Tulle, préfecture de la Corrèze, est une ville à taille humaine située au cœur de la région Nouvelle-Aquitaine. Avec ses 13 992 habitants, elle séduit par son cadre verdoyant, son patrimoine historique et sa qualité de vie. Tulle bénéficie d’une situation géographique privilégiée, à proximité de Brive-la-Gaillarde et de Limoges, et attire aussi bien les familles que les étudiants et les retraités.
Le marché immobilier à Tulle : état des lieux
Le marché immobilier tulliste se caractérise par des prix attractifs et une offre majoritairement composée d’appartements (63,28% du parc immobilier). Le prix moyen au mètre carré s’établit à 808,82 €/m², avec une légère baisse de 3,42% sur un an, mais une hausse notable de 12,98% sur cinq ans. Cette évolution témoigne d’une certaine stabilité et d’un potentiel de valorisation à moyen terme.
Le loyer moyen pour un appartement est de 9,66 €/m²/mois. La demande locative est dynamique, avec une facilité à trouver un locataire et un budget des locataires jugé équilibré. Tulle n’est pas en zone tendue, mais elle bénéficie d’un attrait touristique, ce qui peut représenter une opportunité supplémentaire pour la location saisonnière.
Un rendement locatif attractif
Le rendement brut moyen pour un investissement locatif à Tulle atteint 13,33% (frais de notaire et DMTO inclus), un taux particulièrement élevé par rapport à la moyenne nationale. Ce rendement s’explique par des prix d’achat bas et une demande locative soutenue, notamment auprès des personnes seules (54,38% des ménages) et des jeunes actifs (22,81% de la population a entre 15 et 29 ans).
Profil des locataires et typologie des logements
La ville compte une majorité de locataires (43,79%), ce qui favorise l’investissement locatif. Les logements de 3 pièces et plus sont les plus représentés, mais les studios et deux-pièces (près de 20% du parc) répondent à la demande des étudiants et jeunes actifs. La part importante de logements vacants (12,97%) peut offrir des opportunités d’achat à prix attractif, mais nécessite une attention particulière à la qualité du bien et à son emplacement.
Éléments socio-économiques à prendre en compte
- Niveau de vie médian : 21 020 € (légèrement inférieur à la moyenne nationale)
- Taux de chômage : 11,41% (supérieur à la moyenne nationale)
- Population active : 63,6% des 15-64 ans
- Création d’entreprises : 138 en 2022, signe d’un certain dynamisme économique
La diversité des âges et des profils (étudiants, actifs, retraités) permet de cibler différents types de locataires selon la typologie du bien.
Points forts et points de vigilance
- Points forts :
- Prix d’achat très attractifs
- Rendement locatif élevé
- Demande locative soutenue
- Facilité à trouver un locataire
- Ville à la fois résidentielle et touristique
- Points de vigilance :
- Légère baisse démographique sur 11 ans (-9,12%)
- Taux de chômage supérieur à la moyenne nationale
- Part non négligeable de logements vacants
Conclusion : un investissement locatif noté 4,1/5
Avec un score global de 4,1/5, Tulle se positionne comme une ville intéressante pour l’investissement locatif dans l’appartement. Son marché immobilier abordable, son rendement attractif et la facilité à trouver un locataire en font une option à considérer pour diversifier son patrimoine ou se lancer dans l’investissement immobilier. Il est toutefois important de bien sélectionner l’emplacement et la qualité du bien pour maximiser la rentabilité et limiter les risques de vacance locative.
