Investir dans un appartement de 3 pièces ou plus à Annecy (74000) : données et statistiques
de 2934€/m² à 6777€/m²
d'après les données de la direction générale des finances
publiques (DVF, Demande de Valeurs Foncières)
de 13.51€/m² à 21.94€/m²
sur 34795
Émoluments du notaire et DMTO compris
Zone très touristique
south_east-0.2% sur 1 an
north_east+0.8% sur 11 ans
Source : Direction générale des finances publiques (DVF, Demande de Valeurs Foncières)
Score global pour un appartement de 3 pièces ou plus à Annecy (74000)
Annecy, surnommée la « perle des Alpes », séduit par son cadre exceptionnel entre lacs et montagnes. Ville dynamique et très touristique, elle attire chaque année de nombreux nouveaux habitants et visiteurs, ce qui en fait un marché immobilier particulièrement attractif.
Un marché immobilier dynamique et attractif
Avec une population de 131 715 habitants en forte croissance (+12,98% sur 11 ans), Annecy bénéficie d’un marché immobilier soutenu. Les appartements représentent près de 86% du parc immobilier, et les logements de 3 pièces ou plus constituent une part importante de l’offre (28,51% pour les 3 pièces, 23,89% pour les 4 pièces, 18,27% pour les 5 pièces et plus).
Le prix moyen au mètre carré s’établit à 4 747,53 €/m² (848 ventes sur l’année), avec une légère baisse sur un an (-0,22%) mais une progression notable sur 5 ans (+26,29%).
Des loyers attractifs et une forte demande locative
Le loyer moyen à Annecy est de 16,64 €/m²/mois. La demande locative y est très forte, facilitant la recherche de locataires, notamment pour les appartements familiaux ou adaptés à la colocation. La ville est classée en zone tendue et en zone ALUR A, ce qui implique des règles spécifiques pour la fixation des loyers et la gestion des préavis.
Le budget des locataires est jugé plutôt équilibré, bien que légèrement tendu, ce qui traduit une certaine pression sur le marché locatif, renforcée par l’attractivité touristique de la ville.
Un rendement locatif stable
Le rendement brut moyen pour un investissement locatif à Annecy s’élève à 3,91% (frais de notaire et DMTO inclus). Ce rendement, bien que modéré, s’explique par la forte valorisation du marché et la sécurité locative offerte par la ville.
Profil des habitants et potentiel locatif
- Population active : 71,88% des 15-64 ans ont un emploi, avec un taux de chômage inférieur à la moyenne nationale (7,21% contre 8%).
- Niveau de vie : Le niveau de vie médian est de 25 400 €, soit 15,25% de plus que la moyenne nationale.
- Structure des ménages : 45,18% des habitants vivent seuls, mais les couples avec ou sans enfants représentent plus de 43% des ménages, ce qui favorise la demande pour des appartements de 3 pièces ou plus.
- Répartition par âge : La population est équilibrée, avec une part importante de jeunes actifs et de familles.
Environnement économique et dynamisme local
Annecy bénéficie d’un tissu économique solide, avec 2 692 entreprises créées en 2022. Son attractivité touristique et sa qualité de vie en font un pôle d’emploi régional, renforçant la demande de logements pour les actifs, les familles et les étudiants.
Points forts et points de vigilance pour l’investissement
- Points forts :
- Forte demande locative et facilité à trouver un locataire
- Marché immobilier dynamique et valorisation sur le long terme
- Cadre de vie exceptionnel et attractivité touristique
- Population active et niveau de vie élevé
- Points de vigilance :
- Rendement locatif modéré par rapport à d’autres villes
- Réglementation spécifique en zone tendue (plafonnement des loyers, préavis réduit, etc.)
- Prix d’achat élevé, nécessitant un apport conséquent
Score global de l’investissement locatif à Annecy
Sur la base de l’ensemble de ces critères, le score global attribué à l’investissement locatif pour un appartement de 3 pièces ou plus à Annecy est de 3,4/5. Ce score reflète un marché solide, sécurisé et attractif, mais avec un rendement modéré et des prix d’entrée élevés.
Conclusion
Investir dans un appartement de 3 pièces ou plus à Annecy offre de belles perspectives, notamment grâce à la forte demande locative, la valorisation du marché et la qualité de vie locale. Il est toutefois important de bien prendre en compte la réglementation en vigueur et le niveau d’investissement requis pour optimiser la rentabilité de son projet.
Qualité de vie
Classement Villes et villages où il fait bon vivre
L'association "Villes et villages où il fait bon vivre" a pour objectif est de promouvoir et valoriser les communes françaises où il fait bon vivre en s'appuyant sur un palmarès annuel.
Ce palmarès est établi à partir de 188 critères répartis en 10 catégories :
qualité de vie,
sécurité,
commerce et services,
santé,
transport,
éducation,
solidarité,
sports et loisirs,
culture et patrimoine,
attractivité immobilière.
Position parmi les communes de
100 000 habitants et plus
2 / 40
Position parmi les communes de
100 000 habitants et plus
1 / 1
Rentabilité locative brute moyenne pour un appartement de 3 pièces ou plus à Annecy
Formule de calcul :
La rentabilité locative brute se calcule ainsi :
- Loyer annuel brut : Somme des loyers perçus sur une année, avant déduction des charges ou taxes.
- Prix d’achat du bien : Comprend le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire (émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux (DTMO)), et éventuellement les frais d’agence.
Exemple :
- Bien immobilier acheté 186 000 € FAI.
- Émoluments du notaire et DMTO : 14 000 €.
- Loyer mensuel brut : 800 €.
Le prix d'achat du bien : .
Le loyer annuel brut est : .
La rentabilité locative brute sera :
Points à noter :
- Indicateur brut : Cet indicateur ne prend pas en compte les charges liées au bien (taxes foncières, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) ni la fiscalité, ce qui le différencie de la rentabilité nette ou nette-nette.
- Utilité : La rentabilité brute donne une première idée de la performance d’un investissement, mais une analyse approfondie (en tenant compte des charges et des taxes) est nécessaire pour évaluer la rentabilité réelle.
Cet indicateur est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer rapidement différents projets immobiliers.
Rentabilité brute moyenne à Annecy
| Prix moyen | 4747.53€/m² |
| Loyer moyen | 16.64€/m²/mois |
| Émoluments du notaire et DMTO (7.5% du prix de vente) | 356.06€/m² |
Évolution du prix de l'immobilier pour un appartement de 3 pièces ou plus à Annecy
Les données sont issues du DVF, ou Demandes de Valeurs Foncières. Il s'agit d'une base de données publique en France qui recense les transactions immobilières réalisées sur le territoire depuis 2014.
Cette base est mise à disposition par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) et permet de connaître le prix et les caractéristiques des biens immobiliers vendus (appartements, maisons, terrains, etc.).
Le DVF est utile pour :
- Analyser le marché immobilier : particuliers, professionnels et collectivités peuvent mieux comprendre les prix pratiqués dans une zone géographique.
- Estimer la valeur d’un bien immobilier : les propriétaires ou acheteurs potentiels peuvent s’en servir pour évaluer un bien en comparant avec des ventes similaires.
- La transparence : il contribue à rendre le marché immobilier plus transparent.
| Évolution sur 5 ans | north_east +26.3% |
| Évolution sur 1 an | south_east -0.2% |
Demande locative pour un appartement de 3 pièces ou plus à Annecy
Un bien dans une zone touristique permettra de faire un investissement locatif saisonnier, en le louant sous forme de meublé de tourisme à la nuitée, à la semaine ou au mois sans excéder 90 jours consécutifs.
Il existe un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements
Droit du locataire à un préavis d'1 mois et application de l'encadrement des loyers
Les zones A, Abis, B1, B2 et C sont des zones géographiques définies par l'Etat français pour l'application de certains dispositifs fiscaux et sociaux, notamment :
- Le prêt à taux zéro (PTZ) : Le PTZ est un prêt immobilier sans intérêt accordé aux primo-accédants sous conditions de ressources et de localisation du bien immobilier. Les zones A, Abis et B1 sont éligibles au PTZ.
- Le dispositif Pinel : Le dispositif Pinel est un dispositif fiscal qui permet aux investisseurs immobiliers de bénéficier d'une réduction d'impôt en contrepartie de la location d'un logement neuf à loyer modéré. Les zones A, Abis, B1 et B2 sont éligibles au dispositif Pinel.
- Les plafonds de loyers : Les plafonds de loyers applicables aux logements conventionnés (HLM) et aux logements intermédiaires (PLS) varient en fonction de la zone géographique. Les zones A, Abis et B1 ont les plafonds de loyers les plus élevés.
Voici la signification des différentes zones :
- Zone A : Zone de tension extrême
- Zone Abis : Zone de tension très forte (incluse dans la zone A)
- Zone B1 : Zone de tension
- Zone B2 : Zone de tension modérée
- Zone C : Zone détendue
La classification des communes en zones A, Abis, B1, B2 et C est révisée tous les ans par décret.
Pour connaître la zone d'une commune, vous pouvez consulter le site internet du gouvernement.
En résumé, les zones A, Abis, B1, B2 et C permettent de différencier les territoires en fonction de la tension du marché immobilier. Cette différenciation permet de mettre en place des mesures spécifiques pour soutenir l'accès au logement.
Les zones tendues sont des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements.
Ce déséquilibre se traduit par :
- Un niveau élevé des loyers
- Un niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens
- Un nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social
Le classement en zone tendue a plusieurs conséquences :
- Encadrement des loyers : Les loyers des logements vides et des logements meublés sont soumis à un plafonnement.
- Réduction du préavis de location : Le préavis de location est réduit à 1 mois pour les zones très tendues et à 3 mois pour les zones tendues.
- Possibilité de créer un bail réel solidaire : Le bail réel solidaire est un dispositif qui permet aux locataires de devenir propriétaires de leur logement à terme.
Pour plus d'informations sur les zones tendues, vous pouvez consulter le site internet du gouvernement.
Le Tensiomètre Locatif Locservice
Déposé à l’INPI, Le Tensiomètre Locatif est un service exclusif capable de déterminer la tension locative du parc privé dans une ville en mesurant d’une part la facilité à trouver une location ou un locataire et d’autre part la capacité des locataires comparée aux loyers pratiqués. En effet le marché peut être plus ou moins tendu en raison du nombre de logements à louer ou compte tenu des loyers pratiqués au regard du budget des locataires.
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
Les logements à Annecy
Types de logements
Types de résidences
Occupants
Nombre de pièces
Établissements d'hébergements touristiques
| Nombre de chambres d'hôtel | 2261 |
| Nombre d'emplacements de camping | 119 |
| Nombre d'hébergements en villages de vacances | 0 |
| Nombre d'hébergements en résidences de tourisme | 549 |
| Nombre d'hébergements en auberges de jeunesse et centres sportifs | 30 |
| Total | 2959 |
2959 hébergements touristiques
75053 logements dont 6.6% de résidences secondaires.
Démographie
Par exemple, si vous souhaitez investir dans un studio, le bien s'adressera principalement à des étudiants ou de jeunes célibataires. Une maison s'adressera plutôt à des familles avec des enfants.
Évolution de la population
Ménages selon leur composition
Répartition de la population par âge
Économie
Quel est le niveau de vie moyen de ses habitants ?
Comment y évolue le tôt de chômage ?
Combien d'entreprises y ont été créées ?
+15.25% par rapport au niveau de vie médian
en France métropolitaine (22040€)
Population de 15 à 64 ans par type d'activité
Nombre de chômeurs par tranche d'âge
Nombre de créations d'entreprises
Liens utiles
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- INSEE : Dossier complet pour la ville de Annecy
- Observatoire des territoires (carte des loyer en France)
- Observatoire des loyers pour la ville de Annecy
- Ministère de la transition écologique (classement des communes du territoire national en zones géographiques en fonction du déséquilibre entre l'offre et de la demande de logements)
- Locservice (le tensiomètre locatif)