Investir dans un studio ou un 2 pièces à Caen (14000) : données et statistiques

Caen, préfecture du Calvados en Normandie, est une ville dynamique de plus de 108 000 habitants. Connue pour son riche patrimoine historique, sa vie étudiante animée et sa proximité avec la mer, Caen séduit autant les jeunes actifs que les étudiants et les familles. Son tissu économique solide, avec près de 2000 entreprises créées en 2022, en fait un pôle attractif pour l’investissement immobilier.

Le marché immobilier à Caen : chiffres clés

• Prix moyen au m² : 3 021,79 € (évolution de +26,3% sur 5 ans, légère baisse de -0,59% sur 1 an)
• Loyer moyen : 17,54 €/m²/mois
• Rendement brut moyen : 6,48% (frais inclus)
• Répartition des biens : 82,4% d’appartements, dont 18,88% de studios et 23,44% de 2 pièces
• Facilité de location : Très facile, marché locatif dynamique

Pourquoi investir dans un studio ou un 2 pièces à Caen ?

• Demande locative soutenue : Plus de la moitié des habitants sont locataires (56,16%), et la ville compte une forte proportion d’étudiants (21,85%) et de personnes vivant seules (60,24%).
• Rentabilité attractive : Avec un rendement brut moyen de 6,48%, Caen se positionne comme une ville intéressante pour l’investissement locatif, notamment sur les petites surfaces.
• Marché équilibré : Le budget des locataires est plutôt équilibré, bien que légèrement tendu, ce qui limite les risques de vacance locative.
• Ville étudiante et touristique : La présence de nombreux établissements d’enseignement supérieur et l’attrait touristique de la région favorisent la rotation des locataires et la demande saisonnière.

Profil des locataires et typologie des logements

Les studios et 2 pièces représentent plus de 42% du parc immobilier caennais, répondant parfaitement aux besoins d’une population jeune et mobile. Les ménages sont majoritairement composés de personnes seules ou de couples sans enfants, ce qui renforce l’attractivité des petites surfaces.

Évolution démographique et contexte économique

• Population : 108 200 habitants, légère baisse de -1,02% sur 11 ans
• Niveau de vie médian : 21 060 € (légèrement inférieur à la moyenne nationale)
• Taux de chômage : 10,22% (au-dessus de la moyenne nationale de 8% en 2020)
• Zone ALUR : B1 (zone attractive pour l’investissement locatif)

Points forts et points de vigilance

• Points forts :
  • Marché locatif très dynamique
  • Bonne rentabilité sur les petites surfaces
  • Ville étudiante et touristique
  • Facilité pour trouver un locataire
• Points de vigilance :
  • Légère baisse démographique à surveiller
  • Taux de chômage supérieur à la moyenne nationale
  • Niveau de vie médian un peu inférieur à la moyenne nationale

Notre score global pour l’investissement locatif à Caen

Avec un score de 3,9/5, Caen s’impose comme une ville à fort potentiel pour l’investissement dans un studio ou un 2 pièces. Son marché locatif dynamique, sa rentabilité attractive et sa population jeune en font une destination à considérer pour un projet immobilier locatif.

Avant de vous lancer, il est recommandé de bien étudier le marché local et de vous entourer de professionnels pour sécuriser votre investissement.

Classement Villes et villages où il fait bon vivre

L'association "Villes et villages où il fait bon vivre" a pour objectif est de promouvoir et valoriser les communes françaises où il fait bon vivre en s'appuyant sur un palmarès annuel.
Ce palmarès est établi à partir de 188 critères répartis en 10 catégories : qualité de vie, sécurité, commerce et services, santé, transport, éducation, solidarité, sports et loisirs, culture et patrimoine, attractivité immobilière.

La rentabilité locative brute est un indicateur financier utilisé pour évaluer la performance d’un investissement immobilier locatif. Elle permet de mesurer les revenus générés par la location d’un bien par rapport à son coût d’acquisition.

Formule de calcul :

La rentabilité locative brute se calcule ainsi :

$\mathrm{Rentabilité\; locative\; brute\; (\%)}=\frac{\mathrm{Loyer\; annuel\; brut}}{\mathrm{Prix\; d’achat\; du\; bien}}\times 100$

• Loyer annuel brut : Somme des loyers perçus sur une année, avant déduction des charges ou taxes.
• Prix d’achat du bien : Comprend le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire (émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux (DTMO)), et éventuellement les frais d’agence.

Exemple :

• Bien immobilier acheté 186 000 € FAI.
• Émoluments du notaire et DMTO : 14 000 €.
• Loyer mensuel brut : 800 €.

Le prix d'achat du bien : $\mathrm{186\; 000\; €}+\mathrm{14\; 000\; €}=\mathrm{200\; 000\; €}$.

Le loyer annuel brut est : $800\times 12=\mathrm{9\; 600\; €}$.

La rentabilité locative brute sera : $\frac{\mathrm{9\; 600}}{\mathrm{200\; 000}}\times 100=\mathrm{4,8\; \%}$

Points à noter :

1. Indicateur brut : Cet indicateur ne prend pas en compte les charges liées au bien (taxes foncières, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) ni la fiscalité, ce qui le différencie de la rentabilité nette ou nette-nette.
2. Utilité : La rentabilité brute donne une première idée de la performance d’un investissement, mais une analyse approfondie (en tenant compte des charges et des taxes) est nécessaire pour évaluer la rentabilité réelle.

Cet indicateur est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer rapidement différents projets immobiliers.

Rentabilité brute moyenne à Caen

Prix moyen	3021.79€/m²
Loyer moyen	17.54€/m²/mois
Émoluments du notaire et DMTO (7.5% du prix de vente)	226.63€/m²

Évolution sur 5 ans	north_east +26.3%
Évolution sur 1 an	south_east -0.6%

Le Tensiomètre Locatif Locservice

Les logements à Caen

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