Investir dans un appartement de 3 pièces ou plus à Tours (37100) : données et statistiques
de 1436€/m² à 3730€/m²
d'après les données de la direction générale des finances
publiques (DVF, Demande de Valeurs Foncières)
de 10.39€/m² à 14.66€/m²
sur 34795
Émoluments du notaire et DMTO compris
Zone touristique
south_east-3.0% sur 1 an
north_east+0.4% sur 11 ans
Source : Direction générale des finances publiques (DVF, Demande de Valeurs Foncières)
Score global pour un appartement de 3 pièces ou plus à Tours (37100)
Tours, située au cœur de la région Centre-Val de Loire, est une ville dynamique de 137 658 habitants. Connue pour son patrimoine historique, sa vie culturelle animée et sa proximité avec Paris, Tours attire chaque année de nombreux étudiants, jeunes actifs et familles. La ville bénéficie d’une croissance démographique modérée (+1,80% sur 11 ans) et d’un tissu économique en développement, comme en témoigne la création de 2 510 entreprises en 2022.
Le marché immobilier à Tours : état des lieux
Le marché immobilier tourangeau se caractérise par une forte proportion d’appartements (80,15% du parc), avec une majorité de résidences principales (85,88%). Les appartements de 3 pièces ou plus représentent une part significative de l’offre (25,21% pour les 3 pièces, 18,84% pour les 4 pièces, et 16,56% pour les 5 pièces et plus).
Le prix moyen au mètre carré s’établit à 2 472 €/m², avec une légère baisse sur un an (-3,03%) mais une progression notable sur cinq ans (+20,55%). Le loyer moyen est de 12,24 €/m²/mois, ce qui permet d’atteindre un rendement brut moyen attractif de 5,53% (frais de notaire inclus).
Demande locative et profil des locataires
La demande locative à Tours est jugée très facile, portée par une population jeune et mobile : 29,76% des habitants ont entre 15 et 29 ans, et 18,39% sont étudiants. Les locataires représentent 52,81% des occupants des résidences principales, contre 25,71% de propriétaires. Le budget des locataires est plutôt équilibré, bien que légèrement tendu, ce qui témoigne d’un marché actif mais accessible.
La ville n’est pas classée en zone tendue, mais elle bénéficie du classement B1 (zone ALUR), ce qui peut ouvrir droit à certains dispositifs d’investissement locatif. Tours est également une ville touristique, ce qui peut offrir des opportunités de location saisonnière.
Typologie des ménages et attractivité des 3 pièces et plus
Les appartements de 3 pièces ou plus répondent aux besoins d’une diversité de ménages : couples avec ou sans enfants (30,58% des ménages), familles monoparentales (8,3%) et personnes âgées. Cependant, la majorité des ménages sont composés de personnes seules (58,4%), ce qui peut influencer la demande pour des surfaces plus grandes, notamment pour le coliving ou la colocation étudiante.
Atouts et points de vigilance pour l’investissement
- Rendement locatif attractif (5,53% brut en moyenne)
- Marché locatif dynamique et facilité à trouver un locataire
- Prix au m² raisonnable par rapport à d’autres grandes villes françaises
- Population jeune et étudiante assurant une demande constante
- Évolution positive des prix sur 5 ans, mais légère baisse récente à surveiller
- Niveau de vie médian inférieur à la moyenne nationale (-6,35%), à prendre en compte pour le positionnement du loyer
- Taux de chômage supérieur à la moyenne nationale (11,42% contre 8%), pouvant impacter la solvabilité de certains locataires
Score global de l’investissement locatif à Tours
Au vu de l’ensemble de ces critères, l’investissement locatif dans un appartement de 3 pièces ou plus à Tours obtient un score global de 3,7/5. La ville offre un bon équilibre entre rendement, dynamisme locatif et potentiel de valorisation, tout en présentant quelques points de vigilance à surveiller selon l’évolution du marché et du contexte économique local.
Conclusion
Investir dans un appartement de 3 pièces ou plus à Tours peut s’avérer pertinent pour les investisseurs à la recherche d’un marché actif, d’un rendement attractif et d’une demande locative soutenue. Il est toutefois recommandé d’étudier attentivement le quartier, le profil des locataires et l’évolution des prix pour optimiser son projet immobilier.
Qualité de vie
Classement Villes et villages où il fait bon vivre
L'association "Villes et villages où il fait bon vivre" a pour objectif est de promouvoir et valoriser les communes françaises où il fait bon vivre en s'appuyant sur un palmarès annuel.
Ce palmarès est établi à partir de 188 critères répartis en 10 catégories :
qualité de vie,
sécurité,
commerce et services,
santé,
transport,
éducation,
solidarité,
sports et loisirs,
culture et patrimoine,
attractivité immobilière.
Position parmi les communes de
100 000 habitants et plus
9 / 40
Position parmi les communes de
100 000 habitants et plus
1 / 1
Rentabilité locative brute moyenne pour un appartement de 3 pièces ou plus à Tours
Formule de calcul :
La rentabilité locative brute se calcule ainsi :
- Loyer annuel brut : Somme des loyers perçus sur une année, avant déduction des charges ou taxes.
- Prix d’achat du bien : Comprend le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire (émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux (DTMO)), et éventuellement les frais d’agence.
Exemple :
- Bien immobilier acheté 186 000 € FAI.
- Émoluments du notaire et DMTO : 14 000 €.
- Loyer mensuel brut : 800 €.
Le prix d'achat du bien : .
Le loyer annuel brut est : .
La rentabilité locative brute sera :
Points à noter :
- Indicateur brut : Cet indicateur ne prend pas en compte les charges liées au bien (taxes foncières, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) ni la fiscalité, ce qui le différencie de la rentabilité nette ou nette-nette.
- Utilité : La rentabilité brute donne une première idée de la performance d’un investissement, mais une analyse approfondie (en tenant compte des charges et des taxes) est nécessaire pour évaluer la rentabilité réelle.
Cet indicateur est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer rapidement différents projets immobiliers.
Rentabilité brute moyenne à Tours
| Prix moyen | 2472.05€/m² |
| Loyer moyen | 12.24€/m²/mois |
| Émoluments du notaire et DMTO (7.5% du prix de vente) | 185.40€/m² |
Évolution du prix de l'immobilier pour un appartement de 3 pièces ou plus à Tours
Les données sont issues du DVF, ou Demandes de Valeurs Foncières. Il s'agit d'une base de données publique en France qui recense les transactions immobilières réalisées sur le territoire depuis 2014.
Cette base est mise à disposition par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) et permet de connaître le prix et les caractéristiques des biens immobiliers vendus (appartements, maisons, terrains, etc.).
Le DVF est utile pour :
- Analyser le marché immobilier : particuliers, professionnels et collectivités peuvent mieux comprendre les prix pratiqués dans une zone géographique.
- Estimer la valeur d’un bien immobilier : les propriétaires ou acheteurs potentiels peuvent s’en servir pour évaluer un bien en comparant avec des ventes similaires.
- La transparence : il contribue à rendre le marché immobilier plus transparent.
| Évolution sur 5 ans | north_east +20.6% |
| Évolution sur 1 an | south_east -3.0% |
Demande locative pour un appartement de 3 pièces ou plus à Tours
Un bien dans une zone touristique permettra de faire un investissement locatif saisonnier, en le louant sous forme de meublé de tourisme à la nuitée, à la semaine ou au mois sans excéder 90 jours consécutifs.
Il existe un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements
Les zones A, Abis, B1, B2 et C sont des zones géographiques définies par l'Etat français pour l'application de certains dispositifs fiscaux et sociaux, notamment :
- Le prêt à taux zéro (PTZ) : Le PTZ est un prêt immobilier sans intérêt accordé aux primo-accédants sous conditions de ressources et de localisation du bien immobilier. Les zones A, Abis et B1 sont éligibles au PTZ.
- Le dispositif Pinel : Le dispositif Pinel est un dispositif fiscal qui permet aux investisseurs immobiliers de bénéficier d'une réduction d'impôt en contrepartie de la location d'un logement neuf à loyer modéré. Les zones A, Abis, B1 et B2 sont éligibles au dispositif Pinel.
- Les plafonds de loyers : Les plafonds de loyers applicables aux logements conventionnés (HLM) et aux logements intermédiaires (PLS) varient en fonction de la zone géographique. Les zones A, Abis et B1 ont les plafonds de loyers les plus élevés.
Voici la signification des différentes zones :
- Zone A : Zone de tension extrême
- Zone Abis : Zone de tension très forte (incluse dans la zone A)
- Zone B1 : Zone de tension
- Zone B2 : Zone de tension modérée
- Zone C : Zone détendue
La classification des communes en zones A, Abis, B1, B2 et C est révisée tous les ans par décret.
Pour connaître la zone d'une commune, vous pouvez consulter le site internet du gouvernement.
En résumé, les zones A, Abis, B1, B2 et C permettent de différencier les territoires en fonction de la tension du marché immobilier. Cette différenciation permet de mettre en place des mesures spécifiques pour soutenir l'accès au logement.
Les zones tendues sont des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements.
Ce déséquilibre se traduit par :
- Un niveau élevé des loyers
- Un niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens
- Un nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social
Le classement en zone tendue a plusieurs conséquences :
- Encadrement des loyers : Les loyers des logements vides et des logements meublés sont soumis à un plafonnement.
- Réduction du préavis de location : Le préavis de location est réduit à 1 mois pour les zones très tendues et à 3 mois pour les zones tendues.
- Possibilité de créer un bail réel solidaire : Le bail réel solidaire est un dispositif qui permet aux locataires de devenir propriétaires de leur logement à terme.
Pour plus d'informations sur les zones tendues, vous pouvez consulter le site internet du gouvernement.
Le Tensiomètre Locatif Locservice
Déposé à l’INPI, Le Tensiomètre Locatif est un service exclusif capable de déterminer la tension locative du parc privé dans une ville en mesurant d’une part la facilité à trouver une location ou un locataire et d’autre part la capacité des locataires comparée aux loyers pratiqués. En effet le marché peut être plus ou moins tendu en raison du nombre de logements à louer ou compte tenu des loyers pratiqués au regard du budget des locataires.
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
Les logements à Tours
Types de logements
Types de résidences
Occupants
Nombre de pièces
Établissements d'hébergements touristiques
| Nombre de chambres d'hôtel | 2185 |
| Nombre d'emplacements de camping | 0 |
| Nombre d'hébergements en villages de vacances | 0 |
| Nombre d'hébergements en résidences de tourisme | 281 |
| Nombre d'hébergements en auberges de jeunesse et centres sportifs | 80 |
| Total | 2546 |
2546 hébergements touristiques
89709 logements dont 3.81% de résidences secondaires.
Démographie
Par exemple, si vous souhaitez investir dans un studio, le bien s'adressera principalement à des étudiants ou de jeunes célibataires. Une maison s'adressera plutôt à des familles avec des enfants.
Évolution de la population
Ménages selon leur composition
Répartition de la population par âge
Économie
Quel est le niveau de vie moyen de ses habitants ?
Comment y évolue le tôt de chômage ?
Combien d'entreprises y ont été créées ?
-6.35% par rapport au niveau de vie médian
en France métropolitaine (22040€)
Population de 15 à 64 ans par type d'activité
Nombre de chômeurs par tranche d'âge
Nombre de créations d'entreprises
Liens utiles
- Villes et villages où il fait bon vivre
- DVF, Demande de Valeurs Foncières
- INSEE : Dossier complet pour la ville de Tours
- Observatoire des territoires (carte des loyer en France)
- Observatoire des loyers pour la ville de Tours
- Ministère de la transition écologique (classement des communes du territoire national en zones géographiques en fonction du déséquilibre entre l'offre et de la demande de logements)
- Locservice (le tensiomètre locatif)