Moulins, préfecture du département de l’Allier, est une ville à taille humaine située au cœur de l’Auvergne. Avec ses 19 343 habitants, elle séduit par son patrimoine historique, sa douceur de vivre et son dynamisme local. Ville touristique, elle bénéficie d’un cadre agréable et d’une vie culturelle riche, tout en restant accessible en termes de prix de l’immobilier.
Le marché immobilier à Moulins : état des lieux
- Prix moyen au m² : 1 119,98 €/m² (appartements, 80 ventes sur l’année)
- Loyer moyen : 9,33 €/m²/mois
- Rendement brut moyen : 9,30% (frais inclus)
- Répartition des biens : 69,43% d’appartements, 28,86% de maisons
- Population : 19 343 habitants, en légère baisse sur 11 ans (-2,49%)
Le marché moulinois se caractérise par une forte proportion d’appartements, dont près de 28% sont des 3 pièces, ce qui en fait un segment central de l’offre locative. Les prix au mètre carré ont connu une baisse de 10,58% sur un an, mais restent en hausse de 7,85% sur 5 ans, témoignant d’une certaine stabilité à moyen terme.
Location : une demande soutenue mais un budget locataire tendu
La location d’appartements à Moulins est jugée très facile, avec une demande locative soutenue. Plus de la moitié des résidents principaux sont locataires (50,41%), et la part des logements vacants reste modérée (12,33%). Cependant, le budget des locataires est qualifié de tendu, ce qui peut limiter le potentiel d’augmentation des loyers.
La ville n’est pas classée en zone tendue, mais elle fait partie de la zone ALUR C, ce qui offre une certaine souplesse réglementaire pour les investisseurs.
Profil des habitants et typologie des logements
- Personnes vivant seules : 60,47%
- Familles monoparentales : 9,2%
- Couples avec enfants : 10,88%
- Population jeune : 20,49% entre 15 et 29 ans
- Étudiants : 9,91%
Les appartements de 3 pièces ou plus répondent à la demande de familles, de colocations étudiantes ou de personnes recherchant un espace de vie confortable. La diversité des profils (jeunes actifs, familles, seniors) permet de cibler différents segments de locataires.
Atouts et points de vigilance pour l’investissement locatif à Moulins
- Rendement attractif : Un rendement brut moyen de 9,3% est supérieur à la moyenne nationale.
- Facilité de location : Le marché locatif est dynamique, avec une rotation rapide des biens.
- Prix d’achat abordables : Le ticket d’entrée reste faible, ce qui limite le risque financier.
- Population en baisse : La légère diminution du nombre d’habitants (-2,49% sur 11 ans) invite à la prudence sur le long terme.
- Niveau de vie médian : 19 600 € par an, inférieur de 11% à la moyenne nationale, ce qui peut impacter la capacité locative.
- Taux de chômage : 12,35% (contre 8% au niveau national en 2020), à prendre en compte dans l’analyse du risque locatif.
Conclusion : un investissement à considérer avec discernement
Avec un score global de 3,0/5, l’investissement locatif dans un appartement de 3 pièces ou plus à Moulins présente des atouts indéniables : rendement élevé, facilité de location, prix attractifs. Toutefois, la tension sur le budget des locataires, la baisse démographique et le contexte économique local appellent à une analyse approfondie avant de se lancer. Bien cibler le type de locataire et choisir un emplacement central ou proche des commodités seront des clés pour sécuriser son investissement.
