyer modéré. Les zones A, Abis, B1 et B2 sont éligibles au dispositif Pinel.
- Les plafonds de loyers : Les plafonds de loyers applicables aux logements conventionnés (HLM) et aux logements intermédiaires (PLS) varient en fonction de la zone géographique. Les zones A, Abis et B1 ont les plafonds de loyers les plus élevés.
Voici la signification des différentes zones :
- Zone A : Zone de tension extrême
- Zone Abis : Zone de tension très forte (incluse dans la zone A)
- Zone B1 : Zone de tension
- Zone B2 : Zone de tension modérée
- Zone C : Zone détendue
La classification des communes en zones A, Abis, B1, B2 et C est révisée tous les ans par décret.
Pour connaître la zone d'une commune, vous pouvez consulter le site internet du gouvernement.
En résumé, les zones A, Abis, B1, B2 et C permettent de différencier les territoires en fonction de la tension du marché immobilier. Cette différenciation permet de mettre en place des mesures spécifiques pour soutenir l'accès au logement.
Les zones tendues sont des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements.
Ce déséquilibre se traduit par :
- Un niveau élevé des loyers
- Un niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens
- Un nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social
Le classement en zone tendue a plusieurs conséquences :
- Encadrement des loyers : Les loyers des logements vides et des logements meublés sont soumis à un plafonnement.
- Réduction du préavis de location : Le préavis de location est réduit à 1 mois pour les zones très tendues et à 3 mois pour les zones tendues.
- Possibilité de créer un bail réel solidaire : Le bail réel solidaire est un dispositif qui permet aux locataires de devenir propriétaires de leur logement à terme.
Pour plus d'informations sur les zones tendues, vous pouvez consulter le site internet du gouvernement.
Le Tensiomètre Locatif Locservice
Déposé à l’INPI, Le Tensiomètre Locatif est un service exclusif capable de déterminer la tension locative du parc privé dans une ville en mesurant d’une part la facilité à trouver une location ou un locataire et d’autre part la capacité des locataires comparée aux loyers pratiqués. En effet le marché peut être plus ou moins tendu en raison du nombre de logements à louer ou compte tenu des loyers pratiqués au regard du budget des locataires.
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
Les logements à Montpellier
Types de logements
Types de résidences
Occupants
Nombre de pièces
Établissements d'hébergements touristiques
| Nombre de chambres d'hôtel | 3073 |
| Nombre d'emplacements de camping | 0 |
| Nombre d'hébergements en villages de vacances | 0 |
| Nombre d'hébergements en résidences de tourisme | 983 |
| Nombre d'hébergements en auberges de jeunesse et centres sportifs | 225 |
| Total | 4281 |
4281 hébergements touristiques
180311 logements dont 4.49% de résidences secondaires.
Démographie
Par exemple, si vous souhaitez investir dans un studio, le bien s'adressera principalement à des étudiants ou de jeunes célibataires. Une maison s'adressera plutôt à des familles avec des enfants.
Évolution de la population
Ménages selon leur composition
Répartition de la population par âge
Économie
Quel est le niveau de vie moyen de ses habitants ?
Comment y évolue le tôt de chômage ?
Combien d'entreprises y ont été créées ?
-12.84% par rapport au niveau de vie médian
en France métropolitaine (22040€)
Population de 15 à 64 ans par type d'activité
Nombre de chômeurs par tranche d'âge
Nombre de créations d'entreprises
Liens utiles
- Villes et villages où il fait bon vivre
- DVF, Demande de Valeurs Foncières
- INSEE : Dossier complet pour la ville de Montpellier
- Observatoire des territoires (carte des loyer en France)
- Observatoire des loyers pour la ville de Montpellier
- Ministère de la transition écologique (classement des communes du territoire national en zones géographiques en fonction du déséquilibre entre l'offre et de la demande de logements)
- Locservice (le tensiomètre locatif)