Toulouse, surnommée la « Ville Rose » pour la couleur de ses briques, est la quatrième ville la plus peuplée de France avec plus de 500 000 habitants. Capitale de la région Occitanie, elle séduit par son dynamisme économique, son cadre de vie agréable et son attractivité auprès des étudiants et des jeunes actifs. Son patrimoine, sa vie culturelle animée et sa proximité avec les Pyrénées en font une destination prisée, aussi bien pour y vivre que pour y investir.
Le marché immobilier toulousain en chiffres
- Population : 504 078 habitants (+14,51% en 11 ans)
- Prix moyen au m² : 3 175 €/m² (5651 ventes sur l'année)
- Évolution des prix : -3,72% sur 1 an, +12,34% sur 5 ans
- Loyer moyen : 14,88 €/m²/mois
- Rendement brut moyen : 5,23% (frais inclus)
- Répartition des biens : 83,54% d'appartements, 15,29% de maisons
- Zone ALUR : A (zone tendue, réglementation sur les loyers)
Pourquoi investir à Toulouse ?
- Une forte demande locative : 57,93% des résidences principales sont occupées par des locataires, et la recherche de locataires est jugée très facile. La ville accueille une importante population étudiante (18,35%) et de jeunes actifs, ce qui dynamise le marché locatif.
- Un marché équilibré : Le budget des locataires est jugé équilibré, avec une légère détente, ce qui limite les risques de vacance locative. La part de logements vacants reste modérée (8,23%).
- Un parc immobilier adapté : La majorité des logements sont des appartements (plus de 83%), avec une forte proportion de petites surfaces (1 à 3 pièces représentent près de 69% du parc), répondant à la demande des étudiants, jeunes actifs et personnes seules (54,59% des ménages).
- Un dynamisme économique : Plus de 11 000 entreprises créées en 2022, un bassin d’emploi porté par l’aéronautique, le spatial, la santé et le numérique.
- Une ville attractive : Toulouse est une zone touristique et bénéficie d’une croissance démographique soutenue (+14,51% en 11 ans).
Les points de vigilance
- Évolution des prix : Après plusieurs années de hausse, les prix ont légèrement reculé sur un an (-3,72%), ce qui peut offrir des opportunités d’achat, mais invite à la prudence sur la valorisation à court terme.
- Réglementation : Toulouse est en zone tendue (zone ALUR A), ce qui implique des règles spécifiques sur la fixation des loyers et la gestion locative (préavis réduit, taxe sur les logements vacants, etc.).
- Taux de chômage : Légèrement supérieur à la moyenne nationale (10,29% contre 8%), à surveiller pour l’évolution du pouvoir d’achat des locataires.
- Niveau de vie : Le niveau de vie médian est de 21 730 € (légèrement inférieur à la moyenne nationale), ce qui peut influencer le montant des loyers supportables.
Quel type d’appartement privilégier ?
Les appartements de 1 à 3 pièces sont particulièrement recherchés, notamment par les étudiants et jeunes actifs. Les quartiers proches des universités, des transports en commun et du centre-ville sont à privilégier pour maximiser la demande locative et limiter la vacance.
Score global de l’investissement locatif à Toulouse
Avec un score de 3,5/5, Toulouse offre un bon équilibre entre rendement, sécurité locative et potentiel de valorisation à moyen terme. La ville reste une valeur sûre pour un investissement locatif, à condition de bien choisir l’emplacement et de respecter la réglementation en vigueur.
En résumé
- Marché dynamique et attractif pour les investisseurs
- Demande locative soutenue grâce à la jeunesse de la population et à la présence d’étudiants
- Rendement brut moyen intéressant (5,23%)
- Attention à la réglementation et à l’évolution des prix
Investir dans un appartement à Toulouse peut s’avérer pertinent pour diversifier son patrimoine et profiter d’un marché locatif solide, à condition de bien s’informer sur les spécificités locales.
