Agen, préfecture du Lot-et-Garonne, est une ville du Sud-Ouest de la France réputée pour son art de vivre, son patrimoine historique et sa situation géographique privilégiée entre Bordeaux et Toulouse. Avec ses 32 485 habitants, Agen séduit par son dynamisme économique, sa vie culturelle et son cadre agréable en bord de Garonne.
Le marché immobilier à Agen : état des lieux
Le marché immobilier agenais présente des caractéristiques attractives pour l'investissement locatif, notamment dans le segment des appartements qui représentent près de 70% du parc immobilier. Le prix moyen au mètre carré s'établit à 1 655,92 €/m², avec une évolution de +29,33% sur 5 ans, malgré une légère baisse de -4,67% sur la dernière année. Cette progression sur le moyen terme témoigne d'une certaine résilience du marché local.
Le loyer moyen est de 11,05 €/m²/mois, ce qui permet d'atteindre un rendement brut moyen attractif de 7,45% (frais de notaire inclus). La demande locative est jugée très dynamique, avec une grande facilité à trouver un locataire, bien que le budget des locataires soit tendu. Agen se situe en zone B2 du dispositif ALUR, mais n'est pas classée en zone tendue.
Profil des locataires et typologie des logements
La population agenais est majoritairement locataire (55,64%), ce qui favorise l'investissement locatif. Les logements vacants représentent 14,79% du parc, tandis que les résidences principales constituent près de 80% des habitations. Les appartements de 2 et 3 pièces sont les plus courants, représentant ensemble plus de 50% du marché, ce qui correspond bien à la demande locale, notamment des personnes seules (56,98% des ménages) et des étudiants (10,24% de la population active).
Évolution démographique et contexte économique
La population d'Agen a connu une légère baisse de -4,23% sur 11 ans, mais la ville reste attractive grâce à la création de 532 entreprises en 2022 et à une population jeune (près de 40% des habitants ont moins de 30 ans). Le niveau de vie médian est de 18 770 €, inférieur à la moyenne nationale, ce qui explique en partie la tension sur le budget des locataires. Le taux de chômage (11,73%) est supérieur à la moyenne nationale, mais la présence d'étudiants et de jeunes actifs dynamise le marché locatif.
Atouts et points de vigilance pour l'investissement locatif à Agen
- Rendement locatif élevé : Un rendement brut moyen de 7,45% est un atout majeur pour les investisseurs.
- Demande locative soutenue : La facilité à trouver un locataire et la forte proportion de locataires sont des signaux positifs.
- Prix d'achat abordables : Le prix au m² reste accessible comparé à d'autres villes de taille similaire.
- Marché dynamique : La part importante d'appartements et la diversité des profils de locataires (étudiants, jeunes actifs, familles monoparentales) offrent de nombreuses opportunités.
- Points de vigilance : La légère baisse démographique, le niveau de vie inférieur à la moyenne nationale et le taux de chômage élevé sont à prendre en compte dans l'analyse du risque locatif.
Conclusion : un investissement locatif noté 4.0/5
Avec un score global de 4.0/5, Agen se positionne comme une ville intéressante pour l'investissement locatif dans un appartement. Son marché immobilier dynamique, ses prix attractifs et son rendement élevé en font une option à considérer pour diversifier son patrimoine immobilier, tout en restant attentif à l'évolution du contexte économique local.
