Investir dans une maison à Annecy (74000) : données et statistiques

Située au cœur de la Haute-Savoie, Annecy est une ville réputée pour son cadre de vie exceptionnel, entre lac et montagnes. Surnommée la « Venise des Alpes », elle séduit par son patrimoine historique, ses espaces naturels et son dynamisme économique. Avec une population de 131 715 habitants en forte croissance (+12,98% sur 11 ans), Annecy attire aussi bien les familles que les actifs et les investisseurs.

Le marché immobilier à Annecy : focus sur les maisons

Le marché immobilier annécien est particulièrement dynamique, porté par une forte demande et une attractivité touristique majeure. Le prix moyen au mètre carré pour une maison s’établit à 6 324,79 €/m², avec une progression de +2,82% sur un an et de +30,36% sur cinq ans. Les maisons représentent toutefois une part minoritaire du parc immobilier (12,51%), la majorité des biens étant des appartements (85,92%).

Annecy se situe en zone tendue et en zone ALUR A, ce qui implique des règles spécifiques pour la fixation des loyers et la gestion locative. La demande locative y est très forte, facilitant la recherche de locataires, et le budget des locataires est jugé équilibré.

Rentabilité et profil des locataires

Le rendement brut moyen pour un investissement locatif dans une maison à Annecy est de 2,82% (frais de notaire et DMTO inclus). Ce rendement, relativement modéré, s’explique par des prix d’achat élevés et une forte valorisation du marché ces dernières années. La facilité à trouver un locataire est un atout, notamment grâce à la forte proportion de locataires (41,44%) et à la diversité des profils : actifs (71,88%), étudiants (9,79%) et retraités (4,68%).

La ville compte une majorité de résidences principales (86,4%), avec une part importante de personnes vivant seules (45,18%) ou en couple sans enfants (23,35%). Les maisons, souvent plus grandes, peuvent intéresser les familles (20,27% de couples avec enfants) ou les familles monoparentales (9,25%).

Atouts et limites de l’investissement locatif à Annecy

• Atouts :
  • Ville très touristique, offrant un potentiel pour la location saisonnière (sous réserve de la réglementation locale).
  • Marché locatif dynamique et facilité à trouver un locataire.
  • Cadre de vie recherché, attractivité économique et démographique.
  • Population active importante et niveau de vie médian supérieur à la moyenne nationale (+15,25%).
• Limites :
  • Prix d’achat élevés, limitant la rentabilité brute.
  • Rendement locatif modéré par rapport à d’autres villes françaises.
  • Règles strictes en zone tendue pour la fixation des loyers et la gestion des locations.
  • Offre de maisons limitée (12,51% du parc immobilier), ce qui peut restreindre le choix des investisseurs.

Conclusion : un investissement à considérer avec attention

Avec un score global de 3,3/5, l’investissement locatif dans une maison à Annecy présente des atouts indéniables, notamment en termes de sécurité locative et de valorisation patrimoniale. Cependant, la rentabilité brute reste modérée en raison des prix élevés et de la forte demande. Il est donc essentiel d’étudier attentivement le marché local, la réglementation en vigueur et le profil des locataires potentiels avant de se lancer dans un projet d’investissement immobilier à Annecy.

Classement Villes et villages où il fait bon vivre

L'association "Villes et villages où il fait bon vivre" a pour objectif est de promouvoir et valoriser les communes françaises où il fait bon vivre en s'appuyant sur un palmarès annuel.
Ce palmarès est établi à partir de 188 critères répartis en 10 catégories : qualité de vie, sécurité, commerce et services, santé, transport, éducation, solidarité, sports et loisirs, culture et patrimoine, attractivité immobilière.

La rentabilité locative brute est un indicateur financier utilisé pour évaluer la performance d’un investissement immobilier locatif. Elle permet de mesurer les revenus générés par la location d’un bien par rapport à son coût d’acquisition.

Formule de calcul :

La rentabilité locative brute se calcule ainsi :

$\mathrm{Rentabilité\; locative\; brute\; (\%)}=\frac{\mathrm{Loyer\; annuel\; brut}}{\mathrm{Prix\; d’achat\; du\; bien}}\times 100$

• Loyer annuel brut : Somme des loyers perçus sur une année, avant déduction des charges ou taxes.
• Prix d’achat du bien : Comprend le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire (émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux (DTMO)), et éventuellement les frais d’agence.

Exemple :

• Bien immobilier acheté 186 000 € FAI.
• Émoluments du notaire et DMTO : 14 000 €.
• Loyer mensuel brut : 800 €.

Le prix d'achat du bien : $\mathrm{186\; 000\; €}+\mathrm{14\; 000\; €}=\mathrm{200\; 000\; €}$.

Le loyer annuel brut est : $800\times 12=\mathrm{9\; 600\; €}$.

La rentabilité locative brute sera : $\frac{\mathrm{9\; 600}}{\mathrm{200\; 000}}\times 100=\mathrm{4,8\; \%}$

Points à noter :

1. Indicateur brut : Cet indicateur ne prend pas en compte les charges liées au bien (taxes foncières, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) ni la fiscalité, ce qui le différencie de la rentabilité nette ou nette-nette.
2. Utilité : La rentabilité brute donne une première idée de la performance d’un investissement, mais une analyse approfondie (en tenant compte des charges et des taxes) est nécessaire pour évaluer la rentabilité réelle.

Cet indicateur est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer rapidement différents projets immobiliers.

Rentabilité brute moyenne à Annecy

Prix moyen	6324.79€/m²
Loyer moyen	16.00€/m²/mois
Émoluments du notaire et DMTO (7.5% du prix de vente)	474.36€/m²

Évolution sur 5 ans	north_east +30.4%
Évolution sur 1 an	north_east +2.8%

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