Investir dans un studio ou un 2 pièces à Saint-Étienne (42230) : données et statistiques

Saint-Étienne, située dans le département de la Loire, est une ville dynamique de la région Auvergne-Rhône-Alpes. Avec ses 172 718 habitants, elle bénéficie d’une évolution démographique stable (+0,44% sur 11 ans) et d’un tissu économique en mouvement, comme en témoignent les 2 789 entreprises créées en 2022. Connue pour son passé industriel, Saint-Étienne s’est tournée vers l’innovation, l’enseignement supérieur et la culture, tout en restant accessible et agréable à vivre.

Le marché immobilier stéphanois : des prix attractifs

Le prix moyen au mètre carré pour un appartement à Saint-Étienne s’établit à 1 250,76 €/m² (904 ventes sur l’année). Sur les 12 derniers mois, les prix ont reculé de 5,23%, mais affichent une progression de 25,13% sur 5 ans, témoignant d’un marché en mutation. Cette accessibilité fait de la ville l’une des plus abordables de France pour l’investissement locatif.

Un rendement locatif élevé mais une location parfois difficile

Le loyer moyen s’élève à 12,22 €/m²/mois, ce qui permet d’atteindre un rendement brut moyen de 10,91% (frais de notaire inclus). Ce taux est particulièrement attractif pour les investisseurs. Cependant, il faut noter que la facilité pour trouver un locataire est jugée difficile, et que le budget des locataires est plutôt équilibré, mais légèrement tendu. Saint-Étienne n’est pas en zone tendue ni très touristique, ce qui peut impacter la rapidité de relocation.

Un parc immobilier adapté aux petits logements

Les appartements représentent 86,9% du parc immobilier, avec une part significative de petits logements : 8,01% de studios (1 pièce) et 19,31% de 2 pièces. La majorité des logements sont des résidences principales (85,25%), et près de la moitié des habitants sont locataires (49,16%). Les personnes vivant seules constituent plus de la moitié des ménages (50,22%), ce qui crée une demande structurelle pour les petites surfaces.

Profil des habitants et dynamisme local

Saint-Étienne est une ville jeune et active : 23,49% des habitants ont entre 15 et 29 ans, et 15,29% sont étudiants. Le taux de chômage (13,3%) reste supérieur à la moyenne nationale, et le niveau de vie médian (18 680 €/an) est inférieur de 15,25% à la moyenne française. Ces éléments expliquent en partie la tension sur le budget des locataires et la nécessité de proposer des loyers adaptés.

Points forts et points de vigilance pour l’investissement locatif

• Prix d’achat bas et rendement locatif élevé : idéal pour un premier investissement ou pour diversifier son patrimoine.
• Demande locative portée par les étudiants et les personnes seules, mais attention à la concurrence et à la vacance locative.
• Marché peu touristique : privilégier la location longue durée plutôt que la location saisonnière.
• Ville en mutation : potentiel de valorisation à moyen terme, notamment dans les quartiers en rénovation ou proches des universités.

Conclusion : un investissement à étudier avec attention

Avec un score global de 4,0/5, l’investissement locatif dans un studio ou un 2 pièces à Saint-Étienne présente de nombreux atouts, notamment en termes de rentabilité et d’accessibilité. Il convient toutefois de bien sélectionner l’emplacement, d’adapter le loyer au marché local et de prévoir une gestion rigoureuse pour limiter la vacance locative. Saint-Étienne reste une ville à fort potentiel pour les investisseurs avisés, à condition de bien s’informer sur le marché local.

Classement Villes et villages où il fait bon vivre

L'association "Villes et villages où il fait bon vivre" a pour objectif est de promouvoir et valoriser les communes françaises où il fait bon vivre en s'appuyant sur un palmarès annuel.
Ce palmarès est établi à partir de 188 critères répartis en 10 catégories : qualité de vie, sécurité, commerce et services, santé, transport, éducation, solidarité, sports et loisirs, culture et patrimoine, attractivité immobilière.

La rentabilité locative brute est un indicateur financier utilisé pour évaluer la performance d’un investissement immobilier locatif. Elle permet de mesurer les revenus générés par la location d’un bien par rapport à son coût d’acquisition.

Formule de calcul :

La rentabilité locative brute se calcule ainsi :

$\mathrm{Rentabilité\; locative\; brute\; (\%)}=\frac{\mathrm{Loyer\; annuel\; brut}}{\mathrm{Prix\; d’achat\; du\; bien}}\times 100$

• Loyer annuel brut : Somme des loyers perçus sur une année, avant déduction des charges ou taxes.
• Prix d’achat du bien : Comprend le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire (émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux (DTMO)), et éventuellement les frais d’agence.

Exemple :

• Bien immobilier acheté 186 000 € FAI.
• Émoluments du notaire et DMTO : 14 000 €.
• Loyer mensuel brut : 800 €.

Le prix d'achat du bien : $\mathrm{186\; 000\; €}+\mathrm{14\; 000\; €}=\mathrm{200\; 000\; €}$.

Le loyer annuel brut est : $800\times 12=\mathrm{9\; 600\; €}$.

La rentabilité locative brute sera : $\frac{\mathrm{9\; 600}}{\mathrm{200\; 000}}\times 100=\mathrm{4,8\; \%}$

Points à noter :

1. Indicateur brut : Cet indicateur ne prend pas en compte les charges liées au bien (taxes foncières, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) ni la fiscalité, ce qui le différencie de la rentabilité nette ou nette-nette.
2. Utilité : La rentabilité brute donne une première idée de la performance d’un investissement, mais une analyse approfondie (en tenant compte des charges et des taxes) est nécessaire pour évaluer la rentabilité réelle.

Cet indicateur est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer rapidement différents projets immobiliers.

Rentabilité brute moyenne à Saint-Étienne

Prix moyen	1250.76€/m²
Loyer moyen	12.22€/m²/mois
Émoluments du notaire et DMTO (7.5% du prix de vente)	93.81€/m²

Évolution sur 5 ans	north_east +25.1%
Évolution sur 1 an	south_east -5.2%

Le Tensiomètre Locatif Locservice

Les logements à Saint-Étienne

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