Limoges, préfecture de la Haute-Vienne, est une ville dynamique du centre-ouest de la France, réputée pour son patrimoine historique, sa porcelaine et sa qualité de vie. Avec près de 130 000 habitants, Limoges séduit par son cadre verdoyant, ses infrastructures modernes et son attractivité pour les étudiants et jeunes actifs.
Le marché immobilier à Limoges : état des lieux
Le marché immobilier limougeaud se caractérise par des prix accessibles et une forte proportion d'appartements (près de 72% du parc immobilier). Le prix moyen au mètre carré s'établit à 1 509 €/m², avec une baisse de 8% sur un an mais une hausse de 19,36% sur cinq ans, témoignant d'une certaine résilience sur le long terme.
Le loyer moyen est de 12 €/m²/mois, ce qui permet d'obtenir un rendement brut moyen attractif de 8,88% (frais de notaire inclus). La demande locative est jugée très dynamique, facilitant la recherche de locataires, notamment grâce à la présence d'une importante population étudiante (17% des 15-64 ans) et à la part élevée de personnes vivant seules (57%).
Profil des locataires et typologie des logements
À Limoges, les locataires représentent près de la moitié des occupants de résidences principales (48,4%), tandis que les propriétaires sont moins nombreux (32,8%). Le marché locatif est donc particulièrement actif, avec une offre variée :
- 10,7% de studios (1 pièce)
- 20,7% de 2 pièces
- 26,4% de 3 pièces
- 22,3% de 4 pièces
- 19,9% de 5 pièces et plus
La majorité des logements sont des résidences principales (88%), et la vacance locative reste modérée (8,8%).
Contexte économique et démographique
Limoges connaît une légère baisse de population sur la dernière décennie (-6,8%), mais reste un pôle économique régional avec 1 661 entreprises créées en 2022. Le niveau de vie médian est de 20 150 €, inférieur à la moyenne nationale, ce qui explique un budget locatif parfois tendu pour certains ménages.
La ville attire une population jeune : plus de 25% des habitants ont entre 15 et 29 ans, et la part d'étudiants est significative. Le taux de chômage (11,25%) est supérieur à la moyenne nationale, mais la part de personnes actives reste majoritaire (57%).
Atouts et points de vigilance pour l'investissement locatif
- Rendement élevé : Un rendement brut moyen de 8,88% est un atout majeur pour les investisseurs.
- Demande locative forte : La facilité à trouver un locataire, notamment grâce à la population étudiante et aux personnes seules, sécurise l'investissement.
- Prix d'achat attractifs : Les prix au m² restent abordables, permettant d'accéder à l'investissement avec un budget raisonnable.
- Évolution démographique : La légère baisse de population et le niveau de vie inférieur à la moyenne nationale sont à surveiller sur le long terme.
- Marché équilibré : Le budget des locataires est plutôt équilibré, mais légèrement tendu, ce qui peut limiter la hausse des loyers.
Conclusion : Limoges, une ville à considérer pour investir dans un appartement
Avec un score global de 3,7/5 pour l'investissement locatif en appartement, Limoges offre un marché attractif pour les investisseurs à la recherche de rendement et de sécurité locative. La diversité des logements, la forte proportion de locataires et la vitalité du marché locatif sont des atouts indéniables. Toutefois, il convient de rester attentif à l'évolution démographique et économique de la ville pour sécuriser son investissement sur le long terme.
