Investir dans un studio ou un 2 pièces à Angers (49100) : données et statistiques

Angers, située dans le département du Maine-et-Loire, est une ville dynamique de l’ouest de la France. Forte de ses 157 175 habitants, elle séduit par son cadre de vie agréable, son patrimoine historique et sa vitalité économique. La population angevine a connu une croissance de +6,7 % en 11 ans, témoignant de son attractivité, notamment auprès des jeunes actifs et des étudiants.

Le marché immobilier à Angers : tendances et prix

Le marché immobilier angevin est principalement composé d’appartements (76,84 % des logements), avec une forte proportion de petites surfaces : 14,39 % de studios et 21,18 % de 2 pièces. Le prix moyen au mètre carré s’établit à 3 372,62 €/m², après une hausse de +45,11 % sur 5 ans, mais une légère correction de -5,31 % sur la dernière année. Cette évolution traduit un marché qui reste dynamique, tout en offrant des opportunités d’achat à des prix plus raisonnables qu’il y a quelques mois.

Rentabilité et demande locative

Le rendement brut moyen pour un investissement dans un petit appartement à Angers atteint 5,45 % (frais de notaire inclus), un niveau attractif pour les investisseurs. Le loyer moyen s’élève à 16,48 €/m²/mois, avec une demande locative jugée « très facile » à satisfaire. La ville n’est pas en zone tendue ni particulièrement touristique, mais la présence d’une forte population étudiante (20,45 %) et de nombreux jeunes actifs (57,48 % de personnes en emploi) assure un vivier constant de locataires potentiels.

Profil des locataires et typologie des logements

À Angers, plus de la moitié des habitants sont locataires (51,84 %), et 55,21 % des ménages vivent seuls, ce qui favorise la location de studios et de 2 pièces. Le budget des locataires est jugé « plutôt équilibré », bien que légèrement tendu, ce qui incite à proposer des loyers adaptés au niveau de vie médian local (20 850 €/an, soit 5,4 % de moins que la moyenne nationale).

Environnement économique et démographique

Angers bénéficie d’un tissu économique dynamique, avec 2 659 entreprises créées en 2022. La ville attire une population jeune : 30,67 % des habitants ont entre 15 et 29 ans, et 15,22 % ont moins de 14 ans. Cette démographie, couplée à une offre importante de résidences principales (90,93 %), conforte la stabilité du marché locatif.

Points forts et points de vigilance

• Points forts : forte demande locative, rendement brut attractif, marché dynamique, population jeune et étudiante, facilité à trouver un locataire.
• Points de vigilance : légère baisse récente des prix, budget des locataires à surveiller, taux de chômage supérieur à la moyenne nationale (11,49 %).

Score global de l’investissement locatif à Angers

L’investissement dans un petit appartement (studio ou 2 pièces) à Angers obtient un score global de 3,8/5. Ce marché présente de nombreux atouts pour les investisseurs à la recherche de stabilité et de rentabilité, tout en restant attentif à l’évolution des prix et au pouvoir d’achat des locataires.

Classement Villes et villages où il fait bon vivre

L'association "Villes et villages où il fait bon vivre" a pour objectif est de promouvoir et valoriser les communes françaises où il fait bon vivre en s'appuyant sur un palmarès annuel.
Ce palmarès est établi à partir de 188 critères répartis en 10 catégories : qualité de vie, sécurité, commerce et services, santé, transport, éducation, solidarité, sports et loisirs, culture et patrimoine, attractivité immobilière.

La rentabilité locative brute est un indicateur financier utilisé pour évaluer la performance d’un investissement immobilier locatif. Elle permet de mesurer les revenus générés par la location d’un bien par rapport à son coût d’acquisition.

Formule de calcul :

La rentabilité locative brute se calcule ainsi :

$\mathrm{Rentabilité\; locative\; brute\; (\%)}=\frac{\mathrm{Loyer\; annuel\; brut}}{\mathrm{Prix\; d’achat\; du\; bien}}\times 100$

• Loyer annuel brut : Somme des loyers perçus sur une année, avant déduction des charges ou taxes.
• Prix d’achat du bien : Comprend le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire (émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux (DTMO)), et éventuellement les frais d’agence.

Exemple :

• Bien immobilier acheté 186 000 € FAI.
• Émoluments du notaire et DMTO : 14 000 €.
• Loyer mensuel brut : 800 €.

Le prix d'achat du bien : $\mathrm{186\; 000\; €}+\mathrm{14\; 000\; €}=\mathrm{200\; 000\; €}$.

Le loyer annuel brut est : $800\times 12=\mathrm{9\; 600\; €}$.

La rentabilité locative brute sera : $\frac{\mathrm{9\; 600}}{\mathrm{200\; 000}}\times 100=\mathrm{4,8\; \%}$

Points à noter :

1. Indicateur brut : Cet indicateur ne prend pas en compte les charges liées au bien (taxes foncières, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) ni la fiscalité, ce qui le différencie de la rentabilité nette ou nette-nette.
2. Utilité : La rentabilité brute donne une première idée de la performance d’un investissement, mais une analyse approfondie (en tenant compte des charges et des taxes) est nécessaire pour évaluer la rentabilité réelle.

Cet indicateur est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer rapidement différents projets immobiliers.

Rentabilité brute moyenne à Angers

Prix moyen	3372.62€/m²
Loyer moyen	16.48€/m²/mois
Émoluments du notaire et DMTO (7.5% du prix de vente)	252.95€/m²

Évolution sur 5 ans	north_east +45.1%
Évolution sur 1 an	south_east -5.3%

Le Tensiomètre Locatif Locservice

Les logements à Angers

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