Saintes, située en Charente-Maritime, est une ville au riche patrimoine historique, traversée par la Charente et réputée pour ses vestiges gallo-romains. Avec ses 25 518 habitants, elle offre un cadre de vie agréable, entre dynamisme local et douceur de vivre, à proximité de l’océan Atlantique.
Le marché immobilier à Saintes : état des lieux
Le marché immobilier de Saintes se caractérise par une majorité de maisons (57,95%), mais les appartements représentent tout de même 41,57% du parc. Le prix moyen au mètre carré pour un appartement s’établit à 1 956,52 €/m², avec une légère baisse de -1,12% sur un an, mais une progression notable de +20,13% sur cinq ans. Le loyer moyen est de 11,82 €/m²/mois, ce qui permet d’envisager un rendement brut moyen attractif de 6,74% (frais de notaire inclus).
Une demande locative soutenue
La location d’appartements à Saintes bénéficie d’une très grande facilité pour trouver un locataire. Le budget des locataires est jugé équilibré, et la ville se situe en zone ALUR B2, sans être classée en zone tendue. La part importante de locataires (41,38% des résidences principales) et la forte proportion de personnes vivant seules (52,99% des ménages) témoignent d’une demande locative diversifiée, notamment pour les petites et moyennes surfaces.
Profil des habitants et attractivité
Saintes présente une population relativement âgée, avec 37,35% des habitants ayant plus de 60 ans, mais aussi une part significative de jeunes (15,17% entre 15 et 29 ans). Le niveau de vie médian s’élève à 21 320 €, légèrement inférieur à la moyenne nationale. Le taux de chômage (11,47%) est supérieur à la moyenne nationale, mais la ville reste dynamique avec 366 entreprises créées en 2022.
Typologie des logements et des ménages
Les appartements de 3 pièces et plus sont les plus représentés (plus de 80% du parc), ce qui correspond à la structure des ménages, majoritairement composés de personnes seules ou de couples sans enfants. Les logements vacants représentent 8,84% du parc, offrant des opportunités pour les investisseurs souhaitant rénover ou remettre sur le marché des biens inoccupés.
Atouts et points de vigilance pour l’investissement locatif
- Rendement locatif élevé : Un rendement brut moyen de 6,74% est un atout majeur pour les investisseurs.
- Marché locatif fluide : Trouver un locataire est très facile, ce qui limite le risque de vacance locative.
- Prix d’achat modérés : Le prix au m² reste accessible comparé à d’autres villes de la région.
- Population stable mais vieillissante : La légère baisse démographique (-3,10% en 11 ans) et le vieillissement de la population peuvent influencer la demande future.
- Zone non tendue : Les règles de fixation des loyers sont plus souples, mais la revente peut être moins dynamique qu’en zone tendue.
Conclusion : un investissement équilibré à Saintes
Avec un score global de 3,8/5, l’investissement locatif dans un appartement à Saintes présente un bon équilibre entre rendement, accessibilité et sécurité locative. La ville séduit par son cadre de vie, son dynamisme local et la fluidité de son marché locatif. Toutefois, il convient de rester attentif à l’évolution démographique et économique pour sécuriser son investissement sur le long terme.
