Investir dans une maison à Arras (62000) : données et statistiques

Arras, chef-lieu du Pas-de-Calais, est une ville dynamique de 42 600 habitants, réputée pour son patrimoine architectural, ses places historiques et sa vie culturelle animée. Située à moins d'une heure de Lille et de Paris en TGV, Arras attire aussi bien les familles que les étudiants et les jeunes actifs, grâce à son cadre de vie agréable et ses infrastructures modernes.

Le marché immobilier à Arras : tendances et chiffres clés

• Population : 42 600 habitants (+1,31% en 11 ans)
• Prix moyen au m² (maison) : 1 858,97 € (218 ventes sur l'année)
• Évolution des prix : -3,15% sur 1 an, +20,79% sur 5 ans
• Loyer moyen : 10,08 €/m²/mois
• Rendement brut moyen : 6,05% (frais inclus)
• Facilité de location : Très facile
• Zone ALUR : B1 (zone tendue : non)

Le marché immobilier d’Arras se caractérise par une majorité d’appartements (66,02%) mais les maisons représentent tout de même 33,45% du parc. Les résidences principales sont largement majoritaires (88,28%), avec un taux de logements vacants de 10,08%. Le marché locatif est dynamique, avec près de la moitié des habitants étant locataires (49,71%), et une demande locative jugée tendue, notamment en raison du budget limité des locataires.

Profil des habitants et attractivité locative

Arras présente une population jeune et diversifiée : 24,21% des habitants ont entre 15 et 29 ans, et 13,42% sont étudiants. Le niveau de vie médian s’établit à 19 680 € par an, soit environ 10% de moins que la moyenne nationale, ce qui explique la sensibilité au budget des locataires. Le taux de chômage (12,93%) est supérieur à la moyenne nationale, mais la ville reste attractive grâce à la création de 658 entreprises en 2022 et à son dynamisme économique.

La composition des ménages est variée : près de la moitié des habitants vivent seuls (49,73%), mais les familles (couples avec ou sans enfants, familles monoparentales) représentent aussi une part significative. Les maisons de 3 pièces et plus sont particulièrement recherchées, représentant plus de 70% du parc de maisons.

Analyse de l’investissement locatif à Arras

Avec un score global de 3,4/5 pour l’investissement locatif dans une maison à Arras, la ville offre un bon compromis entre rentabilité et sécurité. Le rendement brut moyen de 6,05% est attractif, d’autant plus que la demande locative reste forte et que la vacance locative est faible. Le marché est cependant marqué par une légère baisse des prix sur un an, mais une progression notable sur cinq ans, ce qui témoigne d’une certaine stabilité à moyen terme.

Arras n’est pas une zone touristique majeure, mais elle bénéficie d’une forte présence d’étudiants et de jeunes actifs, ce qui assure une demande constante pour les logements familiaux et les colocations. La facilité à trouver un locataire est un atout, même si le budget des locataires reste contraint.

Points forts et points de vigilance

• Points forts :
  • Rendement locatif attractif
  • Demande locative soutenue
  • Facilité de mise en location
  • Marché stable à moyen terme
• Points de vigilance :
  • Budget des locataires limité
  • Taux de chômage supérieur à la moyenne nationale
  • Légère baisse des prix sur un an

Conclusion

Investir dans une maison à Arras peut s’avérer intéressant pour les investisseurs à la recherche d’un bon rendement locatif et d’une demande stable. Le marché est dynamique, porté par une population jeune et une forte proportion de locataires. Il convient toutefois de rester attentif à l’évolution du marché local et au profil des locataires pour optimiser la rentabilité de son investissement.

Classement Villes et villages où il fait bon vivre

L'association "Villes et villages où il fait bon vivre" a pour objectif est de promouvoir et valoriser les communes françaises où il fait bon vivre en s'appuyant sur un palmarès annuel.
Ce palmarès est établi à partir de 188 critères répartis en 10 catégories : qualité de vie, sécurité, commerce et services, santé, transport, éducation, solidarité, sports et loisirs, culture et patrimoine, attractivité immobilière.

Le Programme Action Cœur de Ville (ACV)

Arras fait partie des 245 villes bénéficiaires du programme Action Cœur de Ville.

Le Programme Action Cœur de Ville (ACV) est une initiative lancée par le gouvernement français en 2017. Il vise à revitaliser les centres-villes de taille moyenne, qui jouent un rôle essentiel dans le maillage territorial mais qui rencontrent souvent des difficultés, comme la désertification commerciale, la baisse de la population, ou la dégradation du patrimoine bâti.

Objectifs principaux du programme :

1. Revitalisation des centres-villes : Redonner de l’attractivité aux cœurs de villes, en favorisant la réhabilitation des logements, la rénovation des espaces publics, et l’installation de nouveaux commerces.
2. Développement économique : Soutenir les activités économiques locales, notamment en aidant les artisans, commerçants, et entrepreneurs à s’installer et à se développer.
3. Amélioration des conditions de vie : Renforcer l’offre de services publics (éducation, santé, culture, etc.) et d’activités culturelles pour les habitants.
4. Transition écologique : Encourager des projets respectueux de l’environnement, comme des mobilités douces (pistes cyclables, transports en commun) et une gestion plus durable des ressources.
5. Restauration du patrimoine : Valoriser le patrimoine historique et architectural des centres-villes.

Fonctionnement :

Le programme cible 245 villes moyennes sélectionnées à travers la France. Ces villes bénéficient d’un soutien financier et technique pour développer des projets de transformation. Le financement provient de plusieurs partenaires, comme la Caisse des Dépôts, Action Logement, ou encore l’Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT).

Actions concrètes menées :

• Réhabilitation de logements anciens pour les rendre attractifs et accessibles.
• Création de nouveaux espaces publics, comme des places, parcs, ou promenades.
• Implantation de commerces de proximité pour lutter contre les “friches commerciales”.
• Développement de nouvelles infrastructures de mobilité (comme des parkings relais ou des zones piétonnes).
• Organisation d’événements culturels et sportifs pour dynamiser le tissu local.

Résultats attendus :

L’objectif est de redynamiser ces centres-villes d’ici 2026, en améliorant la qualité de vie des habitants, en relançant l’économie locale, et en préservant le rôle central de ces villes dans leurs territoires.

Exemples de projets emblématiques :

Le programme Action Cœur de Ville a permis la réalisation de nombreux projets emblématiques à travers la France, visant à revitaliser les centres-villes. Parmi ces initiatives, voici quelques exemples notables :

1. Rénovation du patrimoine et des espaces publics : À Nevers, des travaux ont permis de réhabiliter des espaces publics et de valoriser le patrimoine local, favorisant l’attractivité touristique et résidentielle.
2. Création d’écoquartiers : À Châteaudun, un projet d’écoquartier a été lancé dans un ancien site industriel, intégrant logements, espaces verts et activités commerciales tout en promouvant une urbanisation durable.
3. Requalification des entrées de ville et des gares : Plusieurs villes, comme Albi et Montbrison, ont entrepris la transformation des quartiers de gare pour améliorer leur accessibilité et réduire l’artificialisation des sols. Ces projets visent également à renforcer les mobilités douces et les connexions urbaines.
4. Dynamisation économique : Des initiatives telles que la création de foncières commerciales ont été déployées pour réduire les locaux vacants et attirer des commerces dans les centres-villes, notamment à Montélimar et Béziers.
5. Réhabilitation de l’habitat : À Lunéville, des programmes de rénovation du parc privé visent à réduire la vacance de longue durée et à améliorer la qualité de vie des habitants en centre-ville.

En tout, plus de 7 000 projets ont été réalisés grâce à un investissement total dépassant 6 milliards d’euros. La phase actuelle du programme (2023-2026) met un accent particulier sur les transitions écologique et économique, ainsi que sur l’adaptation des villes au changement climatique en promouvant des solutions comme la décarbonation et la renaturation

La rentabilité locative brute est un indicateur financier utilisé pour évaluer la performance d’un investissement immobilier locatif. Elle permet de mesurer les revenus générés par la location d’un bien par rapport à son coût d’acquisition.

Formule de calcul :

La rentabilité locative brute se calcule ainsi :

$\mathrm{Rentabilité\; locative\; brute\; (\%)}=\frac{\mathrm{Loyer\; annuel\; brut}}{\mathrm{Prix\; d’achat\; du\; bien}}\times 100$

• Loyer annuel brut : Somme des loyers perçus sur une année, avant déduction des charges ou taxes.
• Prix d’achat du bien : Comprend le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire (émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux (DTMO)), et éventuellement les frais d’agence.

Exemple :

• Bien immobilier acheté 186 000 € FAI.
• Émoluments du notaire et DMTO : 14 000 €.
• Loyer mensuel brut : 800 €.

Le prix d'achat du bien : $\mathrm{186\; 000\; €}+\mathrm{14\; 000\; €}=\mathrm{200\; 000\; €}$.

Le loyer annuel brut est : $800\times 12=\mathrm{9\; 600\; €}$.

La rentabilité locative brute sera : $\frac{\mathrm{9\; 600}}{\mathrm{200\; 000}}\times 100=\mathrm{4,8\; \%}$

Points à noter :

1. Indicateur brut : Cet indicateur ne prend pas en compte les charges liées au bien (taxes foncières, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) ni la fiscalité, ce qui le différencie de la rentabilité nette ou nette-nette.
2. Utilité : La rentabilité brute donne une première idée de la performance d’un investissement, mais une analyse approfondie (en tenant compte des charges et des taxes) est nécessaire pour évaluer la rentabilité réelle.

Cet indicateur est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer rapidement différents projets immobiliers.

Rentabilité brute moyenne à Arras

Prix moyen	1858.97€/m²
Loyer moyen	10.08€/m²/mois
Émoluments du notaire et DMTO (7.5% du prix de vente)	139.42€/m²

Évolution sur 5 ans	north_east +20.8%
Évolution sur 1 an	south_east -3.1%

Les logements à Arras

Établissements d'hébergements touristiques