Saintes, située en Charente-Maritime, est une ville au riche patrimoine historique, appréciée pour sa qualité de vie, son dynamisme local et sa proximité avec la côte Atlantique. Avec ses 25 518 habitants, elle séduit aussi bien les familles que les étudiants et les retraités, tout en bénéficiant d’un cadre de vie agréable et d’une activité économique stable.
Le marché immobilier à Saintes : état des lieux
Le marché immobilier de Saintes se caractérise par une majorité de maisons (57,95%), mais les appartements représentent tout de même 41,57% du parc, offrant de belles opportunités pour l’investissement locatif, notamment sur les petites surfaces. Le prix moyen au mètre carré s’établit à 1 967 €/m², avec une légère baisse de 1,64% sur un an, mais une hausse notable de 14,34% sur cinq ans, témoignant d’une certaine stabilité et d’un potentiel de valorisation à moyen terme.
Un rendement locatif attractif
Le rendement brut moyen pour un petit appartement à Saintes atteint 7,3% (frais de notaire inclus), un niveau particulièrement intéressant pour les investisseurs à la recherche de rentabilité. Le loyer moyen s’élève à 12,86 €/m²/mois, avec une demande locative jugée facile à satisfaire. Le budget des locataires est plutôt équilibré, bien que légèrement tendu, ce qui assure une bonne rotation des biens et limite les risques de vacance locative.
Profil des locataires et typologie des logements
La ville compte une part importante de locataires (41,38%) et une population composée majoritairement de personnes vivant seules (52,99%), ce qui favorise la demande pour les studios et les deux-pièces. Les logements d’une ou deux pièces représentent près de 20% du parc, répondant ainsi aux besoins des étudiants, jeunes actifs ou personnes âgées recherchant des surfaces adaptées.
Contexte socio-économique
Saintes affiche un niveau de vie médian de 21 320 €, légèrement inférieur à la moyenne nationale, et un taux de chômage de 11,47% (contre 8% au niveau national en 2020). La ville reste néanmoins dynamique, avec 366 entreprises créées en 2022, et une population active représentant plus de 61% des 15-64 ans. La présence d’étudiants (8,24%) et de retraités (7,85%) contribue également à la diversité de la demande locative.
Atouts et points de vigilance pour l’investissement
- Facilité de location : La demande est soutenue, notamment pour les petites surfaces, et la vacance locative reste limitée.
- Rendement élevé : Un rendement brut supérieur à 7% est un atout majeur pour les investisseurs.
- Stabilité du marché : Malgré une légère baisse récente, les prix ont progressé sur cinq ans, offrant des perspectives de valorisation.
- Zone touristique : La ville attire également des visiteurs, ce qui peut ouvrir la porte à la location saisonnière.
- Points de vigilance : La population est en légère baisse (-3,10% sur 11 ans) et le niveau de vie reste modéré, ce qui peut influencer la capacité locative à long terme.
Conclusion : un investissement équilibré à Saintes
Avec un score global de 3,5/5, l’investissement locatif dans un petit appartement à Saintes présente un bon équilibre entre rendement, facilité de location et potentiel de valorisation. La ville offre un cadre de vie attractif et une demande locative solide, notamment pour les studios et deux-pièces. Il convient toutefois de rester attentif à l’évolution démographique et économique locale pour sécuriser son investissement sur le long terme.
