Carcassonne, célèbre pour sa cité médiévale classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, est une ville du sud de la France située dans le département de l’Aude. Avec ses 46 218 habitants, elle séduit par son riche patrimoine historique, son attractivité touristique et sa douceur de vivre typique de l’Occitanie.
Le marché immobilier à Carcassonne : état des lieux
Le marché immobilier carcassonnais se caractérise par une répartition équilibrée entre maisons (50,01%) et appartements (49,4%). Le prix moyen au mètre carré pour une maison s’établit à 1 606,15 €/m², avec une évolution de +20,86% sur 5 ans, mais une légère baisse de -2,94% sur la dernière année. Le volume des ventes reste dynamique avec 405 transactions récentes.
Le loyer moyen s’élève à 9,05 €/m²/mois. La demande locative est forte, facilitant la recherche de locataires, même si le budget des ménages reste tendu. Carcassonne se situe en zone B2 selon la loi ALUR, mais n’est pas classée en zone tendue.
Rendement locatif et attractivité
Le rendement brut moyen pour un investissement locatif dans une maison à Carcassonne atteint 6,29% (frais de notaire inclus), un niveau attractif pour les investisseurs à la recherche de rentabilité. La ville bénéficie d’un fort attrait touristique, ce qui peut également ouvrir des opportunités pour la location saisonnière.
Profil des habitants et dynamisme local
- Population : 46 218 habitants, en légère baisse sur 11 ans (-3,42%).
- Niveau de vie médian : 18 800 € (inférieur de 14,7% à la moyenne nationale).
- Répartition des ménages : 46,68% de personnes seules, 24,45% de couples sans enfants, 15,91% de couples avec enfants, 11,68% de familles monoparentales.
- Proportion de locataires : 43,14% (contre 39,5% de propriétaires).
- Chômage : 13,16% (supérieur à la moyenne nationale).
- Population active : 56,81% des 15-64 ans ont un emploi.
- Dynamisme économique : 783 entreprises créées en 2022.
Typologie des logements et des occupants
Les maisons de 4 pièces et plus représentent près de 60% du parc immobilier, ce qui correspond à la demande des familles et des personnes recherchant de l’espace. La majorité des logements sont des résidences principales (84,84%), avec une part de logements vacants de 9,95%.
Points forts et points de vigilance pour investir à Carcassonne
- Points forts :
- Rendement locatif attractif
- Marché locatif dynamique et facilité à trouver un locataire
- Ville très touristique, potentiel pour la location saisonnière
- Prix d’achat abordables par rapport à d’autres villes du sud
- Points de vigilance :
- Population en légère baisse et niveau de vie inférieur à la moyenne nationale
- Taux de chômage élevé
- Budget des locataires tendu, nécessitant une attention particulière à la solvabilité
Notre score pour l’investissement locatif à Carcassonne
En tenant compte de l’ensemble de ces critères, le score global attribué à l’investissement locatif pour une maison à Carcassonne est de 3,2/5. Ce marché présente un bon potentiel de rendement, mais il convient de bien étudier la demande locative et le profil des locataires avant de se lancer.
Conclusion
Carcassonne offre un cadre de vie agréable et un marché immobilier accessible, avec un rendement locatif intéressant pour les maisons. La forte demande locative, soutenue par l’attractivité touristique, compense en partie les défis économiques locaux. Un investissement à considérer pour ceux qui souhaitent diversifier leur patrimoine dans une ville à taille humaine du sud de la France.
