Investir dans un appartement à Vesoul (70000) : données et statistiques

Vesoul, préfecture de la Haute-Saône, est une ville à taille humaine située en région Bourgogne-Franche-Comté. Avec ses 15 130 habitants, elle séduit par son cadre de vie paisible, son patrimoine historique et sa proximité avec la nature. Vesoul bénéficie d’une offre de services complète, d’un tissu associatif dynamique et d’une vie culturelle animée, tout en restant accessible en termes de coût de la vie.

Le marché immobilier à Vesoul : état des lieux

Le marché immobilier vésulien se caractérise par des prix attractifs. Le prix moyen au mètre carré pour un appartement s’établit à 1 120,69 €/m² (données issues de 171 ventes récentes). Sur les cinq dernières années, les prix ont progressé de +14,12%, mais une baisse de -8,25% a été enregistrée sur la dernière année, traduisant une certaine volatilité du marché.

La ville compte une majorité d’appartements (76,99% du parc immobilier), ce qui en fait un terrain propice à l’investissement locatif. Les maisons représentent 21,32% des biens. La part de logements vacants reste notable (10,16%), tandis que les résidences principales dominent (87,65%).

Location à Vesoul : demande et rentabilité

Le loyer moyen s’élève à 10,16 €/m²/mois. Le rendement brut moyen, incluant les frais de notaire et droits de mutation, atteint 10,12%, un niveau attractif pour les investisseurs. Cependant, il est important de noter que la facilité pour trouver un locataire est jugée difficile, ce qui peut impacter la vacance locative et la rentabilité effective.

Vesoul n’est pas classée en zone tendue ni en zone touristique, et appartient à la zone ALUR C. Le marché locatif est donc moins dynamique que dans les grandes agglomérations, mais il existe une demande, notamment de la part des personnes seules (58,27% des ménages) et des jeunes actifs ou étudiants (20,82% de la population a entre 15 et 29 ans).

Profil des habitants et attractivité

• Population en baisse : -4,96% sur 11 ans.
• Niveau de vie médian : 18 980 € (inférieur de 13,88% à la moyenne nationale).
• Taux de chômage : 12,42% (contre 8% au niveau national en 2020).
• Proportion de locataires : 50,49% (dont 25% en HLM).
• Répartition par âge : population relativement équilibrée, avec une part importante de jeunes et de seniors.

La ville attire principalement des personnes seules, des couples sans enfants et des familles monoparentales. Les appartements de 2 à 3 pièces sont particulièrement recherchés, représentant près de la moitié du parc immobilier.

Points forts et points de vigilance pour l’investissement locatif

• Prix d’achat bas et rendement brut élevé.
• Marché locatif peu tendu : la recherche de locataires peut être plus longue.
• Population stable mais en légère baisse, avec un niveau de vie inférieur à la moyenne nationale.
• Faible attractivité touristique et économique, mais un tissu local dynamique (167 entreprises créées en 2022).

Score global de l’investissement locatif à Vesoul

Sur la base de ces éléments, le score global attribué à l’investissement locatif pour un appartement à Vesoul est de 3,2/5. Ce score reflète un marché accessible, avec un bon potentiel de rendement, mais qui nécessite une attention particulière à la gestion locative et à la sélection des biens pour limiter la vacance.

Conclusion

Investir dans un appartement à Vesoul peut s’avérer intéressant pour les investisseurs à la recherche de rendements élevés et d’un ticket d’entrée modéré. Il est toutefois essentiel de bien étudier le marché local, de cibler les biens adaptés à la demande (notamment les petites surfaces) et d’anticiper une possible vacance locative. Une gestion rigoureuse et une bonne connaissance du tissu local seront des atouts pour réussir son projet immobilier à Vesoul.

Classement Villes et villages où il fait bon vivre

L'association "Villes et villages où il fait bon vivre" a pour objectif est de promouvoir et valoriser les communes françaises où il fait bon vivre en s'appuyant sur un palmarès annuel.
Ce palmarès est établi à partir de 188 critères répartis en 10 catégories : qualité de vie, sécurité, commerce et services, santé, transport, éducation, solidarité, sports et loisirs, culture et patrimoine, attractivité immobilière.

Le Programme Action Cœur de Ville (ACV)

Vesoul fait partie des 245 villes bénéficiaires du programme Action Cœur de Ville.

Le Programme Action Cœur de Ville (ACV) est une initiative lancée par le gouvernement français en 2017. Il vise à revitaliser les centres-villes de taille moyenne, qui jouent un rôle essentiel dans le maillage territorial mais qui rencontrent souvent des difficultés, comme la désertification commerciale, la baisse de la population, ou la dégradation du patrimoine bâti.

Objectifs principaux du programme :

1. Revitalisation des centres-villes : Redonner de l’attractivité aux cœurs de villes, en favorisant la réhabilitation des logements, la rénovation des espaces publics, et l’installation de nouveaux commerces.
2. Développement économique : Soutenir les activités économiques locales, notamment en aidant les artisans, commerçants, et entrepreneurs à s’installer et à se développer.
3. Amélioration des conditions de vie : Renforcer l’offre de services publics (éducation, santé, culture, etc.) et d’activités culturelles pour les habitants.
4. Transition écologique : Encourager des projets respectueux de l’environnement, comme des mobilités douces (pistes cyclables, transports en commun) et une gestion plus durable des ressources.
5. Restauration du patrimoine : Valoriser le patrimoine historique et architectural des centres-villes.

Fonctionnement :

Le programme cible 245 villes moyennes sélectionnées à travers la France. Ces villes bénéficient d’un soutien financier et technique pour développer des projets de transformation. Le financement provient de plusieurs partenaires, comme la Caisse des Dépôts, Action Logement, ou encore l’Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT).

Actions concrètes menées :

• Réhabilitation de logements anciens pour les rendre attractifs et accessibles.
• Création de nouveaux espaces publics, comme des places, parcs, ou promenades.
• Implantation de commerces de proximité pour lutter contre les “friches commerciales”.
• Développement de nouvelles infrastructures de mobilité (comme des parkings relais ou des zones piétonnes).
• Organisation d’événements culturels et sportifs pour dynamiser le tissu local.

Résultats attendus :

L’objectif est de redynamiser ces centres-villes d’ici 2026, en améliorant la qualité de vie des habitants, en relançant l’économie locale, et en préservant le rôle central de ces villes dans leurs territoires.

Exemples de projets emblématiques :

Le programme Action Cœur de Ville a permis la réalisation de nombreux projets emblématiques à travers la France, visant à revitaliser les centres-villes. Parmi ces initiatives, voici quelques exemples notables :

1. Rénovation du patrimoine et des espaces publics : À Nevers, des travaux ont permis de réhabiliter des espaces publics et de valoriser le patrimoine local, favorisant l’attractivité touristique et résidentielle.
2. Création d’écoquartiers : À Châteaudun, un projet d’écoquartier a été lancé dans un ancien site industriel, intégrant logements, espaces verts et activités commerciales tout en promouvant une urbanisation durable.
3. Requalification des entrées de ville et des gares : Plusieurs villes, comme Albi et Montbrison, ont entrepris la transformation des quartiers de gare pour améliorer leur accessibilité et réduire l’artificialisation des sols. Ces projets visent également à renforcer les mobilités douces et les connexions urbaines.
4. Dynamisation économique : Des initiatives telles que la création de foncières commerciales ont été déployées pour réduire les locaux vacants et attirer des commerces dans les centres-villes, notamment à Montélimar et Béziers.
5. Réhabilitation de l’habitat : À Lunéville, des programmes de rénovation du parc privé visent à réduire la vacance de longue durée et à améliorer la qualité de vie des habitants en centre-ville.

En tout, plus de 7 000 projets ont été réalisés grâce à un investissement total dépassant 6 milliards d’euros. La phase actuelle du programme (2023-2026) met un accent particulier sur les transitions écologique et économique, ainsi que sur l’adaptation des villes au changement climatique en promouvant des solutions comme la décarbonation et la renaturation

La rentabilité locative brute est un indicateur financier utilisé pour évaluer la performance d’un investissement immobilier locatif. Elle permet de mesurer les revenus générés par la location d’un bien par rapport à son coût d’acquisition.

Formule de calcul :

La rentabilité locative brute se calcule ainsi :

$\mathrm{Rentabilité\; locative\; brute\; (\%)}=\frac{\mathrm{Loyer\; annuel\; brut}}{\mathrm{Prix\; d’achat\; du\; bien}}\times 100$

• Loyer annuel brut : Somme des loyers perçus sur une année, avant déduction des charges ou taxes.
• Prix d’achat du bien : Comprend le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire (émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux (DTMO)), et éventuellement les frais d’agence.

Exemple :

• Bien immobilier acheté 186 000 € FAI.
• Émoluments du notaire et DMTO : 14 000 €.
• Loyer mensuel brut : 800 €.

Le prix d'achat du bien : $\mathrm{186\; 000\; €}+\mathrm{14\; 000\; €}=\mathrm{200\; 000\; €}$.

Le loyer annuel brut est : $800\times 12=\mathrm{9\; 600\; €}$.

La rentabilité locative brute sera : $\frac{\mathrm{9\; 600}}{\mathrm{200\; 000}}\times 100=\mathrm{4,8\; \%}$

Points à noter :

1. Indicateur brut : Cet indicateur ne prend pas en compte les charges liées au bien (taxes foncières, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) ni la fiscalité, ce qui le différencie de la rentabilité nette ou nette-nette.
2. Utilité : La rentabilité brute donne une première idée de la performance d’un investissement, mais une analyse approfondie (en tenant compte des charges et des taxes) est nécessaire pour évaluer la rentabilité réelle.

Cet indicateur est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer rapidement différents projets immobiliers.

Rentabilité brute moyenne à Vesoul

Prix moyen	1120.69€/m²
Loyer moyen	10.16€/m²/mois
Émoluments du notaire et DMTO (7.5% du prix de vente)	84.05€/m²

Évolution sur 5 ans	north_east +14.1%
Évolution sur 1 an	south_east -8.2%

Les logements à Vesoul

Établissements d'hébergements touristiques