Limoges, préfecture de la Haute-Vienne, est une ville du centre-ouest de la France réputée pour sa porcelaine, son patrimoine historique et sa qualité de vie. Avec une population de 129 760 habitants, Limoges séduit par son dynamisme culturel, ses espaces verts et son attractivité pour les étudiants et les familles.
Le marché immobilier à Limoges : état des lieux
Le marché immobilier limougeaud se caractérise par des prix accessibles et une offre majoritairement composée d'appartements (71,87% du parc). Le prix moyen au mètre carré s'établit à 1 377,97 €/m², avec une évolution de +16,28% sur 5 ans, mais une baisse de -7,68% sur la dernière année. Cette tendance récente à la baisse peut offrir des opportunités d'achat à des prix attractifs.
Le loyer moyen est de 10,0 €/m²/mois, ce qui permet d'atteindre un rendement brut moyen de 8,10% (frais de notaire et DMTO inclus). Cependant, il est à noter que la facilité pour trouver un locataire est jugée difficile, avec un marché locatif légèrement tendu mais équilibré.
Profil des locataires et des logements
À Limoges, 48,39% des résidences principales sont occupées par des locataires, dont une part significative de locataires HLM (17,18%). Les logements de 3 pièces représentent 26,35% du parc, ce qui en fait un segment bien représenté, adapté aussi bien aux familles qu'aux colocations étudiantes.
La ville compte une forte proportion de personnes vivant seules (57,27%), mais aussi une part non négligeable de couples avec ou sans enfants et de familles monoparentales. La population est relativement jeune, avec 25,29% des habitants âgés de 15 à 29 ans, ce qui dynamise la demande locative, notamment pour les appartements de plusieurs pièces.
Éléments économiques et démographiques
Le niveau de vie médian à Limoges est de 20 150 €, soit 8,58% de moins que la moyenne nationale. Le taux de chômage (11,25%) est supérieur à la moyenne nationale, mais la ville reste attractive pour les étudiants (17,02% de la population active) et les jeunes actifs. En 2022, 1 661 entreprises ont été créées, témoignant d'un certain dynamisme économique local.
Avantages et points de vigilance pour l'investissement locatif
- Prix d'achat attractifs et rendement brut élevé (8,10%).
- Marché locatif équilibré, mais avec une certaine difficulté à trouver des locataires rapidement.
- Population jeune et étudiante, propice à la location de grands appartements en colocation ou pour des familles.
- Évolution démographique négative sur 11 ans (-6,79%), à surveiller pour anticiper la demande future.
- Zone ALUR B1 (non tendue), ce qui offre une certaine souplesse réglementaire pour la location.
Score global de l'investissement locatif à Limoges
Sur la base des données récentes, l'investissement locatif dans un appartement de 3 pièces ou plus à Limoges obtient un score global de 3,6/5. Ce score reflète un bon potentiel de rentabilité, mais aussi la nécessité d'une gestion attentive pour limiter la vacance locative et cibler les bons profils de locataires.
Conclusion
Investir dans un appartement de 3 pièces ou plus à Limoges peut s'avérer intéressant pour les investisseurs à la recherche de rendements attractifs et de prix d'achat raisonnables. Il est toutefois essentiel de bien étudier le marché local, de cibler les quartiers dynamiques et de soigner la présentation du bien pour maximiser ses chances de trouver un locataire rapidement.
