Bordeaux, capitale de la Nouvelle-Aquitaine, séduit par son dynamisme, son patrimoine architectural et sa qualité de vie. Avec une population de 261 804 habitants en croissance de 10,59% sur 11 ans, la ville attire étudiants, jeunes actifs et familles, tout en bénéficiant d’un rayonnement touristique important.
Le marché immobilier bordelais en chiffres
- Prix moyen au m² : 4 200,79 € (évolution de -7,10% sur 1 an, -1,88% sur 5 ans)
- Loyer moyen : 17,08 €/m²/mois
- Rendement brut moyen : 4,54% (frais d’acquisition inclus)
- Répartition des biens : 78,64% d’appartements, 20,86% de maisons
- Zone ALUR : A (zone tendue, règles spécifiques sur les loyers et préavis)
Une forte demande locative
Bordeaux se distingue par une demande locative soutenue, facilitée par :
- Un marché du travail dynamique (8 637 entreprises créées en 2022)
- Une population jeune : près de 30% des habitants ont entre 15 et 29 ans
- Une forte proportion d’étudiants (17,98%)
- Un taux de locataires élevé (57,62% des résidences principales)
- Une facilité à trouver un locataire, même si le budget des locataires reste légèrement tendu
Typologie des logements et des ménages
Le parc immobilier bordelais est majoritairement composé d’appartements, avec une répartition équilibrée entre les surfaces :
- 1 pièce : 17,04%
- 2 pièces : 25,34%
- 3 pièces : 25,44%
- 4 pièces et plus : 32,18%
Plus de la moitié des ménages vivent seuls (54,82%), ce qui favorise la location de petites surfaces, notamment auprès des étudiants et jeunes actifs.
Évolution des prix et rentabilité
Après plusieurs années de hausse, les prix de l’immobilier à Bordeaux connaissent une légère correction (-7,10% sur un an). Cette évolution, couplée à un loyer moyen élevé, permet d’atteindre un rendement brut moyen de 4,54%, ce qui reste attractif pour un investissement locatif en zone urbaine prisée.
Environnement réglementaire et attractivité
Bordeaux est classée en zone tendue (zone ALUR A), impliquant des règles spécifiques sur la fixation des loyers et la gestion des préavis. La ville bénéficie également d’un niveau de vie médian supérieur à la moyenne nationale (+8,26%), d’un tissu économique dynamique et d’un attrait touristique fort.
Score global de l’investissement locatif à Bordeaux
Sur la base de l’ensemble de ces critères, le score global attribué à l’investissement locatif pour un appartement à Bordeaux est de 3,3/5. La ville offre un bon équilibre entre rendement, sécurité locative et potentiel de valorisation, tout en restant attentive à l’évolution du marché et à la réglementation en vigueur.
Conclusion
Investir dans un appartement à Bordeaux présente de nombreux atouts : forte demande locative, rendement correct, dynamisme économique et cadre de vie attractif. Toutefois, il convient de bien s’informer sur la réglementation locale et d’analyser le marché pour optimiser son investissement.
