Investir dans un studio ou un 2 pièces à Toulouse (31100) : données et statistiques

Toulouse, surnommée la « Ville Rose » pour la couleur de ses briques, est la quatrième ville de France avec plus de 500 000 habitants. Capitale de l’Occitanie, elle séduit par son dynamisme économique, son attractivité étudiante et sa qualité de vie. Son patrimoine, son climat agréable et sa position stratégique en font une métropole prisée, aussi bien pour y vivre que pour y investir.

Un marché immobilier dynamique et accessible

Le marché immobilier toulousain est particulièrement favorable à l’investissement locatif, notamment pour les petits appartements (studios et 2 pièces). Avec un prix moyen au mètre carré de 3 538,7 €/m² et un loyer moyen de 16,79 €/m²/mois, Toulouse offre un rendement brut moyen attractif de 5,30 % (frais de notaire inclus).

Sur les 11 dernières années, la population a augmenté de 14,51 %, témoignant d’une forte demande locative. La ville est classée en zone tendue et en zone ALUR A, ce qui implique une réglementation spécifique sur les loyers, mais garantit aussi une grande facilité pour trouver un locataire.

Un profil de locataires varié et une forte demande

La majorité des habitants de Toulouse sont locataires (57,93 %), et plus de la moitié des ménages vivent seuls (54,59 %). Les studios et 2 pièces représentent plus de 40 % du parc immobilier, ce qui correspond parfaitement à la demande locale, notamment des étudiants (18,35 % de la population active) et des jeunes actifs.

Le budget des locataires est équilibré, et la vacance locative reste faible, renforcée par l’attractivité de la ville et la présence de nombreux pôles universitaires et entreprises innovantes (plus de 11 000 créations d’entreprises en 2022).

Évolution des prix et perspectives

Sur les cinq dernières années, le prix au mètre carré a progressé de +11,31 %, même si une légère baisse de -3,11 % a été observée sur la dernière année. Cette évolution témoigne d’un marché globalement stable, avec des opportunités d’achat à des prix raisonnables pour un investissement à moyen ou long terme.

Un environnement propice à l’investissement locatif

• Population jeune et dynamique : 32,28 % des habitants ont entre 15 et 29 ans.
• Forte proportion de locataires : plus de la moitié des résidences principales sont occupées par des locataires.
• Zone touristique : la ville attire aussi bien les étudiants que les touristes et les jeunes actifs.
• Facilité de location : la demande locative est très soutenue, notamment pour les petites surfaces.

Score global de l’investissement locatif à Toulouse

En prenant en compte l’ensemble de ces critères, le score global attribué à l’investissement locatif pour un petit appartement à Toulouse est de 3,6/5. Ce score reflète un bon équilibre entre rendement, sécurité locative et potentiel de valorisation du bien.

Conclusion

Investir dans un studio ou un 2 pièces à Toulouse présente de nombreux atouts : une demande locative forte, un marché dynamique, un rendement intéressant et une population jeune et active. La ville reste une valeur sûre pour ceux qui souhaitent se lancer dans l’investissement locatif, tout en restant attentif à l’évolution du marché et à la réglementation en vigueur.

Classement Villes et villages où il fait bon vivre

L'association "Villes et villages où il fait bon vivre" a pour objectif est de promouvoir et valoriser les communes françaises où il fait bon vivre en s'appuyant sur un palmarès annuel.
Ce palmarès est établi à partir de 188 critères répartis en 10 catégories : qualité de vie, sécurité, commerce et services, santé, transport, éducation, solidarité, sports et loisirs, culture et patrimoine, attractivité immobilière.

La rentabilité locative brute est un indicateur financier utilisé pour évaluer la performance d’un investissement immobilier locatif. Elle permet de mesurer les revenus générés par la location d’un bien par rapport à son coût d’acquisition.

Formule de calcul :

La rentabilité locative brute se calcule ainsi :

$\mathrm{Rentabilité\; locative\; brute\; (\%)}=\frac{\mathrm{Loyer\; annuel\; brut}}{\mathrm{Prix\; d’achat\; du\; bien}}\times 100$

• Loyer annuel brut : Somme des loyers perçus sur une année, avant déduction des charges ou taxes.
• Prix d’achat du bien : Comprend le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire (émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux (DTMO)), et éventuellement les frais d’agence.

Exemple :

• Bien immobilier acheté 186 000 € FAI.
• Émoluments du notaire et DMTO : 14 000 €.
• Loyer mensuel brut : 800 €.

Le prix d'achat du bien : $\mathrm{186\; 000\; €}+\mathrm{14\; 000\; €}=\mathrm{200\; 000\; €}$.

Le loyer annuel brut est : $800\times 12=\mathrm{9\; 600\; €}$.

La rentabilité locative brute sera : $\frac{\mathrm{9\; 600}}{\mathrm{200\; 000}}\times 100=\mathrm{4,8\; \%}$

Points à noter :

1. Indicateur brut : Cet indicateur ne prend pas en compte les charges liées au bien (taxes foncières, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) ni la fiscalité, ce qui le différencie de la rentabilité nette ou nette-nette.
2. Utilité : La rentabilité brute donne une première idée de la performance d’un investissement, mais une analyse approfondie (en tenant compte des charges et des taxes) est nécessaire pour évaluer la rentabilité réelle.

Cet indicateur est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer rapidement différents projets immobiliers.

Rentabilité brute moyenne à Toulouse

Prix moyen	3538.70€/m²
Loyer moyen	16.79€/m²/mois
Émoluments du notaire et DMTO (7.5% du prix de vente)	265.40€/m²

Évolution sur 5 ans	north_east +11.3%
Évolution sur 1 an	south_east -3.1%

Le Tensiomètre Locatif Locservice

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