Caen, capitale historique de la Normandie, séduit par son riche patrimoine, sa vie culturelle dynamique et sa proximité avec la mer. Ville universitaire et pôle économique régional, elle attire chaque année de nombreux étudiants et jeunes actifs, tout en offrant un cadre de vie agréable à ses habitants.
Le marché immobilier à Caen : état des lieux
Avec une population de 108 200 habitants, Caen affiche une légère baisse démographique sur les 11 dernières années (-1,02 %). Le marché immobilier y est principalement composé d'appartements (82,4 % du parc), ce qui en fait un terrain privilégié pour l'investissement locatif.
- Prix moyen au m² : 2 760 €/m² (évolution de -1,58 % sur 1 an, mais +27,17 % sur 5 ans)
- Loyer moyen : 15,0 €/m²/mois
- Rendement brut moyen : 6,07 % (frais inclus)
- Facilité à trouver un locataire : Très facile
- Zone ALUR : B1 (zone éligible à certains dispositifs fiscaux)
- Zone tendue : Non
- Ville à dimension touristique
Profil des locataires et dynamisme locatif
Caen se distingue par une forte proportion de locataires (56,16 % des résidences principales), soutenue par une population jeune : 32,83 % des habitants ont entre 15 et 29 ans, et 21,85 % sont étudiants. Le marché locatif est donc particulièrement dynamique, avec un budget des locataires jugé plutôt équilibré, bien que légèrement tendu.
La majorité des logements sont des résidences principales (87,76 %), et la vacance locative reste limitée (8,64 %). Les petites surfaces sont très présentes : 18,88 % de studios et 23,44 % de deux-pièces, ce qui correspond à la demande des étudiants et jeunes actifs.
Atouts et points de vigilance pour l'investissement locatif
- Demande locative soutenue grâce à la présence d'universités, d'écoles et d'entreprises (1 911 créations en 2022).
- Rendement attractif avec une moyenne supérieure à 6 %.
- Facilité de mise en location et faible vacance locative.
- Prix de l'immobilier stables sur un an, mais en forte hausse sur 5 ans, traduisant un marché solide.
À noter : le niveau de vie médian à Caen (21 060 €/an) reste inférieur à la moyenne nationale (-4,45 %), et le taux de chômage (10,22 %) est légèrement supérieur à la moyenne française. Ces éléments sont à prendre en compte dans l'évaluation du risque locatif.
Notre score pour l'investissement locatif à Caen
Sur la base de l'ensemble de ces critères, Caen obtient un score global de 3,8/5 pour l'investissement locatif en appartement. La ville offre un bon équilibre entre rendement, sécurité locative et potentiel de valorisation, notamment pour les investisseurs ciblant les petites surfaces et la clientèle étudiante.
Conclusion
Investir dans un appartement à Caen présente de nombreux atouts, notamment pour ceux qui souhaitent profiter d'un marché locatif dynamique et d'un rendement attractif. La ville, portée par sa jeunesse et son dynamisme économique, reste une valeur sûre pour un projet immobilier locatif bien réfléchi.
