Cergy, située dans le département du Val-d’Oise (95), est une ville dynamique de la région Île-de-France. Avec ses 68 348 habitants, elle bénéficie d’une croissance démographique soutenue (+19,39% en 11 ans), d’un tissu économique en développement (1 678 entreprises créées en 2022) et d’une population jeune et diversifiée. Cergy est également reconnue pour son pôle universitaire, ses infrastructures modernes et sa proximité avec Paris, ce qui en fait un secteur attractif pour l’investissement immobilier.
Le marché immobilier à Cergy : état des lieux
- Prix moyen au m² : 2 843 €/m² (211 ventes sur l’année)
- Évolution sur 5 ans : +15,63% (légère baisse de -2,51% sur la dernière année)
- Loyer moyen : 16,46 €/m²/mois
- Rendement brut moyen : 6,46% (frais de notaire inclus)
- Facilité de location : Très facile
- Zone ALUR : A (zone tendue, règles spécifiques sur les loyers et préavis)
Le marché locatif à Cergy est particulièrement dynamique, avec une forte proportion de locataires (48,86%) et une demande soutenue, notamment pour les appartements de 3 pièces ou plus qui représentent près de 27% du parc immobilier. La majorité des logements sont des résidences principales (88,38%), ce qui témoigne d’une stabilité résidentielle.
Profil des habitants et demande locative
- Population jeune : 49,51% des habitants ont moins de 30 ans
- Étudiants : 16,18% de la population active
- Ménages : 28,96% de couples avec enfants, 15,7% de familles monoparentales
- Niveau de vie médian : 19 930 € (légèrement inférieur à la moyenne nationale)
La structure démographique de Cergy, marquée par une forte proportion de jeunes, d’étudiants et de familles, favorise la demande pour des appartements spacieux, adaptés à la colocation ou à la vie familiale. Les appartements de 3 pièces ou plus sont donc particulièrement recherchés.
Avantages et points de vigilance pour l’investissement locatif à Cergy
- Demande locative forte : Facilité à trouver un locataire, marché équilibré
- Rendement attractif : 6,46% brut en moyenne
- Prix d’achat raisonnable : Comparé à d’autres villes d’Île-de-France
- Zone tendue : Encadrement des loyers, préavis réduit pour les locataires, taxe sur les logements vacants possible
- Évolution des prix : Hausse sur 5 ans, mais légère baisse récente à surveiller
Conclusion : un investissement locatif noté 3,9/5
Investir dans un appartement de 3 pièces ou plus à Cergy présente de nombreux atouts : rendement locatif intéressant, demande soutenue, marché dynamique et prix d’achat encore accessibles. La ville attire aussi bien les familles que les étudiants, ce qui diversifie les profils de locataires potentiels. Toutefois, il convient de rester attentif à l’évolution des prix et à la réglementation spécifique des zones tendues.
En résumé, Cergy s’impose comme une ville à fort potentiel pour l’investissement locatif, avec un score global de 3,9/5 pour les appartements de 3 pièces ou plus.
