Investir dans un appartement de 3 pièces ou plus à Caen (14000) : données et statistiques

Caen, préfecture du Calvados en Normandie, séduit par son riche patrimoine historique, sa vie culturelle dynamique et sa proximité avec la mer. Ville universitaire et pôle économique régional, elle attire chaque année de nombreux étudiants, actifs et familles, ce qui en fait un marché immobilier vivant et diversifié.

Le marché immobilier à Caen : chiffres clés

• Population : 108 200 habitants (légère baisse de -1,02% sur 11 ans)
• Prix moyen au m² : 2 446,36 € (évolution de -4,76% sur 1 an, mais +22,35% sur 5 ans)
• Loyer moyen : 12,57 €/m²/mois
• Rendement brut moyen : 5,74% (frais inclus)
• Répartition des biens : 82,4% d'appartements, 15,27% de maisons
• Zone ALUR : B1 (zone attractive, mais non tendue)

Pourquoi investir dans un 3 pièces ou plus à Caen ?

Les appartements de 3 pièces ou plus représentent près de 25% du parc immobilier caennais, ce qui en fait un segment bien représenté. Ce type de bien attire particulièrement les familles, les colocations étudiantes et les jeunes actifs recherchant plus d’espace. La demande locative est jugée très facile, avec un budget des locataires plutôt équilibré, bien que légèrement tendu.

Le marché locatif bénéficie d’une forte proportion de locataires (56,16%) et d’une population jeune : plus de 32% des habitants ont entre 15 et 29 ans, et près de 22% sont étudiants. Cela favorise la rotation des locataires et limite les risques de vacance. De plus, la ville n’est pas en zone tendue, ce qui offre une plus grande liberté dans la fixation des loyers et la gestion des locations.

Évolution des prix et rentabilité

Après une hausse significative sur 5 ans (+22,35%), les prix au m² ont légèrement reculé sur la dernière année (-4,76%), ce qui peut représenter une opportunité d’achat à un prix plus attractif. Le rendement brut moyen de 5,74% (frais inclus) reste intéressant pour un investissement locatif, notamment pour des surfaces familiales ou adaptées à la colocation.

Profil des locataires et dynamisme local

• Personnes vivant seules : 60,24%
• Couples avec ou sans enfants : 28,17%
• Familles monoparentales : 8,58%
• Étudiants : 21,85% de la population active

Le tissu économique est dynamique, avec 1 911 entreprises créées en 2022. Le niveau de vie médian (21 060 €) est légèrement inférieur à la moyenne nationale, mais le marché locatif reste soutenu par la diversité des profils et la vitalité de la ville.

Points forts et points de vigilance

• Points forts : forte demande locative, rendement attractif, marché dynamique, facilité pour trouver un locataire, diversité des profils de locataires.
• Points de vigilance : légère baisse démographique, niveau de vie médian inférieur à la moyenne nationale, taux de chômage supérieur à la moyenne (10,22% contre 8% au national).

Score global de l’investissement locatif à Caen

Nous avons attribué un score global de 3,7/5 à l’investissement locatif pour un appartement de 3 pièces ou plus à Caen. Ce marché présente de nombreux atouts pour les investisseurs à la recherche d’un bon équilibre entre rentabilité, sécurité locative et potentiel de valorisation à moyen terme.

Conclusion

Investir dans un appartement de 3 pièces ou plus à Caen offre de belles perspectives, notamment grâce à la forte demande locative, à la stabilité du marché et à la diversité des profils de locataires. La ville reste une valeur sûre pour un investissement immobilier équilibré, à condition de bien sélectionner l’emplacement et le type de bien en fonction de la demande locale.

Classement Villes et villages où il fait bon vivre

L'association "Villes et villages où il fait bon vivre" a pour objectif est de promouvoir et valoriser les communes françaises où il fait bon vivre en s'appuyant sur un palmarès annuel.
Ce palmarès est établi à partir de 188 critères répartis en 10 catégories : qualité de vie, sécurité, commerce et services, santé, transport, éducation, solidarité, sports et loisirs, culture et patrimoine, attractivité immobilière.

La rentabilité locative brute est un indicateur financier utilisé pour évaluer la performance d’un investissement immobilier locatif. Elle permet de mesurer les revenus générés par la location d’un bien par rapport à son coût d’acquisition.

Formule de calcul :

La rentabilité locative brute se calcule ainsi :

$\mathrm{Rentabilité\; locative\; brute\; (\%)}=\frac{\mathrm{Loyer\; annuel\; brut}}{\mathrm{Prix\; d’achat\; du\; bien}}\times 100$

• Loyer annuel brut : Somme des loyers perçus sur une année, avant déduction des charges ou taxes.
• Prix d’achat du bien : Comprend le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire (émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux (DTMO)), et éventuellement les frais d’agence.

Exemple :

• Bien immobilier acheté 186 000 € FAI.
• Émoluments du notaire et DMTO : 14 000 €.
• Loyer mensuel brut : 800 €.

Le prix d'achat du bien : $\mathrm{186\; 000\; €}+\mathrm{14\; 000\; €}=\mathrm{200\; 000\; €}$.

Le loyer annuel brut est : $800\times 12=\mathrm{9\; 600\; €}$.

La rentabilité locative brute sera : $\frac{\mathrm{9\; 600}}{\mathrm{200\; 000}}\times 100=\mathrm{4,8\; \%}$

Points à noter :

1. Indicateur brut : Cet indicateur ne prend pas en compte les charges liées au bien (taxes foncières, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) ni la fiscalité, ce qui le différencie de la rentabilité nette ou nette-nette.
2. Utilité : La rentabilité brute donne une première idée de la performance d’un investissement, mais une analyse approfondie (en tenant compte des charges et des taxes) est nécessaire pour évaluer la rentabilité réelle.

Cet indicateur est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer rapidement différents projets immobiliers.

Rentabilité brute moyenne à Caen

Prix moyen	2446.36€/m²
Loyer moyen	12.57€/m²/mois
Émoluments du notaire et DMTO (7.5% du prix de vente)	183.48€/m²

Évolution sur 5 ans	north_east +22.4%
Évolution sur 1 an	south_east -4.8%

Le Tensiomètre Locatif Locservice

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