Investir dans un appartement de 3 pièces ou plus à Rodez (12000) : données et statistiques

Rodez, préfecture de l’Aveyron, séduit par son patrimoine historique, son dynamisme économique et sa qualité de vie. Avec ses 24 207 habitants, la ville offre un cadre de vie agréable, entre nature et culture, et attire aussi bien les familles que les étudiants et les actifs.

Le marché immobilier à Rodez : état des lieux

Le marché immobilier ruthénois est principalement composé d’appartements (81,73%), avec une part importante de logements de 3 pièces (25,44%) et plus. Le prix moyen au mètre carré s’établit à 1 891,89 €/m² (données issues de 203 ventes récentes). Sur un an, les prix ont reculé de 5,38%, mais affichent une progression de 22,71% sur cinq ans, témoignant d’une attractivité sur le moyen terme.

Le loyer moyen est de 9,87 €/m²/mois, avec une facilité notable pour trouver un locataire. Le budget des locataires est jugé équilibré, et la ville se situe en zone ALUR B2, sans être classée en zone tendue. Rodez bénéficie également d’un attrait touristique, ce qui peut représenter une opportunité pour la location saisonnière.

Rendement locatif et attractivité

Le rendement brut moyen pour un investissement locatif dans un appartement de 3 pièces ou plus à Rodez est estimé à 5,82% (frais de notaire et DMTO inclus). Ce taux s’explique par un marché locatif dynamique : 50,49% des résidences principales sont occupées par des locataires, et la vacance locative reste limitée (11,45% de logements vacants).

La demande locative est soutenue par une population active (64,71% des 15-64 ans ont un emploi) et une part significative d’étudiants (15,07%). Les ménages sont majoritairement composés de personnes seules (59,06%) ou de couples sans enfants (21,23%), mais la part de familles (couples avec enfants et familles monoparentales) n’est pas négligeable, ce qui favorise la demande pour des appartements de 3 pièces ou plus.

Profil des habitants et dynamisme local

Rodez présente une population relativement jeune, avec 24,32% des habitants âgés de 15 à 29 ans et 16,08% entre 30 et 44 ans. Le niveau de vie médian s’élève à 21 490 €, soit légèrement en dessous de la moyenne nationale (-2,5%). Le taux de chômage (7,34%) reste inférieur à la moyenne nationale, et la ville affiche un certain dynamisme économique, avec 368 entreprises créées en 2022.

Points forts et points de vigilance pour l’investissement

• Marché locatif dynamique : Forte proportion de locataires, facilité à louer, demande diversifiée.
• Prix accessibles : Prix au m² inférieur à la moyenne nationale, permettant d’optimiser le rendement.
• Rendement attractif : Taux brut moyen de 5,82% pour les appartements de 3 pièces ou plus.
• Évolution des prix : Hausse sur 5 ans, mais légère baisse récente à surveiller.
• Population stable : Légère baisse démographique sur 11 ans (-0,62%), à prendre en compte dans la stratégie d’investissement à long terme.

Conclusion

Avec un score global de 3,1/5 pour l’investissement locatif dans un appartement de 3 pièces ou plus, Rodez présente un marché équilibré, porté par une demande locative solide et des prix attractifs. La ville offre un bon compromis entre rendement, sécurité locative et potentiel de valorisation, tout en restant accessible pour les investisseurs. Il est toutefois recommandé de bien étudier le quartier, l’état du bien et la demande spécifique avant de se lancer dans un projet d’investissement immobilier à Rodez.

Classement Villes et villages où il fait bon vivre

L'association "Villes et villages où il fait bon vivre" a pour objectif est de promouvoir et valoriser les communes françaises où il fait bon vivre en s'appuyant sur un palmarès annuel.
Ce palmarès est établi à partir de 188 critères répartis en 10 catégories : qualité de vie, sécurité, commerce et services, santé, transport, éducation, solidarité, sports et loisirs, culture et patrimoine, attractivité immobilière.

Le Programme Action Cœur de Ville (ACV)

Rodez fait partie des 245 villes bénéficiaires du programme Action Cœur de Ville.

Le Programme Action Cœur de Ville (ACV) est une initiative lancée par le gouvernement français en 2017. Il vise à revitaliser les centres-villes de taille moyenne, qui jouent un rôle essentiel dans le maillage territorial mais qui rencontrent souvent des difficultés, comme la désertification commerciale, la baisse de la population, ou la dégradation du patrimoine bâti.

Objectifs principaux du programme :

1. Revitalisation des centres-villes : Redonner de l’attractivité aux cœurs de villes, en favorisant la réhabilitation des logements, la rénovation des espaces publics, et l’installation de nouveaux commerces.
2. Développement économique : Soutenir les activités économiques locales, notamment en aidant les artisans, commerçants, et entrepreneurs à s’installer et à se développer.
3. Amélioration des conditions de vie : Renforcer l’offre de services publics (éducation, santé, culture, etc.) et d’activités culturelles pour les habitants.
4. Transition écologique : Encourager des projets respectueux de l’environnement, comme des mobilités douces (pistes cyclables, transports en commun) et une gestion plus durable des ressources.
5. Restauration du patrimoine : Valoriser le patrimoine historique et architectural des centres-villes.

Fonctionnement :

Le programme cible 245 villes moyennes sélectionnées à travers la France. Ces villes bénéficient d’un soutien financier et technique pour développer des projets de transformation. Le financement provient de plusieurs partenaires, comme la Caisse des Dépôts, Action Logement, ou encore l’Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT).

Actions concrètes menées :

• Réhabilitation de logements anciens pour les rendre attractifs et accessibles.
• Création de nouveaux espaces publics, comme des places, parcs, ou promenades.
• Implantation de commerces de proximité pour lutter contre les “friches commerciales”.
• Développement de nouvelles infrastructures de mobilité (comme des parkings relais ou des zones piétonnes).
• Organisation d’événements culturels et sportifs pour dynamiser le tissu local.

Résultats attendus :

L’objectif est de redynamiser ces centres-villes d’ici 2026, en améliorant la qualité de vie des habitants, en relançant l’économie locale, et en préservant le rôle central de ces villes dans leurs territoires.

Exemples de projets emblématiques :

Le programme Action Cœur de Ville a permis la réalisation de nombreux projets emblématiques à travers la France, visant à revitaliser les centres-villes. Parmi ces initiatives, voici quelques exemples notables :

1. Rénovation du patrimoine et des espaces publics : À Nevers, des travaux ont permis de réhabiliter des espaces publics et de valoriser le patrimoine local, favorisant l’attractivité touristique et résidentielle.
2. Création d’écoquartiers : À Châteaudun, un projet d’écoquartier a été lancé dans un ancien site industriel, intégrant logements, espaces verts et activités commerciales tout en promouvant une urbanisation durable.
3. Requalification des entrées de ville et des gares : Plusieurs villes, comme Albi et Montbrison, ont entrepris la transformation des quartiers de gare pour améliorer leur accessibilité et réduire l’artificialisation des sols. Ces projets visent également à renforcer les mobilités douces et les connexions urbaines.
4. Dynamisation économique : Des initiatives telles que la création de foncières commerciales ont été déployées pour réduire les locaux vacants et attirer des commerces dans les centres-villes, notamment à Montélimar et Béziers.
5. Réhabilitation de l’habitat : À Lunéville, des programmes de rénovation du parc privé visent à réduire la vacance de longue durée et à améliorer la qualité de vie des habitants en centre-ville.

En tout, plus de 7 000 projets ont été réalisés grâce à un investissement total dépassant 6 milliards d’euros. La phase actuelle du programme (2023-2026) met un accent particulier sur les transitions écologique et économique, ainsi que sur l’adaptation des villes au changement climatique en promouvant des solutions comme la décarbonation et la renaturation

La rentabilité locative brute est un indicateur financier utilisé pour évaluer la performance d’un investissement immobilier locatif. Elle permet de mesurer les revenus générés par la location d’un bien par rapport à son coût d’acquisition.

Formule de calcul :

La rentabilité locative brute se calcule ainsi :

$\mathrm{Rentabilité\; locative\; brute\; (\%)}=\frac{\mathrm{Loyer\; annuel\; brut}}{\mathrm{Prix\; d’achat\; du\; bien}}\times 100$

• Loyer annuel brut : Somme des loyers perçus sur une année, avant déduction des charges ou taxes.
• Prix d’achat du bien : Comprend le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire (émoluments du notaire et droits de mutation à titre onéreux (DTMO)), et éventuellement les frais d’agence.

Exemple :

• Bien immobilier acheté 186 000 € FAI.
• Émoluments du notaire et DMTO : 14 000 €.
• Loyer mensuel brut : 800 €.

Le prix d'achat du bien : $\mathrm{186\; 000\; €}+\mathrm{14\; 000\; €}=\mathrm{200\; 000\; €}$.

Le loyer annuel brut est : $800\times 12=\mathrm{9\; 600\; €}$.

La rentabilité locative brute sera : $\frac{\mathrm{9\; 600}}{\mathrm{200\; 000}}\times 100=\mathrm{4,8\; \%}$

Points à noter :

1. Indicateur brut : Cet indicateur ne prend pas en compte les charges liées au bien (taxes foncières, travaux, frais de gestion, assurances, etc.) ni la fiscalité, ce qui le différencie de la rentabilité nette ou nette-nette.
2. Utilité : La rentabilité brute donne une première idée de la performance d’un investissement, mais une analyse approfondie (en tenant compte des charges et des taxes) est nécessaire pour évaluer la rentabilité réelle.

Cet indicateur est souvent utilisé par les investisseurs pour comparer rapidement différents projets immobiliers.

Rentabilité brute moyenne à Rodez

Prix moyen	1891.89€/m²
Loyer moyen	9.87€/m²/mois
Émoluments du notaire et DMTO (7.5% du prix de vente)	141.89€/m²

Évolution sur 5 ans	north_east +22.7%
Évolution sur 1 an	south_east -5.4%

Les logements à Rodez

Établissements d'hébergements touristiques