Arras, chef-lieu du Pas-de-Calais, séduit par son riche patrimoine architectural, ses célèbres places baroques et son dynamisme culturel. Ville à taille humaine de 42 600 habitants, elle bénéficie d’une situation géographique stratégique, à proximité de Lille et de Paris, et d’un cadre de vie agréable, entre histoire et modernité.
Le marché immobilier à Arras : état des lieux
Le marché immobilier arrageois affiche une évolution positive ces dernières années. Le prix moyen au mètre carré pour un appartement s’établit à 2 439,54 €/m², avec une hausse de +26,83% sur 5 ans et une progression plus modérée de +0,66% sur un an. Sur les 248 ventes récentes, la demande reste soutenue, notamment pour les appartements qui représentent 66,02% du parc immobilier local.
Le marché locatif est particulièrement dynamique : le loyer moyen atteint 13,56 €/m²/mois et la recherche de locataires est jugée très facile. La ville se situe en zone ALUR B1 mais n’est pas classée en zone tendue, ce qui peut offrir une certaine souplesse réglementaire pour les investisseurs.
Profil des locataires et typologie des logements
Arras se distingue par une forte proportion de locataires (49,71% des résidences principales), avec une part importante de logements sociaux (23,78%). Les appartements sont majoritaires, et la répartition des surfaces est équilibrée : 8,56% de studios, 19,47% de deux-pièces, 24,17% de trois-pièces, et près de 48% de logements de quatre pièces et plus.
La population est jeune et diversifiée : 24,21% des habitants ont entre 15 et 29 ans, et 13,42% sont étudiants, ce qui dynamise la demande locative, notamment pour les petites surfaces. Près de la moitié des ménages vivent seuls (49,73%), ce qui oriente le marché vers les studios et T2.
Rendement locatif et attractivité
Le rendement brut moyen pour un investissement locatif à Arras est estimé à 6,20% (frais de notaire inclus), un niveau attractif pour la région. La facilité à trouver un locataire est un atout, même si le budget des locataires reste tendu, en lien avec un niveau de vie médian inférieur de 10,71% à la moyenne nationale (19 680 €).
La ville connaît une croissance démographique modérée (+1,31% en 11 ans) et un tissu économique dynamique, avec 658 entreprises créées en 2022. Ces éléments contribuent à la stabilité du marché immobilier local.
Points forts et points de vigilance
- Marché locatif dynamique : forte demande, rotation rapide des locataires.
- Rendement attractif : taux brut supérieur à la moyenne nationale.
- Population jeune et étudiante : opportunités pour les petites surfaces.
- Prix en hausse sur 5 ans : potentiel de valorisation à moyen terme.
- Budget locatif tendu : attention à l’adéquation entre loyer et pouvoir d’achat local.
- Taux de chômage élevé : 12,93% contre 8% au niveau national en 2020.
Conclusion : un investissement à considérer
Avec un score global de 3,8/5, Arras offre un cadre intéressant pour l’investissement locatif en appartement. Le marché est dynamique, le rendement attractif et la demande locative soutenue, notamment auprès des jeunes actifs et étudiants. Il convient toutefois de rester attentif à la solvabilité des locataires et à l’évolution du marché local pour sécuriser son investissement.
