Investir dans un appartement à Caen (14000) : données et statistiques

Caen, capitale historique de la Normandie, séduit par son riche patrimoine, sa vie culturelle dynamique et sa proximité avec la mer. Ville universitaire et pôle économique régional, elle attire chaque année de nombreux étudiants et jeunes actifs, tout en offrant un cadre de vie agréable à ses habitants.

Le marché immobilier à Caen : état des lieux

Avec une population de 108 200 habitants, Caen affiche une légère baisse démographique sur les 11 dernières années (-1,02 %). Le marché immobilier y est principalement composé d'appartements (82,4 % du parc), ce qui en fait un terrain privilégié pour l'investissement locatif.

• Prix moyen au m² : 2 760 €/m² (évolution de -1,58 % sur 1 an, mais +27,17 % sur 5 ans)
• Loyer moyen : 15,0 €/m²/mois
• Rendement brut moyen : 6,07 % (frais inclus)
• Facilité à trouver un locataire : Très facile
• Zone ALUR : B1 (zone éligible à certains dispositifs fiscaux)
• Zone tendue : Non
• Ville à dimension touristique

Profil des locataires et dynamisme locatif

Caen se distingue par une forte proportion de locataires (56,16 % des résidences principales), soutenue par une population jeune : 32,83 % des habitants ont entre 15 et 29 ans, et 21,85 % sont étudiants. Le marché locatif est donc particulièrement dynamique, avec un budget des locataires jugé plutôt équilibré, bien que légèrement tendu.

La majorité des logements sont des résidences principales (87,76 %), et la vacance locative reste limitée (8,64 %). Les petites surfaces sont très présentes : 18,88 % de studios et 23,44 % de deux-pièces, ce qui correspond à la demande des étudiants et jeunes actifs.

Atouts et points de vigilance pour l'investissement locatif

• Demande locative soutenue grâce à la présence d'universités, d'écoles et d'entreprises (1 911 créations en 2022).
• Rendement attractif avec une moyenne supérieure à 6 %.
• Facilité de mise en location et faible vacance locative.
• Prix de l'immobilier stables sur un an, mais en forte hausse sur 5 ans, traduisant un marché solide.

À noter : le niveau de vie médian à Caen (21 060 €/an) reste inférieur à la moyenne nationale (-4,45 %), et le taux de chômage (10,22 %) est légèrement supérieur à la moyenne française. Ces éléments sont à prendre en compte dans l'évaluation du risque locatif.

Notre score pour l'investissement locatif à Caen

Sur la base de l'ensemble de ces critères, Caen obtient un score global de 3,8/5 pour l'investissement locatif en appartement. La ville offre un bon équilibre entre rendement, sécurité locative et potentiel de valorisation, notamment pour les investisseurs ciblant les petites surfaces et la clientèle étudiante.

Conclusion

Investir dans un appartement à Caen présente de nombreux atouts, notamment pour ceux qui souhaitent profiter d'un marché locatif dynamique et d'un rendement attractif. La ville, portée par sa jeunesse et son dynamisme économique, reste une valeur sûre pour un projet immobilier locatif bien réfléchi.

Classement Villes et villages où il fait bon vivre

L'association "Villes et villages où il fait bon vivre" a pour objectif est de promouvoir et valoriser les communes françaises où il fait bon vivre en s'appuyant sur un palmarès annuel.
Ce palmarès est établi à partir de 188 critères répartis en 10 catégories : qualité de vie, sécurité, commerce et services, santé, transport, éducation, solidarité, sports et loisirs, culture et patrimoine, attractivité immobilière.

La rentabilité locative brute est un indicateur financier utilisé pour évaluer la performance d’un investissement immobilier locatif. Elle permet de mesurer les revenus générés par la location d’un bien par rapport à son coût d’acquisition.

Formule de calcul :

La rentabilité locative brute se calcule ainsi :

$\mathrm{Rentabilité\; locative\; brute\; (\%)}=\frac{\mathrm{Loyer\; annuel\; brut}}{\mathrm{Prix\; d’achat\; du\; bien}}\times 100$

• Loyer annuel brut : Somme des loyers perçus sur une année, avant déduction des charges ou taxes.
• Prix d’achat du bien : Comprend le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire (émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux (DTMO)), et éventuellement les frais d’agence.

Exemple :

• Bien immobilier acheté 186 000 € FAI.
• Émoluments du notaire et DMTO : 14 000 €.
• Loyer mensuel brut : 800 €.

Le prix d'achat du bien : $\mathrm{186\; 000\; €}+\mathrm{14\; 000\; €}=\mathrm{200\; 000\; €}$.

Le loyer annuel brut est : $800\times 12=\mathrm{9\; 600\; €}$.

La rentabilité locative brute sera : $\frac{\mathrm{9\; 600}}{\mathrm{200\; 000}}\times 100=\mathrm{4,8\; \%}$

Points à noter :

1. Indicateur brut : Cet indicateur ne prend pas en compte les charges liées au bien (taxes foncières, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) ni la fiscalité, ce qui le différencie de la rentabilité nette ou nette-nette.
2. Utilité : La rentabilité brute donne une première idée de la performance d’un investissement, mais une analyse approfondie (en tenant compte des charges et des taxes) est nécessaire pour évaluer la rentabilité réelle.

Cet indicateur est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer rapidement différents projets immobiliers.

Rentabilité brute moyenne à Caen

Prix moyen	2760.20€/m²
Loyer moyen	15.00€/m²/mois
Émoluments du notaire et DMTO (7.5% du prix de vente)	207.01€/m²

Évolution sur 5 ans	north_east +27.2%
Évolution sur 1 an	south_east -1.6%

Le Tensiomètre Locatif Locservice

Les logements à Caen

Établissements d'hébergements touristiques