Investir dans une maison à Cergy (95000) : données et statistiques

Présentation de Cergy

Située dans le département du Val-d’Oise, Cergy est une ville dynamique de la région Île-de-France, à environ 30 km au nord-ouest de Paris. Avec une population de 68 348 habitants en 2024, Cergy connaît une croissance démographique soutenue (+19,39% en 11 ans). La ville se distingue par son cadre de vie agréable, ses nombreux espaces verts, ses infrastructures modernes et son attractivité pour les familles, les étudiants et les jeunes actifs.

Le marché immobilier à Cergy : chiffres clés

• Prix moyen au m² pour une maison : 2 947 €/m² (évolution de -2,74% sur 1 an, +4,55% sur 5 ans)
• Loyer moyen : 15,4 €/m²/mois
• Rendement locatif brut moyen : 5,83% (frais de notaire inclus)
• Répartition des biens : 16,99% de maisons, 80,24% d’appartements
• Facilité à trouver un locataire : Très facile
• Zone ALUR : A (zone tendue, règles spécifiques sur les loyers et préavis)

Profil des habitants et demande locative

Cergy est une ville jeune et dynamique : près de 50% de la population a moins de 30 ans, et 16,18% sont étudiants. La ville attire également de nombreuses familles (28,96% de couples avec enfants, 15,7% de familles monoparentales) et personnes seules (36,08%). Le marché locatif est donc diversifié, avec une demande soutenue pour des logements de toutes tailles, notamment des maisons pour les familles.

Le taux de locataires est élevé (48,86%), ce qui favorise la rotation et la facilité de mise en location. La présence d’un grand nombre d’étudiants et de jeunes actifs, ainsi que la vitalité économique (1 678 entreprises créées en 2022), renforcent l’attractivité de la ville pour l’investissement locatif.

Analyse des atouts et points de vigilance

• Atouts :
  • Population en croissance et jeune
  • Demande locative forte et diversifiée
  • Rendement brut attractif (5,83%)
  • Facilité à trouver un locataire
  • Ville bien desservie et dynamique économiquement
• Points de vigilance :
  • Prix au m² en légère baisse sur un an
  • Zone tendue : réglementation sur les loyers et préavis réduit pour les locataires
  • Niveau de vie médian inférieur à la moyenne nationale (-9,57%)
  • Taux de chômage supérieur à la moyenne nationale (10,78% contre 8%)

Conclusion : un investissement locatif équilibré

Avec un score global de 3,7/5, investir dans une maison à Cergy présente un bon équilibre entre rendement, sécurité locative et potentiel de valorisation. La ville bénéficie d’une forte demande, d’une population jeune et d’un marché locatif dynamique. Toutefois, il est important de prendre en compte la réglementation spécifique des zones tendues et d’analyser avec soin le potentiel de chaque bien avant de se lancer.

Cergy s’impose ainsi comme une ville à considérer pour un investissement immobilier locatif, notamment pour les maisons, qui restent recherchées par les familles et offrent un bon potentiel de rentabilité.

Classement Villes et villages où il fait bon vivre

L'association "Villes et villages où il fait bon vivre" a pour objectif est de promouvoir et valoriser les communes françaises où il fait bon vivre en s'appuyant sur un palmarès annuel.
Ce palmarès est établi à partir de 188 critères répartis en 10 catégories : qualité de vie, sécurité, commerce et services, santé, transport, éducation, solidarité, sports et loisirs, culture et patrimoine, attractivité immobilière.

La rentabilité locative brute est un indicateur financier utilisé pour évaluer la performance d’un investissement immobilier locatif. Elle permet de mesurer les revenus générés par la location d’un bien par rapport à son coût d’acquisition.

Formule de calcul :

La rentabilité locative brute se calcule ainsi :

$\mathrm{Rentabilité\; locative\; brute\; (\%)}=\frac{\mathrm{Loyer\; annuel\; brut}}{\mathrm{Prix\; d’achat\; du\; bien}}\times 100$

• Loyer annuel brut : Somme des loyers perçus sur une année, avant déduction des charges ou taxes.
• Prix d’achat du bien : Comprend le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire (émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux (DTMO)), et éventuellement les frais d’agence.

Exemple :

• Bien immobilier acheté 186 000 € FAI.
• Émoluments du notaire et DMTO : 14 000 €.
• Loyer mensuel brut : 800 €.

Le prix d'achat du bien : $\mathrm{186\; 000\; €}+\mathrm{14\; 000\; €}=\mathrm{200\; 000\; €}$.

Le loyer annuel brut est : $800\times 12=\mathrm{9\; 600\; €}$.

La rentabilité locative brute sera : $\frac{\mathrm{9\; 600}}{\mathrm{200\; 000}}\times 100=\mathrm{4,8\; \%}$

Points à noter :

1. Indicateur brut : Cet indicateur ne prend pas en compte les charges liées au bien (taxes foncières, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) ni la fiscalité, ce qui le différencie de la rentabilité nette ou nette-nette.
2. Utilité : La rentabilité brute donne une première idée de la performance d’un investissement, mais une analyse approfondie (en tenant compte des charges et des taxes) est nécessaire pour évaluer la rentabilité réelle.

Cet indicateur est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer rapidement différents projets immobiliers.

Rentabilité brute moyenne à Cergy

Prix moyen	2947.37€/m²
Loyer moyen	15.40€/m²/mois
Émoluments du notaire et DMTO (7.5% du prix de vente)	221.05€/m²

Évolution sur 5 ans	north_east +4.5%
Évolution sur 1 an	south_east -2.7%

Le Tensiomètre Locatif Locservice

Les logements à Cergy

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