Aurillac, préfecture du Cantal, est une ville dynamique du Massif central, réputée pour sa qualité de vie, son patrimoine historique et sa proximité avec les paysages naturels de l’Auvergne. Avec une population de 25 815 habitants, Aurillac séduit par son ambiance conviviale, ses festivals et son attractivité touristique, tout en restant à taille humaine.
Le marché immobilier à Aurillac : état des lieux
Le marché immobilier aurillacois se caractérise par des prix accessibles et une forte proportion d’appartements (71,71% du parc immobilier). Le prix moyen au mètre carré s’établit à 1 275,52 €/m² (données issues de 311 ventes récentes). Sur les cinq dernières années, les prix ont progressé de +19,30%, malgré une légère baisse de -3,26% sur la dernière année.
Le marché locatif est particulièrement dynamique, avec un loyer moyen de 9,94 €/m²/mois et une facilité notable pour trouver un locataire. La demande locative est soutenue, bien que le budget des locataires soit jugé tendu. Aurillac n’est pas classée en zone tendue, mais bénéficie d’un attrait touristique et d’une zone ALUR C.
Rendement locatif et attractivité
Le rendement brut moyen pour un investissement locatif dans un appartement à Aurillac atteint 8,70% (frais de notaire et DMTO inclus), un taux particulièrement attractif pour les investisseurs à la recherche de rentabilité. Ce rendement s’explique par des prix d’achat modérés et une demande locative soutenue.
Profil des locataires et typologie des logements
La ville compte une majorité de résidences principales (81,4%), avec une répartition équilibrée entre propriétaires (40,38%) et locataires (42,08%). Les logements vacants représentent 14,07% du parc, tandis que les logements sociaux (HLM) concernent 15,64% des résidences principales.
La demande locative est portée par une population diversifiée : étudiants (11,75%), actifs (62,68%), mais aussi une part importante de personnes vivant seules (55,51%). Les appartements de 3 pièces et plus sont les plus représentés, ce qui offre des opportunités pour différents profils de locataires, des célibataires aux familles.
Évolution démographique et contexte économique
La population d’Aurillac a connu une baisse de -8,48% sur les 11 dernières années, mais la ville reste un pôle économique local avec 279 entreprises créées en 2022. Le niveau de vie médian s’établit à 21 480 €, légèrement inférieur à la moyenne nationale (-2,54%). Le taux de chômage (8,45%) est proche de la moyenne nationale, et la ville accueille une proportion significative de retraités (7,55%) et de jeunes (19,38% entre 15 et 29 ans).
Pourquoi investir à Aurillac ?
- Prix d’achat attractifs et rendement locatif élevé
- Marché locatif dynamique avec une forte demande, notamment pour les petites et moyennes surfaces
- Ville à taille humaine, cadre de vie agréable et attractivité touristique
- Population diversifiée : étudiants, actifs, retraités
Points de vigilance
- Évolution démographique négative à surveiller
- Budget des locataires tendu, nécessitant une attention particulière à la fixation des loyers
- Part de logements vacants relativement élevée
Conclusion
Avec un score global de 4,2/5 pour l’investissement locatif en appartement, Aurillac se positionne comme une ville intéressante pour les investisseurs à la recherche de rentabilité et de stabilité. Son marché immobilier accessible, son rendement attractif et sa demande locative soutenue en font une option à considérer pour diversifier son patrimoine immobilier.
