Tulle, préfecture de la Corrèze, est une ville à taille humaine située au cœur de la Nouvelle-Aquitaine. Avec ses 13 992 habitants, elle séduit par son cadre verdoyant, son patrimoine historique et sa qualité de vie. Tulle bénéficie d’une situation géographique privilégiée, à proximité de Brive-la-Gaillarde et des grands axes routiers, tout en offrant un environnement paisible et attractif pour les familles, les actifs et les retraités.
Le marché immobilier à Tulle : état des lieux
Le marché immobilier tulliste se caractérise par des prix accessibles et une offre diversifiée. Le prix moyen au mètre carré s’établit à 776,12 €/m², avec une progression de +8,43 % sur un an et de +6,96 % sur cinq ans. Cette évolution témoigne d’un regain d’intérêt pour la ville, tout en maintenant un niveau de prix attractif pour les investisseurs.
Les appartements représentent 63,28 % du parc immobilier, contre 36,49 % de maisons. Les logements de 3 pièces ou plus sont particulièrement présents, avec 23,57 % de 3 pièces, 28,18 % de 4 pièces et 28,51 % de 5 pièces et plus. Cette répartition répond à une demande variée, notamment de la part des familles et des couples.
Rentabilité et dynamique locative
Le rendement brut moyen pour un investissement locatif à Tulle atteint 12,11 % (émoluments du notaire et DMTO inclus), un niveau particulièrement attractif. Le loyer moyen s’élève à 8,42 €/m²/mois, avec une facilité notable pour trouver un locataire. Le marché locatif est équilibré, porté par une population de locataires représentant 43,79 % des résidences principales, contre 40,85 % de propriétaires.
La ville n’est pas en zone tendue, mais elle bénéficie d’un certain attrait touristique et d’une stabilité du marché locatif. La majorité des logements sont des résidences principales (81,16 %), avec un taux de vacance de 12,97 % qui reste à surveiller.
Profil des habitants et demande locative
Tulle présente une population diversifiée, avec une part importante de personnes vivant seules (54,38 %), mais aussi des couples avec ou sans enfants et des familles monoparentales. La répartition par âge est équilibrée, avec une présence notable de jeunes adultes (22,81 % entre 15 et 29 ans) et de seniors (18,02 % entre 60 et 74 ans).
Le niveau de vie médian s’établit à 21 020 €, légèrement inférieur à la moyenne nationale, ce qui se reflète dans le budget des locataires, jugé équilibré. Le taux de chômage est de 11,41 % (contre 8 % au niveau national en 2020), mais la ville reste dynamique avec 138 entreprises créées en 2022.
Atouts et points de vigilance pour l’investissement
- Prix d’achat bas et rendement locatif élevé, idéals pour un premier investissement ou pour diversifier son patrimoine.
- Marché locatif dynamique avec une forte proportion de locataires et une demande soutenue pour les appartements de 3 pièces ou plus.
- Facilité de mise en location et faible vacance locative, notamment pour les biens bien situés et en bon état.
- Population vieillissante et légère baisse démographique (-9,12 % en 11 ans), à prendre en compte pour la valorisation à long terme.
- Taux de vacance à surveiller, notamment dans certains quartiers ou pour les logements nécessitant des travaux.
Conclusion : un investissement à considérer
Avec un score global de 3,3/5, l’investissement locatif dans un appartement de 3 pièces ou plus à Tulle présente de nombreux atouts : prix d’achat attractif, rendement élevé, marché locatif dynamique et facilité de location. Il convient toutefois de rester attentif à l’évolution démographique et à la vacance locative. Tulle s’impose comme une ville à fort potentiel pour les investisseurs à la recherche d’un bon compromis entre rentabilité et sécurité.
