Située dans le département de l’Aude, Carcassonne est une ville du sud de la France réputée pour sa cité médiévale classée au patrimoine mondial de l’UNESCO. Avec ses 46 218 habitants, elle séduit par son riche patrimoine historique, son attractivité touristique et son cadre de vie agréable, entre Méditerranée et Pyrénées.
Le marché immobilier à Carcassonne : des prix attractifs et une forte demande locative
Le prix moyen au mètre carré pour un appartement à Carcassonne s’établit à 1 345,29 €/m², avec une hausse de +7,18 % sur un an et de +38,03 % sur cinq ans. Ce dynamisme s’accompagne d’un loyer moyen de 11,98 €/m²/mois, offrant un rendement brut moyen attractif de 9,94 % (frais de notaire inclus).
La ville présente une répartition équilibrée entre maisons (50,01 %) et appartements (49,4 %), avec une part importante de résidences principales (84,84 %). Les logements vacants représentent 9,95 % du parc, tandis que les studios et 2 pièces constituent près de 18,35 % des biens, répondant ainsi à la demande des personnes seules (46,68 % des ménages) et des jeunes actifs ou étudiants (17,36 % de la population a entre 15 et 29 ans).
Un contexte locatif favorable pour les petits appartements
Carcassonne se situe en zone ALUR B2, mais n’est pas classée en zone tendue. La facilité pour trouver un locataire est jugée « normale », avec un budget des locataires plutôt équilibré, bien que légèrement tendu. La ville attire de nombreux touristes, ce qui peut également ouvrir des perspectives pour la location saisonnière, notamment dans le centre historique.
Le marché locatif est soutenu par une forte proportion de locataires (43,14 % des résidences principales), et la présence d’étudiants (8,84 %) et de jeunes actifs. Le niveau de vie médian, à 18 800 € par an, reste inférieur à la moyenne nationale, ce qui explique la recherche de logements abordables et de petites surfaces.
Les atouts de Carcassonne pour l’investissement locatif
- Prix d’achat attractifs : un ticket d’entrée accessible pour les investisseurs.
- Rendement brut élevé : près de 10 %, supérieur à la moyenne nationale.
- Demande locative diversifiée : étudiants, jeunes actifs, personnes seules et touristes.
- Ville très touristique : potentiel pour la location saisonnière.
- Marché dynamique : hausse des prix et création de 783 entreprises en 2022.
Points de vigilance
- Population en légère baisse : -3,42 % sur 11 ans.
- Taux de chômage élevé : 13,16 % contre 8 % au niveau national.
- Niveau de vie inférieur à la moyenne nationale : impact sur le pouvoir d’achat locatif.
- Logements vacants : près de 10 %, à surveiller selon les quartiers.
Notre score global pour l’investissement locatif à Carcassonne
Avec un score de 4,2/5, Carcassonne se positionne comme une ville intéressante pour investir dans un petit appartement, que ce soit pour de la location longue durée ou saisonnière. Son marché immobilier dynamique, ses prix abordables et son attractivité touristique en font une option à étudier pour les investisseurs à la recherche de rendement et de diversification.
