Caen, préfecture du Calvados en Normandie, séduit par son riche patrimoine historique, sa vie culturelle dynamique et sa proximité avec la mer. Ville universitaire et pôle économique régional, elle attire chaque année de nombreux étudiants, actifs et familles, ce qui en fait un marché immobilier vivant et diversifié.
Le marché immobilier à Caen : chiffres clés
- Population : 108 200 habitants (légère baisse de -1,02% sur 11 ans)
- Prix moyen au m² : 2 446,36 € (évolution de -4,76% sur 1 an, mais +22,35% sur 5 ans)
- Loyer moyen : 12,57 €/m²/mois
- Rendement brut moyen : 5,74% (frais inclus)
- Répartition des biens : 82,4% d'appartements, 15,27% de maisons
- Zone ALUR : B1 (zone attractive, mais non tendue)
Pourquoi investir dans un 3 pièces ou plus à Caen ?
Les appartements de 3 pièces ou plus représentent près de 25% du parc immobilier caennais, ce qui en fait un segment bien représenté. Ce type de bien attire particulièrement les familles, les colocations étudiantes et les jeunes actifs recherchant plus d’espace. La demande locative est jugée très facile, avec un budget des locataires plutôt équilibré, bien que légèrement tendu.
Le marché locatif bénéficie d’une forte proportion de locataires (56,16%) et d’une population jeune : plus de 32% des habitants ont entre 15 et 29 ans, et près de 22% sont étudiants. Cela favorise la rotation des locataires et limite les risques de vacance. De plus, la ville n’est pas en zone tendue, ce qui offre une plus grande liberté dans la fixation des loyers et la gestion des locations.
Évolution des prix et rentabilité
Après une hausse significative sur 5 ans (+22,35%), les prix au m² ont légèrement reculé sur la dernière année (-4,76%), ce qui peut représenter une opportunité d’achat à un prix plus attractif. Le rendement brut moyen de 5,74% (frais inclus) reste intéressant pour un investissement locatif, notamment pour des surfaces familiales ou adaptées à la colocation.
Profil des locataires et dynamisme local
- Personnes vivant seules : 60,24%
- Couples avec ou sans enfants : 28,17%
- Familles monoparentales : 8,58%
- Étudiants : 21,85% de la population active
Le tissu économique est dynamique, avec 1 911 entreprises créées en 2022. Le niveau de vie médian (21 060 €) est légèrement inférieur à la moyenne nationale, mais le marché locatif reste soutenu par la diversité des profils et la vitalité de la ville.
Points forts et points de vigilance
- Points forts : forte demande locative, rendement attractif, marché dynamique, facilité pour trouver un locataire, diversité des profils de locataires.
- Points de vigilance : légère baisse démographique, niveau de vie médian inférieur à la moyenne nationale, taux de chômage supérieur à la moyenne (10,22% contre 8% au national).
Score global de l’investissement locatif à Caen
Nous avons attribué un score global de 3,7/5 à l’investissement locatif pour un appartement de 3 pièces ou plus à Caen. Ce marché présente de nombreux atouts pour les investisseurs à la recherche d’un bon équilibre entre rentabilité, sécurité locative et potentiel de valorisation à moyen terme.
Conclusion
Investir dans un appartement de 3 pièces ou plus à Caen offre de belles perspectives, notamment grâce à la forte demande locative, à la stabilité du marché et à la diversité des profils de locataires. La ville reste une valeur sûre pour un investissement immobilier équilibré, à condition de bien sélectionner l’emplacement et le type de bien en fonction de la demande locale.
