Cergy, située dans le département du Val-d’Oise (95), est une ville dynamique de la région Île-de-France. Avec ses 68 348 habitants et une croissance démographique de +19,39% en 11 ans, Cergy s’impose comme un pôle attractif, notamment grâce à son université, ses nombreux établissements scolaires et sa proximité avec Paris. La ville bénéficie d’un cadre de vie agréable, d’espaces verts et d’une vie culturelle animée, tout en étant bien desservie par les transports en commun.
Le marché immobilier à Cergy : état des lieux
Le marché immobilier de Cergy est principalement composé d’appartements (80,24% du parc), ce qui en fait un terrain propice à l’investissement locatif. Le prix moyen au mètre carré s’établit à 3 213 €/m², avec une légère baisse de -2,57% sur un an, mais une hausse de +12,61% sur cinq ans, traduisant une certaine stabilité à moyen terme.
Le loyer moyen atteint 19,56 €/m²/mois, et la demande locative est très forte, facilitant la recherche de locataires. Cergy est classée en zone tendue et en zone ALUR A, ce qui implique des règles spécifiques pour la fixation des loyers et la gestion des préavis, mais garantit aussi un marché dynamique et sécurisé pour les investisseurs.
Rendement locatif et attractivité
Le rendement brut moyen pour un investissement locatif à Cergy s’élève à 6,80% (frais de notaire inclus), un taux attractif pour la région parisienne. La ville attire une population jeune et active : 25,78% des habitants ont entre 15 et 29 ans, et 16,18% sont étudiants, ce qui favorise la location de petites surfaces (studios, T2).
La répartition des logements montre une prédominance des résidences principales (88,38%), avec une majorité de locataires (48,86%) et une part importante de logements sociaux (24,5%). Les appartements de 1 à 3 pièces représentent plus de 60% du parc, répondant à la demande des étudiants, jeunes actifs et familles monoparentales.
Profil des locataires et dynamisme économique
Le niveau de vie médian à Cergy est de 19 930 € par an, légèrement inférieur à la moyenne nationale, mais le budget des locataires reste équilibré. La ville bénéficie d’un tissu économique dynamique, avec 1 678 entreprises créées en 2022, et un taux d’emploi de 60,04% chez les 15-64 ans. La présence d’une forte population étudiante et de jeunes actifs assure une demande locative soutenue.
Points forts et points de vigilance
- Points forts :
- Demande locative très forte, facilité pour trouver un locataire
- Rendement brut attractif (6,80%)
- Population jeune et dynamique, forte proportion d’étudiants
- Marché principalement composé d’appartements, idéal pour l’investissement locatif
- Ville en croissance démographique et économique
- Points de vigilance :
- Prix au m² en légère baisse sur un an, à surveiller
- Règles spécifiques en zone tendue (encadrement des loyers, préavis réduit, taxe sur logements vacants)
- Taux de chômage supérieur à la moyenne nationale (10,78%)
- Niveau de vie médian inférieur à la moyenne nationale
Conclusion : un investissement locatif noté 3,9/5
Avec un score global de 3,9/5, Cergy se positionne comme une ville intéressante pour l’investissement locatif dans un appartement. Son dynamisme démographique, la forte demande locative, le rendement attractif et la présence d’une population jeune sont des atouts majeurs. Toutefois, il convient de rester attentif à l’évolution des prix, au contexte réglementaire et à la situation économique locale pour sécuriser son projet d’investissement.
