Agen, préfecture du Lot-et-Garonne, est une ville à taille humaine située entre Bordeaux et Toulouse. Avec ses 32 485 habitants, elle séduit par son patrimoine historique, son dynamisme économique et sa douceur de vivre au cœur du Sud-Ouest. Ville universitaire, Agen attire étudiants, jeunes actifs et familles, ce qui en fait un marché immobilier locatif intéressant.
Le marché immobilier à Agen : des prix attractifs et une demande locative soutenue
Le prix moyen au mètre carré à Agen s’établit à 1 839,3 €/m², avec une hausse de près de 40% sur les cinq dernières années. Cette évolution témoigne d’un marché en progression, tout en restant accessible comparé à d’autres villes de la région. Le loyer moyen est de 12,01 €/m²/mois, ce qui permet d’envisager un rendement brut moyen de 7,29% (frais de notaire inclus), un niveau attractif pour les investisseurs.
Un marché locatif dynamique pour les petits appartements
Les studios et 2 pièces représentent une part significative du parc immobilier agenais (plus de 30% des logements). La demande locative est jugée facile, portée par une population jeune (près de 24% des habitants ont entre 15 et 29 ans) et une forte proportion de personnes vivant seules (57%). Les locataires sont majoritaires (55,6%), ce qui confirme l’intérêt pour l’investissement locatif dans la ville.
Profil des locataires et attractivité du secteur
- Étudiants : Agen accueille plusieurs établissements d’enseignement supérieur, générant une demande régulière pour les petites surfaces.
- Jeunes actifs et célibataires : La majorité des ménages sont composés d’une seule personne, ce qui favorise la location de studios et de 2 pièces.
- Budget locatif : Le budget des locataires est plutôt équilibré, bien que légèrement tendu, ce qui incite à proposer des loyers adaptés au marché local.
Environnement économique et cadre de vie
Agen bénéficie d’un tissu économique dynamique, avec 532 entreprises créées en 2022. La ville n’est pas en zone tendue, mais elle est classée en zone ALUR B2, ce qui peut offrir certains avantages pour l’investissement locatif. Le niveau de vie médian est de 18 770 € (inférieur à la moyenne nationale), ce qui doit être pris en compte dans la fixation des loyers.
Points forts et points de vigilance pour investir à Agen
- Rendement locatif élevé : Un rendement brut moyen supérieur à 7%.
- Demande locative soutenue : Facilité à trouver un locataire, notamment pour les petites surfaces.
- Prix d’achat attractifs : Un marché encore accessible malgré la hausse récente des prix.
- Population en légère baisse : La population a diminué de 4,23% en 11 ans, un élément à surveiller sur le long terme.
- Taux de chômage supérieur à la moyenne nationale : 11,73% contre 8% en France, ce qui peut impacter la solvabilité de certains locataires.
- Proportion de logements vacants : Près de 15% des logements sont vacants, il est donc important de bien sélectionner l’emplacement et la qualité du bien.
Notre score global pour l’investissement locatif à Agen
Avec un score de 4,1/5, Agen se positionne comme une ville intéressante pour investir dans un petit appartement. Le marché est dynamique, les prix restent abordables et la demande locative est bien présente, notamment pour les studios et 2 pièces. Toutefois, il convient de rester attentif à l’évolution démographique et économique de la ville pour sécuriser son investissement sur le long terme.
Conclusion
Investir dans un studio ou un 2 pièces à Agen offre de belles perspectives de rentabilité, à condition de bien choisir son bien et de s’adapter au profil des locataires locaux. La ville combine accessibilité, rendement et demande locative, ce qui en fait une option à considérer pour un investissement immobilier locatif dans le Sud-Ouest.
