Carcassonne, célèbre pour sa cité médiévale classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, est une ville du sud de la France située dans le département de l’Aude. Avec ses 46 218 habitants, elle séduit par son riche patrimoine historique, son attractivité touristique et sa qualité de vie ensoleillée. Carcassonne bénéficie d’une situation géographique privilégiée, entre mer et montagne, et attire chaque année de nombreux visiteurs venus découvrir ses remparts et son ambiance unique.
Le marché immobilier à Carcassonne : chiffres clés
- Prix moyen au m² : 1 269,37 € (évolution de +4,85% sur 1 an, +35,34% sur 5 ans)
- Loyer moyen : 10,72 €/m²/mois
- Rendement brut moyen : 9,43% (émoluments du notaire et DMTO inclus)
- Répartition des biens : 50,01% maisons, 49,4% appartements
- Population : 46 218 habitants (évolution de -3,42% sur 11 ans)
- Zone ALUR : B2 (zone non tendue, mais très touristique)
Pourquoi investir dans un appartement à Carcassonne ?
Carcassonne offre un marché immobilier attractif pour l’investissement locatif, avec un score global de 4,7/5. Plusieurs facteurs expliquent cet engouement :
- Prix d’achat abordables : Le prix moyen au m² reste inférieur à la moyenne nationale, permettant d’accéder à des biens à moindre coût.
- Rendement locatif élevé : Avec un rendement brut moyen de 9,43%, Carcassonne se positionne parmi les villes les plus rentables pour l’investissement locatif.
- Demande locative soutenue : La location d’appartements est très dynamique, avec une facilité à trouver un locataire, notamment grâce à l’attractivité touristique et à la forte proportion de locataires (43,14%).
- Marché équilibré : La répartition entre maisons et appartements est quasi égale, offrant un large choix de biens à acquérir.
- Typologie des logements : Les appartements de 3 pièces et plus sont les plus représentés, répondant à la demande des familles, couples et personnes seules.
Profil des locataires et dynamisme local
La population de Carcassonne est relativement jeune et diversifiée, avec 32,36% des habitants ayant moins de 30 ans. Près de 47% des ménages vivent seuls, ce qui favorise la demande pour les petites surfaces. Le marché locatif est également soutenu par la présence d’étudiants (8,84%) et d’un tissu économique dynamique, avec 783 entreprises créées en 2022.
Le budget des locataires est qualifié de tendu, ce qui incite à proposer des loyers adaptés au niveau de vie médian local (18 800 €). La ville n’est pas en zone tendue, mais son attractivité touristique génère une demande saisonnière importante, notamment pour les locations meublées de courte durée.
Perspectives et points de vigilance
- Évolution démographique : La population est en légère baisse sur les 11 dernières années (-3,42%), mais la ville conserve un fort attrait touristique et une demande locative stable.
- Chômage : Le taux de chômage (13,16%) est supérieur à la moyenne nationale, ce qui peut impacter la solvabilité de certains locataires.
- Vacance locative : Près de 10% des logements sont vacants, un chiffre à surveiller lors de l’achat d’un bien.
Conclusion : un investissement locatif attractif
Investir dans un appartement à Carcassonne présente de nombreux atouts : prix d’achat accessibles, rendement locatif élevé, forte demande et dynamisme touristique. La ville se distingue par son équilibre entre qualité de vie, potentiel de valorisation et rentabilité. Pour optimiser votre projet, il est recommandé d’étudier attentivement la localisation du bien, la typologie recherchée par les locataires et l’évolution du marché local.
