Caen, préfecture du Calvados en Normandie, est une ville dynamique de plus de 108 000 habitants. Riche d’un patrimoine historique remarquable, elle séduit par sa qualité de vie, son attractivité universitaire et sa proximité avec la mer. Ville à taille humaine, Caen bénéficie d’un tissu économique diversifié et d’une vie culturelle animée, ce qui en fait une destination prisée pour l’investissement immobilier.
Le marché immobilier des maisons à Caen
Le marché immobilier caennais est principalement composé d’appartements (82,4%), les maisons ne représentant que 15,27% du parc. Cette rareté des maisons peut constituer un atout pour les investisseurs à la recherche de biens différenciants. Le prix moyen au mètre carré pour une maison s’établit à 3 492 €/m², avec une progression de +2,58% sur un an et de +32,73% sur cinq ans, témoignant d’une valorisation soutenue sur le long terme.
Rentabilité et demande locative
Le rendement brut moyen pour une maison à Caen atteint 4,28% (frais de notaire inclus), un niveau intéressant pour une ville de cette taille. Le loyer moyen s’élève à 13,38 €/m²/mois. La demande locative est très forte, facilitant la recherche de locataires, notamment grâce à la présence d’une importante population étudiante (21,85%) et d’un marché locatif dynamique (56,16% de locataires).
Profil des habitants et des locataires
- Population jeune : 32,83% des habitants ont entre 15 et 29 ans, ce qui dynamise le marché locatif.
- Prépondérance des personnes seules : 60,24% des ménages sont composés d’une seule personne, ce qui oriente la demande vers des logements de petite et moyenne taille.
- Niveau de vie : Le niveau de vie médian est de 21 060 €, légèrement inférieur à la moyenne nationale, ce qui peut influencer le budget des locataires.
Environnement économique et attractivité
Caen bénéficie d’un tissu économique solide, avec 1 911 entreprises créées en 2022. La ville n’est pas classée en zone tendue, mais elle fait partie de la zone ALUR B1, ce qui peut offrir certains avantages pour l’investissement locatif. Sa dimension touristique et son dynamisme universitaire renforcent l’attractivité du marché immobilier local.
Points forts et points de vigilance
- Points forts :
- Demande locative très soutenue
- Marché des maisons restreint, donc moins de concurrence
- Valorisation immobilière sur le long terme
- Ville dynamique et attractive pour les étudiants et jeunes actifs
- Points de vigilance :
- Légère baisse de la population sur 11 ans (-1,02%)
- Niveau de vie médian inférieur à la moyenne nationale
- Budget des locataires parfois tendu
- Taux de chômage supérieur à la moyenne nationale (10,22% contre 8%)
Conclusion : un investissement à considérer
Avec un score global de 3,2/5, l’investissement locatif dans une maison à Caen présente un bon équilibre entre rentabilité, valorisation et facilité de location. La rareté des maisons, la forte demande locative et le dynamisme de la ville sont des atouts majeurs. Toutefois, il convient de rester attentif à l’évolution démographique et au pouvoir d’achat des locataires pour sécuriser son investissement sur le long terme.
