Investir dans une maison à Agen (47000) : données et statistiques

Située dans le département du Lot-et-Garonne, Agen est une ville du Sud-Ouest de la France connue pour son patrimoine historique, sa douceur de vivre et sa position stratégique entre Bordeaux et Toulouse. Avec une population de 32 485 habitants, Agen séduit par son dynamisme économique, sa vie culturelle et son cadre agréable en bord de Garonne.

Le marché immobilier à Agen : état des lieux

Le marché immobilier agenais présente des caractéristiques intéressantes pour l'investissement locatif, notamment pour l'achat d'une maison. Le prix moyen au mètre carré s'établit à 1 696 €/m², avec une évolution de +25,87% sur 5 ans, bien que l'année écoulée ait connu une légère baisse de -2,88%. Le rendement brut moyen atteint 6,06% (frais de notaire inclus), ce qui place Agen parmi les villes attractives pour les investisseurs à la recherche de rentabilité.

Location de maisons à Agen : demande et profil des locataires

Le marché locatif est dynamique : il est très facile de trouver un locataire à Agen, même si le budget des locataires reste tendu. Le loyer moyen s'élève à 9,21 €/m²/mois. La ville n'est pas classée en zone tendue, mais elle fait partie de la zone B2 du dispositif ALUR, ce qui peut offrir certains avantages fiscaux selon les dispositifs en vigueur.

La majorité des logements sont des appartements (69,83%), mais les maisons représentent tout de même 29,1% du parc immobilier. Les résidences principales constituent 79,7% des logements, avec une part importante de locataires (55,64%) par rapport aux propriétaires (27,07%). Cette forte proportion de locataires témoigne d'une demande locative soutenue, notamment pour les maisons familiales.

Profil démographique et économique d’Agen

Agen affiche une population relativement jeune, avec près de 40% des habitants âgés de moins de 30 ans. La ville compte également une part importante de personnes vivant seules (56,98%), ce qui peut influencer la demande pour des maisons de petite ou moyenne taille. Le niveau de vie médian est de 18 770 €, inférieur de 14,84% à la moyenne nationale, ce qui explique en partie la tension sur le budget des locataires.

Le marché du travail est marqué par un taux de chômage supérieur à la moyenne nationale (11,73% contre 8%), mais la ville reste dynamique avec la création de 532 entreprises en 2022. La présence d’étudiants (10,24%) et de retraités (4,08%) diversifie la demande locative.

Points forts et points de vigilance pour investir à Agen

• Rendement locatif attractif : Un rendement brut moyen de 6,06% est un atout pour les investisseurs.
• Demande locative soutenue : Facilité à trouver un locataire, notamment pour les maisons familiales.
• Prix d’achat abordables : Un prix au m² inférieur à la moyenne nationale, permettant d’accéder à la propriété avec un budget maîtrisé.
• Évolution démographique : Légère baisse de la population sur 11 ans (-4,23%), à surveiller pour anticiper l’évolution de la demande.
• Budget des locataires tendu : Nécessité d’adapter le loyer au pouvoir d’achat local pour limiter la vacance locative.

Conclusion : un investissement à Agen, pour qui ?

Avec un score global de 3,2/5 pour l’investissement locatif dans une maison, Agen se positionne comme une ville à potentiel pour les investisseurs recherchant un bon équilibre entre rentabilité et sécurité locative. Le marché est dynamique, les prix restent accessibles et la demande locative est forte, notamment pour les maisons. Toutefois, il est important de bien étudier le quartier, le type de bien et d’adapter son offre au profil des locataires locaux pour optimiser son investissement.

En résumé, Agen offre de belles opportunités pour l’investissement immobilier dans les maisons, à condition de prendre en compte les spécificités du marché local et d’adopter une gestion rigoureuse.

Classement Villes et villages où il fait bon vivre

L'association "Villes et villages où il fait bon vivre" a pour objectif est de promouvoir et valoriser les communes françaises où il fait bon vivre en s'appuyant sur un palmarès annuel.
Ce palmarès est établi à partir de 188 critères répartis en 10 catégories : qualité de vie, sécurité, commerce et services, santé, transport, éducation, solidarité, sports et loisirs, culture et patrimoine, attractivité immobilière.

Le Programme Action Cœur de Ville (ACV)

Agen fait partie des 245 villes bénéficiaires du programme Action Cœur de Ville.

Le Programme Action Cœur de Ville (ACV) est une initiative lancée par le gouvernement français en 2017. Il vise à revitaliser les centres-villes de taille moyenne, qui jouent un rôle essentiel dans le maillage territorial mais qui rencontrent souvent des difficultés, comme la désertification commerciale, la baisse de la population, ou la dégradation du patrimoine bâti.

Objectifs principaux du programme :

1. Revitalisation des centres-villes : Redonner de l’attractivité aux cœurs de villes, en favorisant la réhabilitation des logements, la rénovation des espaces publics, et l’installation de nouveaux commerces.
2. Développement économique : Soutenir les activités économiques locales, notamment en aidant les artisans, commerçants, et entrepreneurs à s’installer et à se développer.
3. Amélioration des conditions de vie : Renforcer l’offre de services publics (éducation, santé, culture, etc.) et d’activités culturelles pour les habitants.
4. Transition écologique : Encourager des projets respectueux de l’environnement, comme des mobilités douces (pistes cyclables, transports en commun) et une gestion plus durable des ressources.
5. Restauration du patrimoine : Valoriser le patrimoine historique et architectural des centres-villes.

Fonctionnement :

Le programme cible 245 villes moyennes sélectionnées à travers la France. Ces villes bénéficient d’un soutien financier et technique pour développer des projets de transformation. Le financement provient de plusieurs partenaires, comme la Caisse des Dépôts, Action Logement, ou encore l’Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT).

Actions concrètes menées :

• Réhabilitation de logements anciens pour les rendre attractifs et accessibles.
• Création de nouveaux espaces publics, comme des places, parcs, ou promenades.
• Implantation de commerces de proximité pour lutter contre les “friches commerciales”.
• Développement de nouvelles infrastructures de mobilité (comme des parkings relais ou des zones piétonnes).
• Organisation d’événements culturels et sportifs pour dynamiser le tissu local.

Résultats attendus :

L’objectif est de redynamiser ces centres-villes d’ici 2026, en améliorant la qualité de vie des habitants, en relançant l’économie locale, et en préservant le rôle central de ces villes dans leurs territoires.

Exemples de projets emblématiques :

Le programme Action Cœur de Ville a permis la réalisation de nombreux projets emblématiques à travers la France, visant à revitaliser les centres-villes. Parmi ces initiatives, voici quelques exemples notables :

1. Rénovation du patrimoine et des espaces publics : À Nevers, des travaux ont permis de réhabiliter des espaces publics et de valoriser le patrimoine local, favorisant l’attractivité touristique et résidentielle.
2. Création d’écoquartiers : À Châteaudun, un projet d’écoquartier a été lancé dans un ancien site industriel, intégrant logements, espaces verts et activités commerciales tout en promouvant une urbanisation durable.
3. Requalification des entrées de ville et des gares : Plusieurs villes, comme Albi et Montbrison, ont entrepris la transformation des quartiers de gare pour améliorer leur accessibilité et réduire l’artificialisation des sols. Ces projets visent également à renforcer les mobilités douces et les connexions urbaines.
4. Dynamisation économique : Des initiatives telles que la création de foncières commerciales ont été déployées pour réduire les locaux vacants et attirer des commerces dans les centres-villes, notamment à Montélimar et Béziers.
5. Réhabilitation de l’habitat : À Lunéville, des programmes de rénovation du parc privé visent à réduire la vacance de longue durée et à améliorer la qualité de vie des habitants en centre-ville.

En tout, plus de 7 000 projets ont été réalisés grâce à un investissement total dépassant 6 milliards d’euros. La phase actuelle du programme (2023-2026) met un accent particulier sur les transitions écologique et économique, ainsi que sur l’adaptation des villes au changement climatique en promouvant des solutions comme la décarbonation et la renaturation

La rentabilité locative brute est un indicateur financier utilisé pour évaluer la performance d’un investissement immobilier locatif. Elle permet de mesurer les revenus générés par la location d’un bien par rapport à son coût d’acquisition.

Formule de calcul :

La rentabilité locative brute se calcule ainsi :

$\mathrm{Rentabilité\; locative\; brute\; (\%)}=\frac{\mathrm{Loyer\; annuel\; brut}}{\mathrm{Prix\; d’achat\; du\; bien}}\times 100$

• Loyer annuel brut : Somme des loyers perçus sur une année, avant déduction des charges ou taxes.
• Prix d’achat du bien : Comprend le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire (émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux (DTMO)), et éventuellement les frais d’agence.

Exemple :

• Bien immobilier acheté 186 000 € FAI.
• Émoluments du notaire et DMTO : 14 000 €.
• Loyer mensuel brut : 800 €.

Le prix d'achat du bien : $\mathrm{186\; 000\; €}+\mathrm{14\; 000\; €}=\mathrm{200\; 000\; €}$.

Le loyer annuel brut est : $800\times 12=\mathrm{9\; 600\; €}$.

La rentabilité locative brute sera : $\frac{\mathrm{9\; 600}}{\mathrm{200\; 000}}\times 100=\mathrm{4,8\; \%}$

Points à noter :

1. Indicateur brut : Cet indicateur ne prend pas en compte les charges liées au bien (taxes foncières, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) ni la fiscalité, ce qui le différencie de la rentabilité nette ou nette-nette.
2. Utilité : La rentabilité brute donne une première idée de la performance d’un investissement, mais une analyse approfondie (en tenant compte des charges et des taxes) est nécessaire pour évaluer la rentabilité réelle.

Cet indicateur est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer rapidement différents projets immobiliers.

Rentabilité brute moyenne à Agen

Prix moyen	1696.03€/m²
Loyer moyen	9.21€/m²/mois
Émoluments du notaire et DMTO (7.5% du prix de vente)	127.20€/m²

Évolution sur 5 ans	north_east +25.9%
Évolution sur 1 an	south_east -2.9%

Les logements à Agen

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