Bordeaux, capitale de la Nouvelle-Aquitaine, séduit par son dynamisme, son patrimoine architectural et sa qualité de vie. Avec une population de 261 804 habitants en croissance de plus de 10% sur 11 ans, la ville attire étudiants, jeunes actifs et familles, tout en bénéficiant d’un rayonnement touristique important.
Le marché immobilier bordelais : état des lieux
- Prix moyen au m² : 3 868,67 € (1278 ventes sur l’année)
- Évolution sur 1 an : -5,23% | Sur 5 ans : +0,78%
- Loyer moyen : 14,51 €/m²/mois
- Rendement brut moyen : 4,19% (frais de notaire inclus)
Le marché bordelais est marqué par une légère baisse des prix sur un an, mais reste globalement stable sur cinq ans. Les appartements représentent près de 79% du parc immobilier, et les logements de 3 pièces ou plus constituent plus de 57% des biens disponibles, offrant un choix varié pour les investisseurs.
Location : une forte demande et une grande facilité
- Facilité pour trouver un locataire : Très facile
- Zone ALUR : A (zone tendue, encadrement des loyers)
- Population locative : 57,62% de locataires
- Budget des locataires : Équilibré, légèrement détendu
Bordeaux est classée en zone tendue, ce qui implique des règles spécifiques pour la fixation des loyers et la gestion des préavis. La demande locative y est très forte, portée par une population jeune (près de 30% entre 15 et 29 ans) et une forte proportion d’étudiants (près de 18%). Les appartements de 3 pièces ou plus sont particulièrement recherchés par les familles, les colocations et les jeunes actifs.
Profil des habitants et attractivité économique
- Niveau de vie médian : 23 860 € (+8,26% par rapport à la moyenne nationale)
- Taux d’emploi : 63,35% de personnes actives
- Création d’entreprises : 8 637 en 2022
La ville bénéficie d’un tissu économique dynamique et d’un niveau de vie supérieur à la moyenne nationale. La diversité des ménages (près de 55% de personnes seules, mais aussi des familles et des couples) favorise la demande pour des logements de différentes tailles, notamment les 3 pièces et plus.
Avantages et points de vigilance pour l’investissement locatif
- Avantages :
- Demande locative soutenue et facilité de mise en location
- Rendement brut correct (4,19%)
- Ville attractive pour les étudiants, jeunes actifs et familles
- Stabilité du marché sur le long terme
- Points de vigilance :
- Encadrement des loyers en zone tendue
- Légère baisse des prix sur un an
- Taxe sur les logements vacants en cas de vacance prolongée
Conclusion : un investissement équilibré à Bordeaux
Avec un score global de 3,3/5 pour l’investissement locatif dans un appartement de 3 pièces ou plus, Bordeaux offre un marché attractif, porté par une forte demande et une population dynamique. La stabilité des prix sur le long terme, la facilité de location et le rendement correct en font une ville à considérer pour un projet immobilier, tout en restant attentif aux spécificités réglementaires de la zone tendue.
