Située dans le département du Lot-et-Garonne, Agen est une ville du Sud-Ouest de la France connue pour son patrimoine historique, sa douceur de vivre et sa position stratégique entre Bordeaux et Toulouse. Avec une population de 32 485 habitants, Agen séduit par son dynamisme économique, sa vie culturelle et son cadre agréable en bord de Garonne.
Le marché immobilier à Agen : état des lieux
Le marché immobilier agenais présente des caractéristiques intéressantes pour l'investissement locatif, notamment pour l'achat d'une maison. Le prix moyen au mètre carré s'établit à 1 696 €/m², avec une évolution de +25,87% sur 5 ans, bien que l'année écoulée ait connu une légère baisse de -2,88%. Le rendement brut moyen atteint 6,06% (frais de notaire inclus), ce qui place Agen parmi les villes attractives pour les investisseurs à la recherche de rentabilité.
Location de maisons à Agen : demande et profil des locataires
Le marché locatif est dynamique : il est très facile de trouver un locataire à Agen, même si le budget des locataires reste tendu. Le loyer moyen s'élève à 9,21 €/m²/mois. La ville n'est pas classée en zone tendue, mais elle fait partie de la zone B2 du dispositif ALUR, ce qui peut offrir certains avantages fiscaux selon les dispositifs en vigueur.
La majorité des logements sont des appartements (69,83%), mais les maisons représentent tout de même 29,1% du parc immobilier. Les résidences principales constituent 79,7% des logements, avec une part importante de locataires (55,64%) par rapport aux propriétaires (27,07%). Cette forte proportion de locataires témoigne d'une demande locative soutenue, notamment pour les maisons familiales.
Profil démographique et économique d’Agen
Agen affiche une population relativement jeune, avec près de 40% des habitants âgés de moins de 30 ans. La ville compte également une part importante de personnes vivant seules (56,98%), ce qui peut influencer la demande pour des maisons de petite ou moyenne taille. Le niveau de vie médian est de 18 770 €, inférieur de 14,84% à la moyenne nationale, ce qui explique en partie la tension sur le budget des locataires.
Le marché du travail est marqué par un taux de chômage supérieur à la moyenne nationale (11,73% contre 8%), mais la ville reste dynamique avec la création de 532 entreprises en 2022. La présence d’étudiants (10,24%) et de retraités (4,08%) diversifie la demande locative.
Points forts et points de vigilance pour investir à Agen
- Rendement locatif attractif : Un rendement brut moyen de 6,06% est un atout pour les investisseurs.
- Demande locative soutenue : Facilité à trouver un locataire, notamment pour les maisons familiales.
- Prix d’achat abordables : Un prix au m² inférieur à la moyenne nationale, permettant d’accéder à la propriété avec un budget maîtrisé.
- Évolution démographique : Légère baisse de la population sur 11 ans (-4,23%), à surveiller pour anticiper l’évolution de la demande.
- Budget des locataires tendu : Nécessité d’adapter le loyer au pouvoir d’achat local pour limiter la vacance locative.
Conclusion : un investissement à Agen, pour qui ?
Avec un score global de 3,2/5 pour l’investissement locatif dans une maison, Agen se positionne comme une ville à potentiel pour les investisseurs recherchant un bon équilibre entre rentabilité et sécurité locative. Le marché est dynamique, les prix restent accessibles et la demande locative est forte, notamment pour les maisons. Toutefois, il est important de bien étudier le quartier, le type de bien et d’adapter son offre au profil des locataires locaux pour optimiser son investissement.
En résumé, Agen offre de belles opportunités pour l’investissement immobilier dans les maisons, à condition de prendre en compte les spécificités du marché local et d’adopter une gestion rigoureuse.
