Cergy, située dans le département du Val-d’Oise (95), est une ville dynamique de la région Île-de-France. Avec ses 68 348 habitants, elle connaît une croissance démographique soutenue (+19,39% en 11 ans), portée par son attractivité universitaire, son bassin d’emplois et sa proximité avec Paris. Cergy se distingue par son cadre de vie agréable, ses nombreux espaces verts, ses infrastructures modernes et son dynamisme économique, en témoignent les 1 678 entreprises créées en 2022.
Le marché immobilier à Cergy : focus sur les petits appartements
Le marché immobilier de Cergy est principalement composé d’appartements (80,24%), dont une part significative de studios (16,66%) et de 2 pièces (17,98%). Le prix moyen au mètre carré s’établit à 3 667 €/m², avec une légère baisse sur un an (-5,64%) mais une progression sur cinq ans (+9,24%).
Le loyer moyen pour un petit appartement atteint 22,22 €/m²/mois, ce qui permet d’obtenir un rendement brut moyen attractif de 6,76% (frais de notaire inclus). La demande locative est très forte, facilitant la recherche de locataires, notamment grâce à la présence d’une importante population étudiante (16,18%) et de jeunes actifs.
Un marché locatif dynamique et sécurisé
- Zone tendue et zone ALUR A : Cergy est classée en zone tendue, ce qui implique des règles spécifiques pour la fixation des loyers et offre des avantages pour les locataires (préavis réduit, encadrement des loyers).
- Facilité de location : Le marché est équilibré, avec une forte proportion de locataires (48,86%) et une majorité de résidences principales (88,38%). Les logements vacants représentent seulement 7,47% du parc immobilier.
- Typologie des ménages : 36,08% des habitants vivent seuls, ce qui favorise la demande pour les studios et 2 pièces. Les familles monoparentales (15,7%) et les couples sans enfants (15,06%) constituent également une part importante de la population.
Profil des habitants et attractivité
Cergy attire une population jeune : près de la moitié des habitants ont moins de 30 ans. Le niveau de vie médian est de 19 930 € (légèrement inférieur à la moyenne nationale), ce qui explique un budget locatif équilibré. La ville bénéficie d’un tissu économique solide et d’une vie étudiante animée, renforçant la demande locative pour les petits logements.
Points forts et points de vigilance pour l’investissement
- Points forts :
- Rendement locatif brut élevé (6,76%)
- Demande locative soutenue, notamment chez les étudiants et jeunes actifs
- Facilité pour trouver un locataire
- Ville en croissance démographique et économique
- Points de vigilance :
- Prix de l’immobilier en légère baisse sur un an
- Encadrement des loyers en zone tendue
- Taux de chômage supérieur à la moyenne nationale (10,78%)
Conclusion : un investissement locatif noté 3,9/5
Investir dans un studio ou un 2 pièces à Cergy présente de nombreux atouts : rendement attractif, forte demande locative, ville jeune et dynamique. Malgré quelques points de vigilance, le marché reste porteur pour les investisseurs à la recherche d’un placement immobilier équilibré et sécurisé en Île-de-France.
