Bordeaux, capitale de la Nouvelle-Aquitaine, séduit par son dynamisme, son patrimoine architectural et sa qualité de vie. Avec une population de 261 804 habitants en croissance de plus de 10% sur 11 ans, la ville attire étudiants, jeunes actifs et familles, tout en bénéficiant d’un rayonnement touristique important.
Le marché immobilier bordelais : focus sur les maisons
Le marché immobilier de Bordeaux est principalement composé d'appartements (près de 79%), mais les maisons représentent tout de même 20,86% du parc. Le prix moyen au mètre carré pour une maison s’établit à 4 883,94 €/m², avec une légère baisse de 7,2% sur un an, mais une hausse de 2,61% sur cinq ans. Cette évolution récente des prix peut offrir des opportunités d’achat à des tarifs plus attractifs qu’auparavant.
Rentabilité et demande locative
Le rendement brut moyen pour un investissement locatif dans une maison à Bordeaux est de 3,57% (frais de notaire inclus). Le loyer moyen s’élève à 15,63 €/m²/mois. La demande locative est très forte, facilitant la recherche de locataires, notamment grâce à la présence d’une population jeune (près de 30% des habitants ont entre 15 et 29 ans) et d’un important bassin étudiant (près de 18% de la population active).
Bordeaux est classée en zone tendue (zone ALUR A), ce qui implique des règles spécifiques pour la fixation des loyers et la gestion des préavis. Le marché locatif y est légèrement tendu, mais le budget des locataires reste globalement équilibré.
Profil des habitants et types de logements
- Résidences principales : 87,42% du parc
- Locataires : 57,62% des occupants
- Propriétaires : 28,33%
- Personnes vivant seules : 54,82% des ménages
- Familles avec enfants : 14,9%
Les maisons de 3 pièces et plus représentent environ 32% du parc, ce qui peut répondre à la demande des familles ou des colocations étudiantes.
Atouts et points de vigilance pour investir à Bordeaux
- Atouts :
- Ville attractive et dynamique, forte croissance démographique
- Marché locatif très actif, facilité à trouver un locataire
- Rendement locatif correct pour une grande métropole
- Population jeune et présence d’un important pôle universitaire
- Zone très touristique, potentiel pour la location meublée
- Points de vigilance :
- Prix d’achat élevé, impactant la rentabilité brute
- Règles strictes sur l’encadrement des loyers en zone tendue
- Légère tension sur le budget des locataires
- Part des maisons limitée dans le parc immobilier
Score global de l’investissement locatif à Bordeaux
Nous avons attribué un score global de 3,2/5 à l’investissement locatif dans une maison à Bordeaux. La ville offre un bon équilibre entre dynamisme, sécurité locative et potentiel de valorisation, mais la rentabilité reste modérée en raison des prix d’achat élevés et des règles d’encadrement des loyers.
Conclusion
Investir dans une maison à Bordeaux peut s’avérer intéressant pour ceux qui recherchent un placement sécurisé dans une grande ville attractive, avec une demande locative soutenue. Il est toutefois essentiel de bien étudier le marché local, de prendre en compte les spécificités réglementaires et de cibler les quartiers et types de biens les plus adaptés à la demande.
