Agen, préfecture du Lot-et-Garonne, est une ville à taille humaine située au cœur du Sud-Ouest. Avec ses 32 485 habitants, elle séduit par son patrimoine historique, sa douceur de vivre et sa position stratégique entre Bordeaux et Toulouse. Ville dynamique, Agen bénéficie d’un tissu économique diversifié et d’une vie culturelle animée, tout en restant accessible et agréable à vivre.
Le marché immobilier à Agen : état des lieux
- Prix moyen au m² : 1 470,59 € (évolution de -8,21% sur un an, mais +17,08% sur 5 ans)
- Loyer moyen : 9,11 €/m²/mois
- Rendement brut moyen : 6,92% (frais inclus)
- Répartition des biens : 69,83% d’appartements, 29,1% de maisons
- Facilité à trouver un locataire : Facile
- Zone ALUR : B2 (non tendue, zone touristique)
Le marché immobilier agenais se caractérise par une majorité d’appartements, dont près de 29% sont des 3 pièces. Les prix au mètre carré restent attractifs, bien en dessous de la moyenne nationale, ce qui permet d’envisager un investissement avec un ticket d’entrée modéré. Malgré une légère baisse des prix sur la dernière année, la tendance sur 5 ans reste positive.
Profil des locataires et demande locative
- Locataires : 55,64% des résidences principales
- Population jeune : 23,98% entre 15 et 29 ans, 17,82% entre 30 et 44 ans
- Étudiants : 10,24% de la population active
- Ménages : 56,98% de personnes seules, 16,96% de couples sans enfants, 13,08% de couples avec enfants
La demande locative est soutenue, notamment grâce à une forte proportion de locataires et une population jeune et active. Les appartements de 3 pièces ou plus répondent aux besoins des familles, des colocations étudiantes ou des jeunes actifs en quête d’espace. Le budget des locataires est jugé plutôt équilibré, bien que légèrement tendu, ce qui incite à proposer des loyers adaptés au marché local.
Atouts et points de vigilance pour l’investissement locatif à Agen
- Rendement attractif : Un rendement brut moyen de 6,92% est supérieur à la moyenne nationale, ce qui peut séduire les investisseurs en quête de rentabilité.
- Facilité de location : Trouver un locataire est jugé facile, ce qui limite le risque de vacance locative.
- Marché équilibré : La répartition entre propriétaires et locataires, ainsi que la diversité des profils, favorisent la stabilité du marché.
- Population en légère baisse : La ville a perdu 4,23% de sa population en 11 ans, un point à surveiller pour anticiper l’évolution de la demande.
- Niveau de vie : Le niveau de vie médian (18 770 €) est inférieur à la moyenne nationale, ce qui peut influencer le pouvoir d’achat des locataires.
- Taux de chômage : 11,73% (supérieur à la moyenne nationale), à prendre en compte dans l’analyse du risque locatif.
Conclusion : un investissement à Agen, pour qui et pourquoi ?
Avec un score global de 3,6/5 pour l’investissement locatif dans un appartement de 3 pièces ou plus, Agen présente un profil intéressant pour les investisseurs à la recherche d’un bon équilibre entre rentabilité et sécurité. Le marché est dynamique, la demande locative réelle, et les prix d’achat restent accessibles. Toutefois, il convient de rester attentif à l’évolution démographique et économique de la ville pour sécuriser son investissement sur le long terme.
En résumé, Agen peut convenir aux investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine, profiter d’un rendement attractif et viser une clientèle variée, des étudiants aux familles. Une analyse approfondie du quartier, du type de bien et du profil des locataires reste essentielle pour optimiser son projet immobilier.
