Investir dans un appartement à Arras (62000) : données et statistiques

Arras, chef-lieu du Pas-de-Calais, séduit par son riche patrimoine architectural, ses célèbres places baroques et son dynamisme culturel. Ville à taille humaine de 42 600 habitants, elle bénéficie d’une situation géographique stratégique, à proximité de Lille et de Paris, et d’un cadre de vie agréable, entre histoire et modernité.

Le marché immobilier à Arras : état des lieux

Le marché immobilier arrageois affiche une évolution positive ces dernières années. Le prix moyen au mètre carré pour un appartement s’établit à 2 439,54 €/m², avec une hausse de +26,83% sur 5 ans et une progression plus modérée de +0,66% sur un an. Sur les 248 ventes récentes, la demande reste soutenue, notamment pour les appartements qui représentent 66,02% du parc immobilier local.

Le marché locatif est particulièrement dynamique : le loyer moyen atteint 13,56 €/m²/mois et la recherche de locataires est jugée très facile. La ville se situe en zone ALUR B1 mais n’est pas classée en zone tendue, ce qui peut offrir une certaine souplesse réglementaire pour les investisseurs.

Profil des locataires et typologie des logements

Arras se distingue par une forte proportion de locataires (49,71% des résidences principales), avec une part importante de logements sociaux (23,78%). Les appartements sont majoritaires, et la répartition des surfaces est équilibrée : 8,56% de studios, 19,47% de deux-pièces, 24,17% de trois-pièces, et près de 48% de logements de quatre pièces et plus.

La population est jeune et diversifiée : 24,21% des habitants ont entre 15 et 29 ans, et 13,42% sont étudiants, ce qui dynamise la demande locative, notamment pour les petites surfaces. Près de la moitié des ménages vivent seuls (49,73%), ce qui oriente le marché vers les studios et T2.

Rendement locatif et attractivité

Le rendement brut moyen pour un investissement locatif à Arras est estimé à 6,20% (frais de notaire inclus), un niveau attractif pour la région. La facilité à trouver un locataire est un atout, même si le budget des locataires reste tendu, en lien avec un niveau de vie médian inférieur de 10,71% à la moyenne nationale (19 680 €).

La ville connaît une croissance démographique modérée (+1,31% en 11 ans) et un tissu économique dynamique, avec 658 entreprises créées en 2022. Ces éléments contribuent à la stabilité du marché immobilier local.

Points forts et points de vigilance

• Marché locatif dynamique : forte demande, rotation rapide des locataires.
• Rendement attractif : taux brut supérieur à la moyenne nationale.
• Population jeune et étudiante : opportunités pour les petites surfaces.
• Prix en hausse sur 5 ans : potentiel de valorisation à moyen terme.
• Budget locatif tendu : attention à l’adéquation entre loyer et pouvoir d’achat local.
• Taux de chômage élevé : 12,93% contre 8% au niveau national en 2020.

Conclusion : un investissement à considérer

Avec un score global de 3,8/5, Arras offre un cadre intéressant pour l’investissement locatif en appartement. Le marché est dynamique, le rendement attractif et la demande locative soutenue, notamment auprès des jeunes actifs et étudiants. Il convient toutefois de rester attentif à la solvabilité des locataires et à l’évolution du marché local pour sécuriser son investissement.

Classement Villes et villages où il fait bon vivre

L'association "Villes et villages où il fait bon vivre" a pour objectif est de promouvoir et valoriser les communes françaises où il fait bon vivre en s'appuyant sur un palmarès annuel.
Ce palmarès est établi à partir de 188 critères répartis en 10 catégories : qualité de vie, sécurité, commerce et services, santé, transport, éducation, solidarité, sports et loisirs, culture et patrimoine, attractivité immobilière.

Le Programme Action Cœur de Ville (ACV)

Arras fait partie des 245 villes bénéficiaires du programme Action Cœur de Ville.

Le Programme Action Cœur de Ville (ACV) est une initiative lancée par le gouvernement français en 2017. Il vise à revitaliser les centres-villes de taille moyenne, qui jouent un rôle essentiel dans le maillage territorial mais qui rencontrent souvent des difficultés, comme la désertification commerciale, la baisse de la population, ou la dégradation du patrimoine bâti.

Objectifs principaux du programme :

1. Revitalisation des centres-villes : Redonner de l’attractivité aux cœurs de villes, en favorisant la réhabilitation des logements, la rénovation des espaces publics, et l’installation de nouveaux commerces.
2. Développement économique : Soutenir les activités économiques locales, notamment en aidant les artisans, commerçants, et entrepreneurs à s’installer et à se développer.
3. Amélioration des conditions de vie : Renforcer l’offre de services publics (éducation, santé, culture, etc.) et d’activités culturelles pour les habitants.
4. Transition écologique : Encourager des projets respectueux de l’environnement, comme des mobilités douces (pistes cyclables, transports en commun) et une gestion plus durable des ressources.
5. Restauration du patrimoine : Valoriser le patrimoine historique et architectural des centres-villes.

Fonctionnement :

Le programme cible 245 villes moyennes sélectionnées à travers la France. Ces villes bénéficient d’un soutien financier et technique pour développer des projets de transformation. Le financement provient de plusieurs partenaires, comme la Caisse des Dépôts, Action Logement, ou encore l’Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT).

Actions concrètes menées :

• Réhabilitation de logements anciens pour les rendre attractifs et accessibles.
• Création de nouveaux espaces publics, comme des places, parcs, ou promenades.
• Implantation de commerces de proximité pour lutter contre les “friches commerciales”.
• Développement de nouvelles infrastructures de mobilité (comme des parkings relais ou des zones piétonnes).
• Organisation d’événements culturels et sportifs pour dynamiser le tissu local.

Résultats attendus :

L’objectif est de redynamiser ces centres-villes d’ici 2026, en améliorant la qualité de vie des habitants, en relançant l’économie locale, et en préservant le rôle central de ces villes dans leurs territoires.

Exemples de projets emblématiques :

Le programme Action Cœur de Ville a permis la réalisation de nombreux projets emblématiques à travers la France, visant à revitaliser les centres-villes. Parmi ces initiatives, voici quelques exemples notables :

1. Rénovation du patrimoine et des espaces publics : À Nevers, des travaux ont permis de réhabiliter des espaces publics et de valoriser le patrimoine local, favorisant l’attractivité touristique et résidentielle.
2. Création d’écoquartiers : À Châteaudun, un projet d’écoquartier a été lancé dans un ancien site industriel, intégrant logements, espaces verts et activités commerciales tout en promouvant une urbanisation durable.
3. Requalification des entrées de ville et des gares : Plusieurs villes, comme Albi et Montbrison, ont entrepris la transformation des quartiers de gare pour améliorer leur accessibilité et réduire l’artificialisation des sols. Ces projets visent également à renforcer les mobilités douces et les connexions urbaines.
4. Dynamisation économique : Des initiatives telles que la création de foncières commerciales ont été déployées pour réduire les locaux vacants et attirer des commerces dans les centres-villes, notamment à Montélimar et Béziers.
5. Réhabilitation de l’habitat : À Lunéville, des programmes de rénovation du parc privé visent à réduire la vacance de longue durée et à améliorer la qualité de vie des habitants en centre-ville.

En tout, plus de 7 000 projets ont été réalisés grâce à un investissement total dépassant 6 milliards d’euros. La phase actuelle du programme (2023-2026) met un accent particulier sur les transitions écologique et économique, ainsi que sur l’adaptation des villes au changement climatique en promouvant des solutions comme la décarbonation et la renaturation

La rentabilité locative brute est un indicateur financier utilisé pour évaluer la performance d’un investissement immobilier locatif. Elle permet de mesurer les revenus générés par la location d’un bien par rapport à son coût d’acquisition.

Formule de calcul :

La rentabilité locative brute se calcule ainsi :

$\mathrm{Rentabilité\; locative\; brute\; (\%)}=\frac{\mathrm{Loyer\; annuel\; brut}}{\mathrm{Prix\; d’achat\; du\; bien}}\times 100$

• Loyer annuel brut : Somme des loyers perçus sur une année, avant déduction des charges ou taxes.
• Prix d’achat du bien : Comprend le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire (émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux (DTMO)), et éventuellement les frais d’agence.

Exemple :

• Bien immobilier acheté 186 000 € FAI.
• Émoluments du notaire et DMTO : 14 000 €.
• Loyer mensuel brut : 800 €.

Le prix d'achat du bien : $\mathrm{186\; 000\; €}+\mathrm{14\; 000\; €}=\mathrm{200\; 000\; €}$.

Le loyer annuel brut est : $800\times 12=\mathrm{9\; 600\; €}$.

La rentabilité locative brute sera : $\frac{\mathrm{9\; 600}}{\mathrm{200\; 000}}\times 100=\mathrm{4,8\; \%}$

Points à noter :

1. Indicateur brut : Cet indicateur ne prend pas en compte les charges liées au bien (taxes foncières, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) ni la fiscalité, ce qui le différencie de la rentabilité nette ou nette-nette.
2. Utilité : La rentabilité brute donne une première idée de la performance d’un investissement, mais une analyse approfondie (en tenant compte des charges et des taxes) est nécessaire pour évaluer la rentabilité réelle.

Cet indicateur est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer rapidement différents projets immobiliers.

Rentabilité brute moyenne à Arras

Prix moyen	2439.54€/m²
Loyer moyen	13.56€/m²/mois
Émoluments du notaire et DMTO (7.5% du prix de vente)	182.97€/m²

Évolution sur 5 ans	north_east +26.8%
Évolution sur 1 an	north_east +0.7%

Le Tensiomètre Locatif Locservice

Les logements à Arras

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